3月一線城市樓市調(diào)控紛紛加碼之后，盡管一線城市熱度有所降溫，但以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線城市“四小龍”接棒一線城市的火爆，房價、成交量及土地出讓量不斷刷新紀(jì)錄
??2016年4月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅1.1%，相比3月份0.9%的增幅出現(xiàn)了明顯擴大。
??同比看，在連續(xù)15個月同比下跌后，2015年12月房價首次出現(xiàn)同比正增長。2016年1~4月增幅處于不斷擴大的態(tài)勢，到4月份增幅為4.3%。
??自2010年開始實施限購政策以來，全國共有46個城市實施了樓市限購政策，涵蓋了四大直轄市、五大計劃單列市、大部分省會城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。
??3月一線城市樓市調(diào)控紛紛加碼之后，盡管一線城市熱度有所降溫，但以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線城市“四小龍”接棒一線城市的火爆，房價、成交量及土地出讓量不斷刷新紀(jì)錄。
??傳蘇州即將啟動限購，另有多個漲幅較大的二線城市被認(rèn)為可能重啟限購。
??“四小龍”領(lǐng)跑
??國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的2016年4月70個大中城市的住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比價格變動中，最高漲幅為5.8%，最低為下降0.5%。
??其中，環(huán)比漲幅在1%以上的城市有22個，比上月增加4個；環(huán)比漲幅在5%以上的城市有2個，比上月增加1個；最高漲幅為5.8%，比上月擴大0.4個百分點。
??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，通過計算得知，2016年4月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅1.1%，相比3月0.9%的增幅出現(xiàn)了明顯擴大。
??70城房價在2015年5月順利完成止跌反彈的過程，之后保持上漲態(tài)勢。2016年4月繼續(xù)上漲，且增幅為近12個月最大。
??同比看，在連續(xù)15個月同比下跌后，2015年12月房價首次出現(xiàn)同比正增長。2016年1~4月增幅處于不斷擴大的態(tài)勢，到4月增幅為4.3%。隨著上半年房價環(huán)比的繼續(xù)上漲，預(yù)計同比增幅將繼續(xù)擴大。
??在整體上漲的同時，城市之間的分化仍然十分明顯。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析，房價總體繼續(xù)上漲，上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，但城市間漲勢出現(xiàn)新變化，一線城市漲幅較上月有所放緩，二、三線城市漲幅開始擴大。
??其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均收窄，深圳二手住宅價格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降，而部分二線城市環(huán)比漲幅比上月進(jìn)一步擴大，有些已超過一線城市漲幅。
??中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》分析，在新建商品房數(shù)據(jù)中，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲先鋒，首次出現(xiàn)了上漲前列基本是二線城市的現(xiàn)象。合肥、廈門、南京，單月上漲超過3%，漲幅驚人，從目前市場看，包括在國家統(tǒng)計局統(tǒng)計發(fā)布的70個城市外的蘇州，這四個城市的房價漲幅全面取代了一線城市，堪稱房價上漲“四小龍”。
??從同比漲幅看，除深圳、上海依然處于前二外，南京、廈門同比漲幅已經(jīng)超過20%，合肥也處于全國第六。
??嚴(yán)躍進(jìn)說，相比此前深圳房價的持續(xù)上漲，4月份廈門和合肥房價顯得最“高調(diào)”。這是由于一線城市的房價偏高，在限購升級的情況下，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進(jìn)而進(jìn)入二線城市，這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。
??從另一個角度看，這也會增加部分二線城市政策收緊的風(fēng)險。
??此外，無論是環(huán)比還是同比，增速靠后的城市仍大多是三四線城市。嚴(yán)躍進(jìn)說，相比來看，三線城市受庫存去化周期過高的影響，房價難以明顯上升，總體保持在小幅上漲的狀態(tài)之中。當(dāng)然，三線城市房價繼續(xù)下跌的可能性已不大。
