??房價上漲的風吹草動繼續(xù)撩動市場的最敏感神經(jīng)。
??與往年春節(jié)后的成交淡季不同，數(shù)據(jù)顯示，2月15日至21日的7天時間里，北上廣深的銷售套數(shù)分別為979、2740、1329和958套。在經(jīng)濟一片寒意的大背景下，樓市儼然一幅火熱景象。
??而從價格上看，北京、上海及深圳房價均已瘋漲到歷史高位。數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，上海商品住宅成交均價為3.59萬元/平方米，同比上漲24.9%；深圳新房成交均價達4.65萬元/平方米，同比上漲74.27%。偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)則顯示，1月份，北京新建商品房（剔除保障房）成交均價為29370元 /平方米，同比上漲38.9%。
??樓市真的又要開啟新一輪的暴漲之旅嗎？在經(jīng)濟大棋局整體低迷之下，去庫存、去產(chǎn)能使得包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多個支柱型產(chǎn)業(yè)的轉型迫在眉睫，針對樓市的寬松政策更是一個接著一個，房價上漲的確有了借口；但另一面由于經(jīng)濟原動力失速，購買力和庫存壓力一降一升之際，是市場繼續(xù)瘋狂還是降價求量，成了樓市不得不要做的終極選擇題。何況，中央祭出去庫存大旗要的是房價的穩(wěn)而不是新一輪暴漲，而三四線城市的樓市已是風聲鶴唳。
??漲或者跌，迷霧重重。但可以肯定的是，站在十字路口的樓市無論選擇什么方向，路都在越來越窄。
??房價“暴動”
??本輪房價的上漲之風起于二手房。
??春節(jié)后，上海的房價上漲甚至引發(fā)了購房者的“恐慌購房”。據(jù)了解，春節(jié)后，上海很多二手房業(yè)主紛紛上調了掛牌均價，大部分房源價格上調了5%-10%。
??“上海房價上漲的原因仍在于供需不平衡?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟指出，目前上海市場的庫存量較低，去庫存速度低于6個月。在政策利好不斷釋放的背景下，市場出現(xiàn)了房價上揚的市場預期。在這種預期下，上海豪宅出現(xiàn)大量成交，從而拉升了上海房價在短期內(nèi)的快速上揚。
??而對于北京來說，春節(jié)后的上漲更多是年前漲價的延續(xù)。
??以北京海淀區(qū)學清路附近的精裝房為例，房齡15年的100平方米左右兩居室，現(xiàn)在報價在500萬元左右，春節(jié)前的價格則為450萬元，而在去年8月之前，同樣戶型的房源價格則一直在400萬元上下。
??統(tǒng)計數(shù)據(jù)赤裸裸地展示了北京今年1月份房價的上漲幅度。據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，1月北京新建商品房（剔除保障房）成交均價為29370元/平方米，同比上漲38.9%，環(huán)比漲幅為1.5%；二手住宅成交均價為41270元/平方米，同比上漲16.7%，環(huán)比上月上漲1.7%。
??另外，讓市場找到瘋狂理由的還有龍頭房企的定價調整。2月24日，北京萬科半推半就的漲價風聲成為房企打破沉默的第一響雷聲。
??在澄清旗下項目全線漲價的消息時，北京萬科強調，公司并無全線漲價計劃，但萬科金域東郡和萬科天地項目因產(chǎn)品升級確實上調了銷售價格。此外，據(jù)媒體報道，在杭州，萬科西廬、大都會79號等多個項目價格均有所上浮。據(jù)當?shù)赝该魇鄯烤W(wǎng)顯示，這些項目漲幅多在500-1000元/平方米。
??在深圳，盡管房價已經(jīng)連續(xù)上漲一年半，但開發(fā)商對于后市似乎仍信心十足，一些項目每次開盤價格均有不同程度跳漲，如佳兆業(yè)城市廣場與龍光九龍璽，每次加推每平方米均會漲價三五千元。
??“現(xiàn)在深圳樓市這么火爆，開發(fā)商都不希望賣得太快，都想著利潤最大化，根本不愁賣不出去，最怕的是黃金樓市中無房可賣?！饼垗弲^(qū)的某樓盤負責人對《華夏時報》記者說，深圳樓市供不應求，而且信貸整體仍會持續(xù)寬松，因此房企調價后仍有購房者愿意埋單。
??亞豪機構市場總監(jiān)郭毅則表示：“一線城市目前市場較熱，主要是由供求不平衡引起的，在價格繼續(xù)走高的預期下，改善型需求大量釋放，成交價格被拉高，造成了房價大幅上漲的‘假象’。但實際上，這其中已經(jīng)透支了未來幾年的需求，同時，隨著價格的上調，一線城市未來仍會面臨有價無市的市場局面?！?
