受益于當(dāng)前市場環(huán)境，上市房企在今年前兩月的業(yè)績出現(xiàn)全線“飄紅”。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至3月10日，共有25家上市房企公布了2月業(yè)績。銷售金額全部出現(xiàn)上漲，平均漲幅高達(dá)109%。大部分房企在前兩月的平均銷售價(jià)格也出現(xiàn)上漲。
去年下半年以來，以刺激需求為主要目的的房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，直到今年2月，政策利好仍在不斷釋放。這被認(rèn)為是促使市場交易升溫、房企業(yè)績向好的重要原因。但與此同時(shí)，以一二線城市為布局重點(diǎn)的企業(yè)，業(yè)績?cè)龇黠@高于布局三四線城市的房企，體現(xiàn)區(qū)域分化特征。
分析人士指出，在當(dāng)前的低利率環(huán)境和“去庫存”基調(diào)下，今年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)迎來“大年”，房企上半年的業(yè)績會(huì)繼續(xù)沖高。但對(duì)于布局不甚合理的企業(yè)來說，業(yè)績?nèi)杂邢禄目赡堋?
2月均價(jià)上漲一成
與去年同期相比，大型房企的業(yè)績處于穩(wěn)步提升狀態(tài)中。
公告顯示，今年1月至2月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積305.9萬平方米，同比增長12.63%；銷售金額416.2億元，同比增長31.71%。
同期，保利地產(chǎn)(600048,股吧)實(shí)現(xiàn)簽約面積177.69萬平方米，同比增長88.52%；實(shí)現(xiàn)簽約金額228.91億元，同比增長90.46%。
2016年1-2月，中海的累計(jì)銷售金額約為241.69億港元，同比增長11.94%；銷售面積約160.78萬平方米，增長8.73%。
同期，恒大地產(chǎn)合約銷售金額約為人民幣364.7億元，銷售面積422.2萬平方米，同期分別增長116.6%和89.9%。按照全年2000億元目標(biāo)計(jì)算，恒大地產(chǎn)前兩月已完成全年業(yè)績的18.2%。
相比之下，基數(shù)相對(duì)略小的部分中型房企業(yè)績?cè)龇^大。其中，中國金茂前兩月銷售36.92億元，同比大增531%；旭輝前兩月銷售50.1億元，同比增長147%。
融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、富力、綠城、雅居樂、招商蛇口等企業(yè)的業(yè)績也有不同程度提升。
就2月單月來看，即便有春節(jié)因素影響，業(yè)績同樣出色。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，25家房企的2月銷售金額全部上漲，平均漲幅達(dá)到109%；23家房企的銷售面積上漲，2家下滑，銷售面積的平均漲幅達(dá)到88%。
銷售價(jià)格方面，25家房企2月平均約達(dá)10000元/平方米，同比提高12.2%。其中，18家企業(yè)的銷售均價(jià)有所提高，7家下降。有分析認(rèn)為，價(jià)格下降的原因中，除產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布等的變化外，不排除部分企業(yè)存在降價(jià)促銷的成分。
“牛市”拉大業(yè)績差距
房企業(yè)績普漲，與當(dāng)下的政策環(huán)境有直接關(guān)系。2015年，央行共5次降息，使當(dāng)前的利率水平處于低位。同年，監(jiān)管層又先后下調(diào)二套房和首套房的最低首付比例。進(jìn)入2016年，除進(jìn)一步下調(diào)非限購城市的首套房最低首付比例外，監(jiān)管層還全面降低二手房交易契稅稅率。
這些政策大大刺激了市場交易。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年1-2月，全國主要的54城市，合計(jì)住宅簽約達(dá)到41.4萬套，同比上漲了11%。
根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1月新增人民幣貸款2.51萬億，創(chuàng)出單月信貸投放歷史新高，較“四萬億”刺激政策期的2009年1月，還超出8900億的規(guī)模。其中有近1/5為住房按揭貸款，其余還有相當(dāng)部分以開發(fā)貸的形式流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
從區(qū)域分布來看，盡管政策打壓力度強(qiáng)于其他區(qū)域，但一線城市和熱點(diǎn)二線城市的漲幅仍然較為明顯，其余則因供應(yīng)過剩而上漲乏力。體現(xiàn)到房企業(yè)績上，以一二線城市為布局重點(diǎn)的企業(yè)，業(yè)績?cè)龇黠@高于布局三四線城市的房企。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，部分標(biāo)桿房企在2014年啟動(dòng)向一二線城市集中的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并享受到2015年以來市場回暖帶來的紅利。從這個(gè)意義上說，這些企業(yè)在2016年的業(yè)績?nèi)杂欣^續(xù)沖高的動(dòng)力。
相比之下，以三四線城市為布局重心的企業(yè)，今年將繼續(xù)陷入“去庫存”泥淖中。即使市場回暖，業(yè)績也難有大幅增長。
因此，2015年以來的市場大漲，有可能成為房企業(yè)績的“分水嶺”。據(jù)悉，因預(yù)感到投資過熱，房企從2011年開始陸續(xù)從三四線城市向一線城市與核心二線城市回歸，但又因布局規(guī)模和轉(zhuǎn)型速度的不同而導(dǎo)致業(yè)績出現(xiàn)分化，其影響一直延續(xù)至今。業(yè)界普遍認(rèn)為，這種分化將在此輪“牛市”中繼續(xù)拉大。
九龍倉集團(tuán)主席兼常務(wù)董事吳天海近日在業(yè)績會(huì)上也指出，今年將會(huì)“選擇性買地”，在供應(yīng)健康的一線城市和重點(diǎn)二線城市進(jìn)行布局，優(yōu)化投資組合。
對(duì)于未來市場走勢，大多數(shù)機(jī)構(gòu)的分析認(rèn)為，即使一線城市面臨調(diào)控收緊壓力，但市場交易放量的慣性仍將持續(xù)至第三季度。因此，如果房企區(qū)域布局合理，且備有充足貨源，其業(yè)績超過去年將是大概率事件。
