樓市不只是眼前的茍且，還有詩(shī)和遠(yuǎn)方。曾經(jīng)多么好的治病機(jī)會(huì)，卻因?yàn)檠矍暗拇碳ざ钢Я梭w內(nèi)的元?dú)?。如今再要回頭挽救病情，可能需要花費(fèi)10倍乃至百倍的精力。
??房地產(chǎn)最怕的是什么？雖然調(diào)控或限購(gòu)不能說(shuō)對(duì)樓市無(wú)用，短期內(nèi)絕對(duì)有效，但從長(zhǎng)期來(lái)看，起不到根本作用，而漸漸地樓市也已經(jīng)有了抗體，早就不怕這些行政手段了。
??我們首先應(yīng)該知道，房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎樣的。還記得前幾年大炮在接受媒體采訪時(shí)放出狠話，“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死。”一個(gè)80%和一個(gè)90%決定了銀行不會(huì)讓開發(fā)商死：開發(fā)商狠話的潛臺(tái)詞是，銀行肯定死不了，開發(fā)商相應(yīng)也肯定死不了。一語(yǔ)道破銀行被開發(fā)商或房地產(chǎn)業(yè)綁架的現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款。二是體現(xiàn)在房屋銷售方面。數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人通過(guò)按揭貸款買房的人，在全部購(gòu)房總數(shù)中所占比例高達(dá)90%。
??曾經(jīng)房地產(chǎn)是一個(gè)空手套白狼的行業(yè)，可能如今沒有這么簡(jiǎn)單，但是房地產(chǎn)的融資形式基本沒變。融資是一個(gè)八仙過(guò)海、各顯神通的江湖，除了銀行貸款這個(gè)傳統(tǒng)渠道以外，上市公司可以增發(fā)，大企業(yè)可以發(fā)債，有海外背景的公司可以在海外融資，但這些顯然都是“高級(jí)玩法”。那時(shí)候只要開發(fā)商有一定的自有資金和一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃書，就可以向銀行申請(qǐng)貸款了。一般擁有項(xiàng)目開發(fā)成本的三分之一的自有資金證明，其他資金就由銀行負(fù)責(zé)解決，并分期提供給企業(yè)。
??一旦融資渠道被掐斷無(wú)異于給開發(fā)商斷了奶，事實(shí)上已經(jīng)開始了銀行和開發(fā)商這個(gè)利益共同體之間的博弈了。越不那么缺錢的房企就越容易獲得銀行貸款，而且是便宜的貸款；而越是需要錢的中小房企，就越是難以獲得貸款。
??為什么今年一季度房地產(chǎn)迎來(lái)了大暴漲？關(guān)鍵是寬松的貨幣政策的刺激。
??再來(lái)看看高層對(duì)利用杠桿的新表態(tài)。權(quán)威人士提出不應(yīng)通過(guò)加杠桿去庫(kù)存，“沒必要用加杠桿的辦法硬推經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”。權(quán)威人士明確貨幣政策仍以“穩(wěn)健”為主，“徹底拋棄試圖通過(guò)寬松貨幣加碼來(lái)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、做大分母降杠桿的幻想”；提出保持匯率基本穩(wěn)定，逐步形成以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、雙向浮動(dòng)、有彈性的匯率運(yùn)行機(jī)制。 “中國(guó)經(jīng)濟(jì)杠桿率的迅速上升已是有目共睹，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)信貸的過(guò)度依賴，已經(jīng)帶來(lái)債務(wù)問(wèn)題的不斷惡化?！闭猩蹄y行資產(chǎn)管理部高級(jí)分析師劉東亮表示，這意味著一季度信貸狂奔的局面已經(jīng)引起了決策層的注意，可能很快就會(huì)出現(xiàn)對(duì)信貸投放“踩剎車”的動(dòng)作。
??房地產(chǎn)最希望的就是強(qiáng)刺激，最怕的是穩(wěn)健的貨幣政策和信貸政策。只要保持穩(wěn)健的貨幣政策，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)就不會(huì)受房地產(chǎn)擺布，從而進(jìn)入正常的發(fā)展軌跡，激蕩了多年的投機(jī)將回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而房地產(chǎn)一旦失去了這些優(yōu)勢(shì)可能會(huì)一路向下直到回歸理性。這些年，房地產(chǎn)的確毀了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。一線城市房?jī)r(jià)高居不下，有些二線城市房?jī)r(jià)飛速上漲，高房?jī)r(jià)不僅成為普通老百姓不可承受之痛，也是不少企業(yè)家的心頭病。
??近日，任正非炮轟高房?jī)r(jià)引起關(guān)注。他認(rèn)為，高土地價(jià)格，高房?jī)r(jià)，已經(jīng)導(dǎo)致了生產(chǎn)要素成本急劇上升，必然導(dǎo)致中國(guó)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力下降！中國(guó)過(guò)去十年，是房?jī)r(jià)高速上漲的十年，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力迅速下降的十年，在各個(gè)行業(yè)，除了壟斷國(guó)企的規(guī)模越來(lái)越大，但是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力卻越來(lái)越弱，所有的企業(yè)都不堪重負(fù)！無(wú)獨(dú)有偶，柳傳志、史玉柱等都對(duì)高房?jī)r(jià)表達(dá)了不滿情緒。
??5月13日下午，央行公布了四月份的金融數(shù)據(jù)，這組數(shù)據(jù)使得熟悉經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)的企業(yè)家們頗為驚訝。M2的增速指標(biāo)為12.8%，跌破13%，已經(jīng)回到2015年股災(zāi)之前；社會(huì)融資額與人民幣新增貸款指標(biāo)也大大低于預(yù)期。這三項(xiàng)指標(biāo)告訴大家，貨幣政策正從“適度寬松”轉(zhuǎn)回“中性”。
??如果是穩(wěn)健的信貸政策，房?jī)r(jià)可能會(huì)換來(lái)洗牌的機(jī)會(huì)，大批中小房企或在這樣的背景下消失，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)逐漸步入更加健康持續(xù)的穩(wěn)步通道。而對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，更是實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)元?dú)獾拇蠛脮r(shí)機(jī)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)或就此說(shuō)拜拜！
