周末各種對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的討論充斥自媒體。多空聲音較雜，我們對(duì)此有幾個(gè)看法：
??1、房?jī)r(jià)國(guó)別比較準(zhǔn)確度不高：
??房?jī)r(jià)作為宏觀指標(biāo)變量不存在合理的國(guó)別比較，只能提供部分參考價(jià)值。正如美國(guó)2008年金融危機(jī)時(shí)非銀債務(wù)GDP占比為210%，1990年日本房地產(chǎn)崩盤時(shí)非銀行債務(wù)占比為195%，韓國(guó)1998年金融危機(jī)時(shí)此指標(biāo)為152%，硬性的拿中國(guó)一線城市與香港、紐約房?jī)r(jià)絕對(duì)值的數(shù)據(jù)類比來(lái)判斷房?jī)r(jià)的方式可能值得商榷。長(zhǎng)期來(lái)看這種結(jié)果即使合理，也不代表房地產(chǎn)短中期沒(méi)有周期性波動(dòng)。
??2、房?jī)r(jià)上漲在相對(duì)環(huán)境來(lái)看，并非高的離譜，整體流動(dòng)性推升局部特殊性
??房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一種資產(chǎn)，價(jià)格上升一部分是受到供求關(guān)系影響（2012年之前全國(guó)，2012年之后的一線與部分二線），一部分原因是貨幣現(xiàn)象。供求關(guān)系良好時(shí)，金融屬性可以放大供求失衡的程度，導(dǎo)致價(jià)格大幅上漲（目前的一線城市），供求關(guān)系惡化時(shí)，可以抵消金融屬性（目前的三四線城市）。大家現(xiàn)在討論最多的是房?jī)r(jià)漲幅的絕對(duì)值，這里有一組數(shù)據(jù)可以供大家參考。1998年至今為期，城鎮(zhèn)非私營(yíng)部門平均工資增長(zhǎng)7.5倍，北京月最低工資標(biāo)準(zhǔn)增長(zhǎng)5.5倍，上海月最低工資標(biāo)準(zhǔn)增長(zhǎng)6.2倍，同期M2增長(zhǎng)13倍。如果你覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格漲得比上述幾組數(shù)據(jù)更離譜，那么的確有大問(wèn)題。否則，可能就是呵呵。
??3、2012年之后寬松的貨幣環(huán)境與相對(duì)緊張的供求關(guān)系是一線城市輪流暴漲的主因
??上述討論的目的并不是宣稱目前的房?jī)r(jià)是否合理，而是提示大家，房地產(chǎn)作為貨幣宣泄口，尤其在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力時(shí)，較高的貨幣增速勢(shì)必推升供求相對(duì)良好的區(qū)域的房?jī)r(jià)。2013年1月M2增速為16.1%，2013年北京的學(xué)區(qū)房走出翻倍行情；2014年以來(lái)貨幣寬松而實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速大幅下行，深圳房?jī)r(jià)2015年整體漲幅接近80%；2016年1月份社融與信貸創(chuàng)下天量，隨后2月份上海的房地產(chǎn)火爆到“咋不上天呢”。猜測(cè)資產(chǎn)價(jià)格的極端值與猜測(cè)你喜歡的妹子的心理一樣，只有上帝和事后才能知道。
??4、只要貨幣政策持續(xù)寬松，一線房地產(chǎn)價(jià)格拐點(diǎn)難現(xiàn)
??從歷史來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的逆轉(zhuǎn)無(wú)外乎有兩種，一種是貨幣政策收緊導(dǎo)致的類似日本1990年房地產(chǎn)價(jià)格破滅、美國(guó)2008年的信貸危機(jī)；另一種是日元抽緊、競(jìng)爭(zhēng)性經(jīng)濟(jì)體貨幣崩潰溢出效應(yīng)導(dǎo)致的1998年韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅調(diào)整。從中國(guó)目前現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，貨幣政策收緊導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的概率更高一些。很難想象在地產(chǎn)庫(kù)銷比創(chuàng)歷史新低以及12-13%的流動(dòng)性投放下，一線城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整。
??2013年以來(lái)，中國(guó)M2與信貸增速一直保持在12-13%，但固定資產(chǎn)投資增速已經(jīng)從20%以上的中樞位置下降到10%。相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境之所以對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈通脹沒(méi)有產(chǎn)生推動(dòng)作用的關(guān)鍵因素是過(guò)去兩年在投資增速大幅下滑的過(guò)程中，實(shí)體產(chǎn)業(yè)鏈上商品的價(jià)格表現(xiàn)類似于三四線城市房?jī)r(jià)，金融屬性足夠，但供求關(guān)系不支持通脹。隨著過(guò)去兩年房地產(chǎn)與制造業(yè)投資增速快速下行期暫時(shí)告一段落，加上1月份社融與信貸超預(yù)期投放，固定資產(chǎn)投資增速可能會(huì)在目前位置上穩(wěn)住一段時(shí)間，實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈供求關(guān)系趨于均衡，產(chǎn)業(yè)鏈商品金融屬性將逐漸顯現(xiàn)，從而推升通脹水平，導(dǎo)致貨幣政策收緊，這可能是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。
??5、以房為鑒，周期品配置價(jià)值凸顯
??基于此，在大類資產(chǎn)配置中，2016年上半年周期品的配置屬性大大提升。受益于供求關(guān)系均衡下的金融屬性顯現(xiàn)以及房地產(chǎn)價(jià)格上漲的溢出，在通脹實(shí)際導(dǎo)致貨幣政策收緊之前，周期品顯然是一個(gè)好的資產(chǎn)配置方向。有別的是，歷次周期中，通脹引起貨幣政策收緊預(yù)期都是資本市場(chǎng)表現(xiàn)好的后半段，而本次周期來(lái)看，股市仍處于底部位置，時(shí)間窗口足夠。與此同時(shí)，2015年上半年大宗商品價(jià)格的回升與2016年統(tǒng)計(jì)局調(diào)整通脹分項(xiàng)權(quán)重，將2016年通脹的壓力延到6月份之后。在需求溫和回升的背景下，產(chǎn)能利用率低位降低了價(jià)格大幅波動(dòng)的概率，具有固定生產(chǎn)周期的產(chǎn)品諸如農(nóng)業(yè)、畜牧等在大類周期中表現(xiàn)將更為突出。
