一季度以來，多地先后出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”的調(diào)控措施，其中上海、深圳等地的收緊性政策最為業(yè)內(nèi)所關(guān)注。在此基礎(chǔ)上，4月份以來一線城市及一些熱點(diǎn)二線城市降溫明顯，并帶動(dòng)整體樓市的成交量連續(xù)多周出現(xiàn)回落。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，由于前期市場(chǎng)需求嚴(yán)重透支，隨著近幾周成交量持續(xù)降溫，二季度乃至下半年樓市將迎來新的調(diào)整期。
??降溫 周成交量連續(xù)回落
??5月1日至5月7日的樓市成交數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測(cè)的30個(gè)代表城市住宅成交套數(shù)和成交面積出現(xiàn)明顯下降。30個(gè)城市中，近9成城市成交面積出現(xiàn)不同程度下調(diào)；從一二三線各類城市來看，則呈現(xiàn)全線回落的局面。
??具體來看，上周4個(gè)一線城市住宅合計(jì)成交74.03萬平方米，整體環(huán)比下跌34.2%。其中，廣州成交面積31.53萬平方米，環(huán)比下跌14.4%；上海成交28.11萬平方米，環(huán)比下跌40.9%；北京成交11.64萬平方米，環(huán)比下跌47.2%；深圳成交面積為2.74萬平方米，環(huán)比跌幅高達(dá)55.3%。
??此外，20個(gè)二線代表城市成交總量環(huán)比下降28.9%，廈門跌幅最高，達(dá)到57.5%；6個(gè)三線城市環(huán)比跌幅整體上超過了一二線城市，成交總量環(huán)比下跌39.7%，其中韶關(guān)跌幅最大，為67.1%。
??從土地市場(chǎng)來看，近一周內(nèi)，40個(gè)主要城市土地推出量環(huán)比減少23%，成交量環(huán)比減少3%，出讓金環(huán)比增加25%。各類用地推出方面，40個(gè)主要城市共推出各類土地74宗，較前周增加4宗，推出面積275萬平方米，較前周減少81萬平方米；40個(gè)主要城市成交總金額274億元，較前周增加54億元。
??相關(guān)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的大背景下，控制土地供應(yīng)政策深入執(zhí)行且效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。未來一定階段內(nèi)，全國(guó)整體土地推出量將繼續(xù)維持低位，其中庫(kù)存壓力較大的少數(shù)二線及多數(shù)三四線城市將繼續(xù)減少土地供應(yīng)；但蘇州、南京等熱點(diǎn)城市在供不應(yīng)求壓力下，已出臺(tái)相應(yīng)政策指出將加大土地供應(yīng)量，未來部分區(qū)域土地供應(yīng)有望增長(zhǎng)。
??記者注意到，盡管有五一小長(zhǎng)假的刺激因素，但是5月首周房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況并沒有出現(xiàn)預(yù)期的火爆局面。事實(shí)上，從4月份以來，樓市周成交量已經(jīng)開始逐步下行。此前的成交數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)4月份，近6成城市成交環(huán)比下滑，其中一線城市成交面積環(huán)比下降幅度為21%?？傮w來看，一二三線城市樓市的整體成交量已經(jīng)連續(xù)三周出現(xiàn)回落。
??收緊 政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)
??近一個(gè)月內(nèi)各地因城施策調(diào)控政策的逐步落地，正在促進(jìn)樓市向平穩(wěn)發(fā)展。一方面，受監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市成交量開始環(huán)比下行；另一方面，在中央層面重提去庫(kù)存調(diào)控政策以后，樓市庫(kù)存總量也出現(xiàn)小幅下降。
??易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光分析認(rèn)為，由于全國(guó)樓市分化突出，特別是深圳、上海等一線城市樓市一季度呈現(xiàn)火爆態(tài)勢(shì)，因此上海、深圳等地先后有針對(duì)性地出臺(tái)和收緊限購(gòu)措施，隨后一些市場(chǎng)過熱的城市也相應(yīng)跟進(jìn)。
??業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，各地分類政策經(jīng)過近一個(gè)月的發(fā)酵期，已經(jīng)開始逐步作用于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。尤其是從五一黃金周的成交情況可以看出，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一輪新的博弈期。其中，上海、深圳等一線城市的從嚴(yán)限購(gòu)使得成交量急劇下滑，盡管房?jī)r(jià)高企，但是有價(jià)無市；二三線城市則進(jìn)入買漲不買跌觀望期，尤其是二手房市場(chǎng)，買賣雙方的議價(jià)空間開始加大。
??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，以上海市場(chǎng)為例，5月份首周成交量出現(xiàn)暴跌，“有價(jià)無市”局面已經(jīng)形成?！氨M管成交均價(jià)仍然高達(dá)4萬元/平方米以上，房企捂盤惜售漲價(jià)預(yù)期仍在，但是隨著成交量的急劇下滑，上海樓市已經(jīng)進(jìn)入‘有價(jià)無市’局面，價(jià)格堅(jiān)挺的局面也將很快被打破”。
??“化解市場(chǎng)高庫(kù)存仍是諸多地區(qū)當(dāng)前重點(diǎn)方向。今年3月份以來，除了上海、深圳以外，南京、武漢、合肥、廊坊、北京等多個(gè)城市出臺(tái)了力度不一的約束性政策。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“有序消化”將改變之前的政策取向，此前的“全面刺激”已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐虺鞘┎撸磥砣?kù)存的政策力度將集中在庫(kù)存壓力大的城市。因此庫(kù)存壓力相對(duì)不大的城市仍將出臺(tái)不同力度的約束性調(diào)控政策，限制當(dāng)?shù)貥鞘羞^熱上漲。
