提高二套房首付比例、“限購”升級……上海、深圳接連發(fā)布樓市調(diào)控政策。隨后,南京、武漢等房價上漲壓力較大的城市也分別出臺新政,調(diào)節(jié)信貸政策穩(wěn)定市場預(yù)期。
??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一線城市樓市或?qū)⒂瓉矶唐诘牧績r波動期,房價有望趨穩(wěn),不會大起大落。與此同時,應(yīng)警惕“虛火”向二線城市傳導(dǎo)。
??滬深祭出三大招穩(wěn)定樓市
??從上海、深圳出臺的政策來看,地方政府的招數(shù)主要有三:
??——提高二套房首付比例。如上海購買二套房的首付比例原為4成,新政策出臺后,普通住宅和非普通住宅的二套首付比例分別上調(diào)為5成和7成。且只要已有一套住房,不論貸款是否結(jié)清,該家庭再次申請住房貸款時均按二套房政策執(zhí)行。
??深圳雖未提高二套房首付比例,卻將二套房的認(rèn)定范圍擴(kuò)大至“購房人家庭名下在深圳無房但近兩年內(nèi)有住房貸款記錄”,以及“在深圳已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款”的購房人群。
??銀行監(jiān)管人士表示,在房價較快上漲的城市,一些銀行在信貸政策執(zhí)行中比較寬松,二套房貸款降杠桿勢所必然。
??——強化市場監(jiān)管。上海和深圳均規(guī)定,嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。同時加大執(zhí)法力度,依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機構(gòu)相關(guān)捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、利用不正當(dāng)手段誘騙消費者交易等違法違規(guī)行為。
??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),上海等一線城市房價在春節(jié)后迎來一輪快速上漲。一些開發(fā)商捂盤待漲和中介虛假炒作,在一定程度上助推房價“虛火”,導(dǎo)致“日光盤”頻現(xiàn)、二手房主屢屢“跳價”等。如2月底開盤的“路勁上海派”甚至重演“裹棉被”排隊購房的一幕。
??中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為,首付貸等場外配資產(chǎn)品干擾了國家房地產(chǎn)政策,吹大部分城市的樓市泡沫,增加樓市風(fēng)險。
??——“限購”升級。上海將非滬籍家庭購房所需繳納社保年限由2年提高至5年,深圳從滿1年提至滿3年。
??同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,限購政策從嚴(yán)將影響部分非本地戶籍家庭的購房計劃,但政府主要是為抑制外來投機性需求。同策咨詢研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,社保年限提高后,受影響的人群僅占當(dāng)前上?？?cè)丝诘?%左右。
??市場反應(yīng):京滬市場交易者心態(tài)急切
??在上海新政策25日出臺的前后一天,樓市出現(xiàn)成交量暴漲。24日,上海市一手房簽約套數(shù)達(dá)到1706套;25日更是刷出2499套的新高。雖然到27日該數(shù)字回落至958套,但與去年3月的日均成交量170套相比,仍高出不少。
??業(yè)內(nèi)人士分析,雖然上海已經(jīng)明確新政策自3月25日起正式實施,但仍有一些開發(fā)商和中介機構(gòu)抱有僥幸心理,期待政策發(fā)布到交易中心落地執(zhí)行會有一段滯后期,不少購房者也抱著試一試的心態(tài)趕著網(wǎng)簽,制造了近日成交量新紀(jì)錄。
??在新政策出臺后的首個周末,記者走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn),開發(fā)商已提前打響客戶“爭奪戰(zhàn)”,爭搶已嚴(yán)重縮水的目標(biāo)客群。已拿到預(yù)售證的樓盤旋即入市,如位于上海新天地板塊的高檔樓盤“復(fù)興瓏御”加推8套平層大宅,融創(chuàng)“濱江壹號院”已先于預(yù)定開盤日期直接開售。
??與此同時,由于部分剛需群體購房受限,不得不轉(zhuǎn)向類住宅項目,酒店式公寓等商住產(chǎn)品開始搶手。26日,上海改善型商住項目“龍湖·新壹城”當(dāng)日認(rèn)籌破百。一位購房者表示,因限購門檻提升失去購房資格,只能轉(zhuǎn)向類住宅產(chǎn)品。
??在尚未繼續(xù)收緊限購的北京,開發(fā)商和購房者也似乎在跟時間賽跑。在北京回龍觀地區(qū)的“首開國美風(fēng)唐”,前來咨詢的客戶問得最多的問題就是貸款政策會不會變。
??開盤僅一周就售罄的“首開熙悅尚郡”雖已無房可賣,但現(xiàn)場依然陸續(xù)有客戶前來咨詢?！绊椖烤?00平方米以上的大戶型,每平方米均價6.5萬元,申購者基本都是購買二套房。上海、深圳等一線城市出臺新政策,提高二套房貸款首付款比例,北京沒準(zhǔn)也會調(diào)整政策。”銷售顧問告訴記者,“只要申購者購房資質(zhì)審核通過,我們馬上幫助客戶辦理貸款?！?
??與京滬樓市的“急切”不同,深圳市場仿佛進(jìn)入了平穩(wěn)期。有剛需的陸瑤從2015年以來一直關(guān)注樓市,她說:“深圳房價應(yīng)該會比較平穩(wěn)。我打算先觀望一個月,等穩(wěn)定一點再考慮出手?！?
??但部分投資客的腳步依然沒有放緩。27日,位于深圳龍華新區(qū)的海寧公館項目開盤,記者在現(xiàn)場看到,等候區(qū)設(shè)置了約2000個座位,上座率約80%。一位陳姓女士告訴記者:“看中了小戶型,主要為了投資。”
??滬深周邊樓市上漲 警惕二線城市樓市“虛火”
??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,自2015年7月京滬深房價全面同比上漲以來,這三座城市一直領(lǐng)漲全國樓市。
??上海市住建委主任顧金山表示,去年下半年以來,特別是進(jìn)入2016年,上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱情緒,房價形成了加速上漲的趨勢,同時也有投資投機性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問題。
??深圳房價接連暴漲更是大幅抬高了剛需的購房門檻,透支未來的市場需求。世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,目前深圳首套房購房門檻已提升至290萬元,而2012年至2014年,深圳首套房購房門檻分別是151萬元、165萬元、209萬元。
??深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示:“房價與收入水平的差距越拉越大將大幅降低居民的購房能力,不利于留住人才支撐產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級?！?
??國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平認(rèn)為,新政策降低了一線樓市的增量需求,將明顯降低一線城市房價漲速,但要防止房價過快上漲蔓延至二線城市。
??由于資金的溢出效應(yīng),大量資本有進(jìn)入一線城市周邊及熱點二線城市的苗頭。滬深新政策出臺之后的首個周末,其周邊樓市快速升溫。在毗鄰上海的昆山,萬科推出的500套房源被搶一空,購房客7成來自上海;臨近深圳的松湖碧桂園開盤當(dāng)日即去化8成,攬金25億元。碧桂園人士告訴記者,深圳樓市政策收緊,剛需擠出效應(yīng)明顯,松山湖作為臨深熱區(qū),備受深圳剛需青睞。
??業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂,在一線城市門檻漸高、政策收緊的背景下,過剩資金可能流向周邊,并將這些經(jīng)濟(jì)體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市作為“避風(fēng)港”。各地政府應(yīng)警惕一線城市房價“虛火”向周邊及其他二線城市傳導(dǎo)。