??多城或重啟限購
??3月一線城市樓市調(diào)控升級后，大量資金轉(zhuǎn)移至周邊城市和核心城市，瘋漲的房價也讓這些二線城市面臨調(diào)控升級的可能。這其中，作為經(jīng)濟總量全國第七的大市，在去年下半年以來飆漲的房價之下，蘇州即將打響重啟限購的第一槍。
??5月17日，蘇州市國土局官方網(wǎng)站稱，暫緩出讓相城區(qū)、姑蘇區(qū)和高新區(qū)的5幅地塊。這批土地于4月20日掛牌，吸引了不少開發(fā)商的目光。多位蘇州業(yè)內(nèi)人士分析，5宗地包括準(zhǔn)地王都撤回，說明政策方向已然清晰，樓市調(diào)控即將到來。
??根據(jù)多家媒體報道，蘇州即將實施新一輪限購方案，包括購房者須滿足繳納社保一年以上。繳納個人所得稅2年以上，另推出買房居住證滿一年的硬性規(guī)定，防止刻意炒房、補社保等情況。
??嚴(yán)躍進(jìn)說，蘇州即將進(jìn)行的調(diào)控，符合市場預(yù)期，是目前房價持續(xù)上漲下的一種有效應(yīng)對策略。雖然有一定的行政管控色彩，但在房價上漲過快且無有效手段壓制的情況下，重啟限購2.0版本顯然是有積極意義的。
??根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，2016年1~4月份蘇州各個區(qū)的房價及相比2015年全年的漲幅分別為：姑蘇區(qū)21886元/平方米，42.84%；吳中區(qū)14877元/平方米，30.79%；相城區(qū)13204元/平方米，31.31%；新區(qū)16430元/平方米，32.97%；園區(qū)26620元/平方米，43.23%。房價普遍上漲了三四成。
??嚴(yán)躍進(jìn)分析，蘇州此次限購政策，和此前3月份出臺的政策有一樣的思路。但此前的政策把控，更多體現(xiàn)在對預(yù)售價格的管控上。表面上看能夠抑制房價的上漲，但很多房企可能通過各類雙面合同等，依然可以進(jìn)行高價售樓。
??所以此類政策對于抑制房價的作用沒有預(yù)期的大。此次蘇州在上海和深圳后，收緊政策，顯然說明房價上漲壓力極大。
??“從市場去庫存周期數(shù)據(jù)看，蘇州目前的市場基本面非常類似2010年初的狀態(tài)，當(dāng)時也是庫存去化周期極小，所以才會出臺限購政策。而現(xiàn)在基本上也是類似的邏輯?！?
??自2010年開始實施限購政策以來，全國共有46個城市實施了樓市限購政策，涵蓋了四大直轄市、五大計劃單列市、大部分省會城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。
??不過進(jìn)入2014年后，隨著樓市的下行和庫存的不斷增加，到年底，除了北上廣深四大一線城市和三亞共5個城市外，其他城市均取消了限購。但在房價迅猛上漲的情況下，不光是蘇州，其他一些城市房價上漲過快的核心二線城市如廈門、南京、合肥、武漢等也存在重啟限購的可能。
??以廈門為例，4月22日島外同安區(qū)拍出新地王后，廈門房價開始了又一輪快速上漲，房價逼近北上深。日前推出的建發(fā)·央璽6號樓售樓處價格表顯示，6號樓單價已上調(diào)至69000元/平方米左右，個別房源破7萬元，僅半個多月單價就上漲了8000元左右。
??從去年8月開始在廈門看房的肖先生說，僅僅半年過去，廈門大多區(qū)域的房價已經(jīng)上漲了三到四成。值得一提的是，自2009年以來，廈門的房價就一直在上漲，即便在2014年其他城市房價下行的時候，廈門也還一直在上漲。因此近幾年廈門的整體漲幅超過廣州，堪比北上深。
??廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎認(rèn)為，廈門的工資水平不高，與一線城市有不小的距離。房價高速增長之下，一般員工無法支撐越來越高的房貸本息，甚至越漲越高的房租都倒逼雇主提高待遇，可是雇主的行業(yè)經(jīng)營都已經(jīng)遭遇寒冬，如何付得了更高的工資?因此房價的過快上漲對實體經(jīng)濟負(fù)面影響十分明顯。
??合肥的瘋漲度與廈門不相上下。進(jìn)入2月份，合肥房價開啟瘋漲模式，政務(wù)區(qū)房價在兩個月時間平均上漲了6000元/平方米；位于合肥高新區(qū)的百商悅瀾山項目，在此前的價格為8500元/平方米，但進(jìn)入4月份已經(jīng)達(dá)到12000元/平方米，漲幅達(dá)41.18%;位于廬陽區(qū)的文一名門湖畔項目漲幅達(dá)到37.5%。
??武漢房價也一路“上躥”。在武漢一家金融機構(gòu)上班的李小姐一直心儀位于武漢二環(huán)邊的樓盤中建南湖一號，“之前沒開盤的時候說大概1.2萬，3月份開盤均價1.35萬，還日光，4月底又有開盤的，均價已經(jīng)1.5萬了?！?
??嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，受蘇州調(diào)控升級的影響，后續(xù)幾個二線城市或有收緊政策或者限購重啟的可能，從可能性大小排序看，南京、合肥、天津、杭州、廈門、武漢、鄭州7個城市的可能性比較大。
