??在中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中舉足輕重的房地產(chǎn)業(yè)，其角色正在發(fā)生微妙的變化。
??5月9日，人民日報(bào)發(fā)表《開局首季問大勢》文章，邀請權(quán)威人士對中國經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行分析。文章多處提及房地產(chǎn)，并表達(dá)出“不應(yīng)通過加杠桿‘去庫存’”，以及“回歸到各自的功能定位”之意。
??由于本身規(guī)模龐大，且涉及上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)被認(rèn)為是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)。尤其在經(jīng)濟(jì)增速下滑之時(shí)，房地產(chǎn)往往被認(rèn)為是“穩(wěn)增長”的重要力量。分析人士指出，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速筑底企穩(wěn)之際，文章傳遞出解除房地產(chǎn)身上的“枷鎖”之意。這也意味著其角色定位將要發(fā)生變化。
??隨之而來的，未來對房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段亦將出現(xiàn)調(diào)整，這涉及到中遠(yuǎn)期的調(diào)控思路。但就短期而言，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降溫的動(dòng)作不可避免。
??角色之變
??長期以來，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位可謂舉足輕重。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年第一季度，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)85843億元，同比名義增長10.7%。同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%。即便在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供大于求、投資增速下滑之時(shí)，后者所占比重仍然達(dá)到 20.59%。
??歷史數(shù)據(jù)顯示，在2014年之前，房地產(chǎn)投資增速常年高于同期的固定資產(chǎn)投資增速，最高時(shí)所占比重甚至達(dá)到30%。
??除本行業(yè)外，房地產(chǎn)還可拉動(dòng)上下游等鋼鐵、水泥、化工、家具、家電等數(shù)十個(gè)行業(yè)的增長，同時(shí)還創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位，被認(rèn)為是名副其實(shí)的“支柱產(chǎn)業(yè)”。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，在今年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的過程中，房地產(chǎn)市場的回暖起到了重要作用。
??但在未來，這種角色可能發(fā)生轉(zhuǎn)變。
??根據(jù)上述文章的說法，由于高杠桿帶來了一定的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，“明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發(fā)展規(guī)律，不能簡單作為保增長的手段?！?
??具體而言，“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存’，而不應(yīng)通過加杠桿‘去庫存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策?！?
??之所以做出上述調(diào)整，在于這樣一種判斷：“我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不可能是U形，更不可能是V形，而是L形的走勢。”且這種走勢“不是一兩年就能過去的”。
??上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“回歸到各自的功能定位”的說法，意味著要弱化房地產(chǎn)業(yè)在“穩(wěn)增長”中的作用，給房地產(chǎn)“減負(fù)”，同時(shí)強(qiáng)化其民生屬性。他認(rèn)為，這樣才會(huì)保持市場穩(wěn)定，防止大起大落。
??事實(shí)上，就長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用正在不可避免地削弱。隨著整體市場供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)徹底告別以往的爆發(fā)式增長階段，并將進(jìn)入以“去庫存”為主流的低速增長期，具體表現(xiàn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、拿地、銷售等指標(biāo)等增速整體下滑。
??多家機(jī)構(gòu)在報(bào)告中提到，今年全年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不會(huì)越過10%的紅線，5%-6%的增速成為券商的主流觀點(diǎn)。相比之下，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，我國固定資產(chǎn)投資的增速不會(huì)降至個(gè)位數(shù)。
??利好與利空
??按照大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，“回歸原本屬性”的角色定位，對于房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展而言，無疑是利好消息。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的“去功能化”，同時(shí)也將面臨一個(gè)穩(wěn)定的政策環(huán)境。
??國土部一位不愿具名的專家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，過去幾年來，房地產(chǎn)業(yè)面臨的政策環(huán)境陰晴不定，或強(qiáng)力托底，或重拳打壓。這在一定程度上擾亂了市場信號(hào)，造成市場大幅波動(dòng)，不利于行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。
??實(shí)際上，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的企穩(wěn)，本身就已給樓市帶來利好。嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的“L”形，說明了經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)局面形成，這會(huì)使得后續(xù)房地產(chǎn)市場的潛力繼續(xù)釋放。無論是鋼鐵建材等供應(yīng)端，還是購房自住等需求端，都迎來一個(gè)較好的改善機(jī)會(huì)。
??按照上述文章的觀點(diǎn)，去庫存的要義在于“人的城鎮(zhèn)化”。未來“要加大戶籍制度改革力度，建立健全農(nóng)民工進(jìn)城的財(cái)稅、土地等配套制度”。從這個(gè)意義上，房地產(chǎn)面臨的利好仍是長遠(yuǎn)的。
??但上述國土資源部專家同時(shí)表示，很多地方政府仍然有著嚴(yán)重的土地財(cái)政傾向和“房地產(chǎn)依賴癥”，尤其在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)“換擋期”，這種依賴有增無減。根據(jù)其調(diào)研結(jié)果，受困于房地產(chǎn)市場低迷，2015年上半年，很多中西部城市的財(cái)政收入下降了20%-30%，這種情況直到年末市場升溫才有所改觀，但仍未恢復(fù)到以往的水平。
??因此，“回歸到各自的功能定位”并非簡單的角色變化，在執(zhí)行中需要經(jīng)歷一個(gè)長期的過程，短期的“陣痛”不可避免。
??不僅如此，就此次文章的基調(diào)而言，短期來看，房地產(chǎn)業(yè)面臨的“利空”成分似乎更大。
??對于文章中出現(xiàn)的“房地產(chǎn)泡沫”、“一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快”、“高杠桿”等說法，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這明確了對于當(dāng)下市場的一種判斷——“局部過熱”。
??基于這種判斷，“降溫”很可能成為房地產(chǎn)政策的一種方向。今年3月以來，除上海、深圳、北京等一線城市出手打壓樓市以外，蘇州、南京等熱點(diǎn)二線城市也出臺(tái)政策，對市場進(jìn)行降溫。這兩個(gè)城市甚至祭出了“限價(jià)令”的手段。
??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在廈門等熱點(diǎn)二線城市，盡管開發(fā)商成為市場升溫的受益者，但也普遍存在“樓市過熱會(huì)招致政策打壓”的擔(dān)心。同樣地，在北京對通州區(qū)的商住項(xiàng)目實(shí)施限購之后，該項(xiàng)限購擴(kuò)大至其他區(qū)域的預(yù)期亦十分強(qiáng)烈。
??有觀點(diǎn)認(rèn)為，未來一段時(shí)間，若樓市繼續(xù)升溫，不排除熱點(diǎn)城市在金融杠桿的運(yùn)用上繼續(xù)收緊，具體表現(xiàn)為對部分城市提高首付比例、貸款利率、打擊首付貸，等等。這對于廣大一二線城市而言，并非利好消息。