??政策十字路口
??在全國樓市去庫存的總體要求下，無論是中央還是地方政策都趨向寬松。不過，一線城市的樓市熱銷似乎顯得不合時宜，仍受限購限制的一線城市樓市政策也再次朝著相反的方向延伸。
??春節(jié)過后，深圳市場一直熱傳將出臺調控政策，包括非深圳戶籍人口購房社保年限由1年改為3年、個人普通住房對外銷售所需繳納的營業(yè)稅免征期由2年改為5年、首套房按揭貸款的要求提高與適當收緊房屋評估價等。2月24日，深圳市住建局局長楊勝軍還公開表示，深圳市政府正在研究采取措施調控房價。
??“社保年限由1年改3年是比較確定即將出臺的調控措施，據(jù)我們掌握的信息，相關的幾個部門都在修改系統(tǒng)，如果3月1日來不及，3月份也會出臺?！鄙钲谀炒笮椭薪榭偨?jīng)理告訴《華夏時報》記者，事實上，四個一線城市中，深圳的社保年限門檻最低，為了抑制房價過快上漲，這次也只是跟上其余三個城市的政策而已。
??“政府內(nèi)部有的人認為在中央去庫存的大背景下，深圳不適宜單獨收緊樓市政策，而部分人認為深圳房價暴漲速度確實過快，這也不利于樓市長期健康發(fā)展。”深圳規(guī)土委內(nèi)部人士稱，單純依靠保障房平抑房價，短期效果不大。
??美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰告訴記者，雖然貸款利率仍在走低，但春節(jié)后，銀行已經(jīng)明顯收緊了貸款條件，此前不同類型的客戶都能批下貸款，現(xiàn)在在客戶資金流水和房屋評估價上要求嚴格了。
??與深圳不同，上海則從供應端著手，在三四線城市和部分二線城市忙著去庫存時，上海則重拾70/90政策，加碼應對供不應求的局面。
??按照上海市最近發(fā)布的通知要求，未來上海將優(yōu)化住房供地結構，增加中小套型住房供應比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%，部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高到70%。
??“從商品住宅的存量情況來看，目前市場供應豪宅化明顯，面積在90平方米以下的商品住宅存量占比則最少?！鄙虾Ｒ拙友芯吭焊痹洪L楊紅旭稱。
??而根據(jù)上海鏈家研究部數(shù)據(jù)，上海房地產(chǎn)市場中，面積在90平方米以下的商品住宅存量僅為159萬平方米，按照目前市場去化速度來看，全部90平方米以下的商品住宅僅需3-4個月就能完全去化。
??“實際上，不僅是上海，土地已是一線城市當前面臨的一大資源瓶頸。目前，上海、深圳及北京主城區(qū)的建設用地總規(guī)模都已接近規(guī)劃天花板，新增用地空間狹小。這也導致地價高企，所建住宅出現(xiàn)豪宅化傾向?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱。
??據(jù)悉，此次北京萬科提價的兩個項目均位于大興區(qū)，最近一次開盤均價約為3.3萬元/平方米和3.5萬元/平方米。而在2月23日下午，大興區(qū)黃村成功出讓一宗總價39億元的住宅用地，樓面價已達到4.7萬元/平方米，大幅超出目前萬科大型兩項目的售價。
??穩(wěn)樓市大棋局
??“在中央對樓市政策的調整中，實際上對一線城市的政策仍然是以‘控制’為主，其目的就是避免一線城市在樓市寬松政策之下再度上演房價狂歡?！苯咏〗ú康囊晃幌⑷耸繉Α度A夏時報》記者表示，這也符合中央在樓市政策上一直采取的“分類調控”方針。
??實際上，今年以來，中央連續(xù)出臺降首付、降契稅等樓市去庫存新政，加上地方放寬購房條件的政策出臺，二三線城市的住宅成交量已出現(xiàn)節(jié)后回暖的跡象。
??公開數(shù)據(jù)顯示，截至目前，杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量已出現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比下跌、連續(xù)6個月同比下跌的態(tài)勢；其中不少城市在春節(jié)后也迎來成交增長，但多數(shù)樓盤并未漲價。
??“二線城市銷量的增長主要因為政策的寬松削弱了購房者的觀望情緒。”張大偉表示，二三線城市尤其是三線城市房價難以走高，與城市人口的流入量和庫存比相關。
??而庫存長期積壓，造成二三線城市開發(fā)商拿地積極性仍未回升?？硕饠?shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，2月15日至2月21日，監(jiān)測的40個主要城市土地成交量環(huán)比減少44%，出讓金環(huán)比減少52%。
??“一線城市的交易雖然還較活躍，但抵不上三四線城市的下滑，整個樓市的投資情況還是處于較低迷的水平?！?易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱向記者表示，對于中央來說，現(xiàn)在除了房地產(chǎn)可以拉動經(jīng)濟，短期內(nèi)找不到其它如此投資量龐大，又可以推動上下游經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)。
??丁祖昱認為，從去年房地產(chǎn)投資的情況來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)增速只有1%，仍處于較低的水平，房企的投資意愿并不高。去年房企新開工面積下滑了15%左右，今年下滑速度可能會放緩，但能否真正穩(wěn)定下來，還很難說。
??“按中央的原話說，房地產(chǎn)要在穩(wěn)定經(jīng)濟中起到重要作用。這意味著，在一定的時間里房地產(chǎn)仍是穩(wěn)定經(jīng)濟的重要角色，但經(jīng)濟的拉動、未來的增長潛力，則還要靠轉型后的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，不能只依靠房地產(chǎn)。”陳晟在接受記者采訪時說，經(jīng)濟企穩(wěn)回升后，房地產(chǎn)階段性的作用將逐步會減弱。
