“兩會”期間，住房和城鄉(xiāng)建設部長陳政高5日在經(jīng)過人民大會堂部長通道時說：當前房地產(chǎn)形勢呈現(xiàn)幾大特 點，一是總體看去年銷售企穩(wěn)回升，去年8月起房地產(chǎn)銷售由負轉正，年底銷售面積和銷售額分別增長6.5%和14.4%，今年年初兩個月仍保持上漲；二是城 市間分化越來越嚴重，一線二線三線城市大不一樣；三是待售面積太大，庫存量很大，待售商品房面積約有7.18億平方米，庫存增速為15.6%。
同時，我們看到，非一線城市尤其是二線城市的沈陽、長春、大連、青島、西安等，還有大部分三四線城市仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力，起碼在2016年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價。因此，當務之急，2016年上述地方政府仍然需要繼續(xù)出臺去庫存措施。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，回顧過去幾輪市場發(fā)展周期，每當市場低谷期，樓市去庫存壓力較大的階段，地方政府都會采取一些“去庫存”措施刺激房地產(chǎn)市場復蘇和回升，當前也不例外。那么，“去庫存”措施有哪些？對于地方政府房管部門來講，需要什么樣的“去庫存”措施？
一、金融類“去庫存”措施
1、降準降息：雖然已經(jīng)有6次降息6次全面降準，但由于國內外經(jīng)濟形勢及貨幣政策變化走向等因素，預計2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5個點左右，降準也有機會，大約在1個點左右，這有助于去化樓市庫存。
2、降首付：首套房首付降至兩成，本項政策非一線城市已執(zhí)行，對于去庫存壓力較大的城市，如果必要可以選擇一定時期內（比如一年內）首套房首付可以降低至1成或1.5成，以盡快去庫存； 對于二套房來講，同樣最低可以降至3成，鼓勵改善性需求入市，去化大面積庫存。
3、降低首套房貸利率，鼓勵首套自住需求。除了央行降息導致房貸利率下降之外，政府也可以利用政府性基金補貼首套房貸利率，使首套房貸利率更加優(yōu)惠，支持首套房貸，進一步去庫存。
4、鼓勵和規(guī)范使用“首付貸”業(yè)務，使購房者可以提前購房，以達到樓市去庫存的目的。
5、打破地區(qū)壁壘，深化落實“公積金新政”，如推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等。
一直以來，住房公積金提取條件過于嚴格、程序繁雜等問題，的確應該改革，想法深化落實。比如福建省采取的做法，在全省全面開展住房公積金異地個人住房貸款工作，把符合條件的農(nóng)民工、個體工商戶逐步納入住房公積金制度覆蓋范圍。這樣做既可以優(yōu)化公積金制度，又可給弱勢群體以實惠，從而有助于縮小收入差距的措施。
6、加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助（貨幣補貼），而非異地分配住房（實物補貼）。被拆遷居民通過獲得的貨幣補貼購買市場中的商品住宅，達到樓市去庫存的目的。
7、住房抵押貸款資產(chǎn)證券化（MBS）和公積金資產(chǎn)證券化進一步推進：通過MBS和公積金資產(chǎn)證券化進一步推進，盤活存量房貸資源，增加房貸市場流動性，對于當前樓市去庫存來講也是一件有利的消息。
8、加大金融支持力度，利用金融手段支持行業(yè)并購，利用品牌房企能力消化過剩 庫存。對經(jīng)營和銷售正常的房企，金融機構進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批效率，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款合理增長，同時，對出現(xiàn)滯銷和資金困難的房地產(chǎn)企業(yè)，推動 商業(yè)銀行通過政府、房企、銀行、承建商的合作協(xié)調機制化解風險，甚至推動房地產(chǎn)企業(yè)間的并購，實現(xiàn)市場優(yōu)勝劣汰，共同維護市場穩(wěn)定，在這個過程中，利用大 型品牌房企的品牌影響力、開發(fā)定位能力有效消化過剩庫存。
二、稅費補貼類“去庫存”措施
9、稅費補貼創(chuàng)新:在稅費補貼方面做出創(chuàng)新，除了一般性的財政補貼購房者之外，將同時出現(xiàn)如農(nóng)民工購房補貼、大學生購房補貼、房貸利息抵扣個稅等減稅嘗試。
10、鼓勵人才購房的稅費補貼政策：針對人才類的購房落戶政策已不再新鮮，2015年以來，不少城市出臺鼓勵人才購房的相關措施，另外，針對人才類購房也可以制定相關的稅費補貼規(guī)定，以達到樓市去庫存的目的。
11、對于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免：通過對特定產(chǎn)品類型樓盤，比如精裝修的項目、綠色建筑項目、住宅產(chǎn)業(yè)化的項目、90平方米以下戶型的成交給予相關稅費減免的優(yōu)惠或相關的稅費補貼，這樣也激活一部分市場成交量。
12、加緊研究實施出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策。鑒于目前住房市場結構分化趨勢嚴重，應實施差別化的利息抵扣個人所得稅政策，對于三、四線城市居民，對于工資性收入居民應給予更多的抵扣。
13、對于存在較大去庫存壓力的城市，針對多套房的購房者，如果是全款支付的給與補貼和優(yōu)惠，以達到去庫存的目的。
三、市場化的“去庫存”措施
14、供地節(jié)奏：在土地政策方面，按照土地與人口掛鉤的要求，合理調整不同城市供地數(shù)量、類型、節(jié)奏，針對有庫存壓力的城市，暫停或放緩供地節(jié)奏，以此調節(jié)市場供求關系。