??值得一提的是，政策的調(diào)控效應(yīng)不僅僅作用于住宅市場(chǎng)，從土地市場(chǎng)來看，4月份主要城市陸續(xù)發(fā)布年度供地計(jì)劃，整體上月度成交總量環(huán)比小幅下降。其中，一線城市受調(diào)控升級(jí)以及前期供地減少的雙重影響，土地成交降溫明顯，土地出讓金等成交指標(biāo)降至低點(diǎn)。
??不僅如此，國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心市場(chǎng)監(jiān)測(cè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，隨著今年一季度中央陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)增長(zhǎng)的各項(xiàng)政策措施，基礎(chǔ)設(shè)施用地在定點(diǎn)調(diào)控的背景下，市場(chǎng)需求穩(wěn)步釋放。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存力度加大和新興產(chǎn)業(yè)用地支持政策陸續(xù)落地，房地產(chǎn)用地供應(yīng)將延續(xù)下降態(tài)勢(shì)。未來，將繼續(xù)加大分類調(diào)控、分地施策的力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
??預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來調(diào)整期
??針對(duì)未來房地產(chǎn)政策趨勢(shì)，易居研究員朱光分析認(rèn)為，二季度，預(yù)計(jì)樓市過熱的地區(qū)將會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)收緊政策，例如嚴(yán)禁首付貸、嚴(yán)禁房企捂盤惜售等；樓市趨冷地區(qū)將進(jìn)一步出臺(tái)去庫(kù)存政策，例如解決農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的各種原有限制、財(cái)政補(bǔ)貼、貨幣化安置以及多渠道盤活存量房等。
??朱光說，在此輪去庫(kù)存的過程中，諸多地區(qū)出現(xiàn)了非理性的房?jī)r(jià)暴漲，在不同程度上給市場(chǎng)積累了風(fēng)險(xiǎn)，透支了未來樓市健康發(fā)展的動(dòng)能?！翱傊?，各地將會(huì)在嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的情況下，針對(duì)各地情況推出‘去庫(kù)存、穩(wěn)發(fā)展’的相關(guān)政策”。
??中國(guó)社科院近日發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，在積極的財(cái)政政策和偏寬松的貨幣政策推動(dòng)下，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸回穩(wěn)，房地產(chǎn)投資有可能止跌轉(zhuǎn)增，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域漲幅將進(jìn)一步分化，一線和部分二線城市房?jī)r(jià)上漲幅度將有所減緩，三四線城市房?jī)r(jià)跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。
??張宏偉告訴記者，從4月份以來的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，盡管部分熱點(diǎn)城市仍然有“日光盤”和“地王”等現(xiàn)象出現(xiàn)，但這種現(xiàn)象背后潛伏著樓市危機(jī)。他認(rèn)為，樓市需求已經(jīng)在2015年下半年和今年上半年大量透支，今年下半年將進(jìn)入調(diào)整期。
??“2016年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的調(diào)整極有可能會(huì)來臨”。張宏偉說，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么下半年就有可能陷入被動(dòng)局面，企業(yè)的資金面也會(huì)相應(yīng)遇到問題。
??“隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體增速的放緩，城鎮(zhèn)化擴(kuò)張速度也在減慢，過去那種‘大拆大建’式的城市化建設(shè)已經(jīng)基本結(jié)束，房地產(chǎn)全行業(yè)整體擴(kuò)張、房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)”。綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良說。
??他認(rèn)為，隨著行業(yè)拐點(diǎn)的來臨，市場(chǎng)整體增速放緩，行業(yè)整體盈利水平也逐漸下降。企業(yè)過去簡(jiǎn)單依賴土地增值和市場(chǎng)上漲實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展的方式難以為繼。因此，企業(yè)必須轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，從“同質(zhì)化”向“差異化”轉(zhuǎn)變；從簡(jiǎn)單的產(chǎn)品開發(fā)向開發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)并重轉(zhuǎn)變；從“單一產(chǎn)業(yè)”向“產(chǎn)融結(jié)合”及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變等。