15、改進地級以下城市的基礎設施與公共服務去庫存。造成一、二線城市住房需求持續(xù)高漲與 三、四線及以下城市需求乏力的根本原因是：基礎設施及公共服務在不同行政級別的城市存在巨大的落差，導致人口向行政級別高的城市流動，小城鎮(zhèn)缺乏吸引力。 因此，對于存在去庫存壓力的城市，應該加快完善城市新區(qū)配套設施，優(yōu)化房地產(chǎn)項目規(guī)劃布局，合理規(guī)劃選址；加快城市新區(qū)和開發(fā)區(qū)尤其是城區(qū)道路、水、電、 氣等基礎設施以及周邊學校、醫(yī)院、商場、養(yǎng)老、文體等配套設施建設，確保同步規(guī)劃、同步建設、同步投入使用；加快新老城區(qū)公共交通的對接，為群眾工作生活 提供便捷條件等等，通過上述措施激勵更多的市民購房，并且在購房項目居住。
16、鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營，去化樓市庫存。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。
17、積極培育租賃市場。鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源向社會出租，建立開 發(fā)與租賃一體化的運作模式。鼓勵規(guī)?；赓U企業(yè)在不影響房屋結構安全前提下對房源套型結構進行調整，滿足中小戶型租賃需求。建立租賃市場房源信息平臺，規(guī) 范、管理租賃行為，維護租賃雙方的合法權益。
18、進一步激活二手房市場。各地根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r，適時調低存量房交易基準價格，降低交易成本。房管部門進一步簡化交易手續(xù)，提供優(yōu)質服務，進一步激活存量房交易，帶動商品房銷售。
19、鼓勵居民進行住房團購，比如鼓勵教師團購、公務員團購、大型企業(yè)員工團購等，以團體購房的方式盡快去庫存。
20、要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，達到去庫存的目的。
21、鼓勵開發(fā)商“先租后售”，租賃房屋的租金可抵房款，或者地方政府允許租金抵房貸利息等，以達到后期銷售去化樓市庫存的目的。
四、政策面的創(chuàng)新與改革“去庫存”措施
22、探索實施商品房共有產(chǎn)權制度，實施住房產(chǎn)權分割出售。一方面，開發(fā)商資金緊張，亟待去庫存；另一方面，部分農(nóng)民工購買資金有缺口，要解決扭結，實現(xiàn)多贏?？商剿鲗嵭凶》慨a(chǎn)權開發(fā)商 部分持有和部分出售的制度辦法。開發(fā)商與購房者共同到銀行辦理并獲得抵押貸款。開發(fā)商與購房者可按3∶7、5∶5、7∶3不同的比例持有，開發(fā)商將持有產(chǎn) 權部分租給業(yè)主，并商定未來若干年以合理的價格全部出售給購房家庭。
23、將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結合：盡管當前農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口已經(jīng)取消，但對于大中城 市而言，尤其是省會城市而言，要想在這個城市落戶，還有一定條件限制，這些城市極有可能在此時出臺將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結合的相關政策，以適度刺激當 地房地產(chǎn)市場需求，帶動市場成交量回升。
24、允許和鼓勵農(nóng)民工轉讓土地承包權，出售和出租住房。農(nóng)民工在農(nóng)村的財產(chǎn)權保護制度和市場 化交易，不僅有助于資源合理利用，農(nóng)民在城鎮(zhèn)里樂業(yè)，而且有助于其在城鎮(zhèn)安居。但是在這些方面還存在不少法律和制度性障礙。為此，總結試點經(jīng)驗，加快推進 農(nóng)村土地制度改革，全面推開土地承包權流轉、宅基地使用權轉讓和集體收益分配權落實。
25、改變對于首套、二套房的認定標準，比如有的城市按照行政區(qū)為單位，此前只要在這個行政 區(qū)沒有購房就算首套房；居民家庭購買住房時，不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認定，只要還清住房貸款，再次貸款按照首套房認定。二套住房也可以采取類似的標 準，以降低如入市門檻，消化樓市庫存。
26、推動建立租購并舉的住房制度，引導房地產(chǎn)企業(yè)轉型發(fā)展，消化過剩庫存。
中央經(jīng)濟工作會議及“兩會”報告也對租賃市場予以了重點關注。要求“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口”，以及“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。”這樣，也可以達到樓市去庫存的目的。
27、全面放開二孩后，對于擁有二孩的家庭給與購房補貼，或者給與二孩的家庭首付比例的降低，以鼓勵二孩家庭改善住房條件，同時，達到去庫存的目的。
28、制定去庫存目標，按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”的原則，鼓勵各市、縣根據(jù)實際制定政策，落實到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。
五、購買商品房沖抵保障房的“去庫存”措施
29、增加住房保障的財政預算支出。中央加大保障房的財政轉移支持力度，地方政府也應加大預算支出比例，用于直接購買商品住房或者用于購房補貼，以盡管消化較大的商品房庫存。同時，按照政府建設保障房的稅費減免標準，在保障對象購買商品房時，給予稅費的減免。
30、加快建立政策住房銀行和政策性擔保機構。保障對象家庭因收入等原因，申請貸款購房多受限制，建議相關機構專司中低收入住房保障對象的住房抵押貸款和抵押擔保。將住房公積金的覆蓋面擴大到中低收入的保障家庭。
