熱點二線樓市上演做多行情 “黃金二線”崛起？
??詭異的房價
??近來，以上海為代表的并未受到去庫存政策“恩惠”的一線城市房價出現(xiàn)了明顯上漲，而今正在向部分二線城市蔓延，但是僅僅是部分二線城市，本專題暫且稱之為“黃金二線”，這些城市去庫存壓力較小，在信貸放量、政策推動下，自去年下半年以來，房價已明顯上漲。
??不過，僅僅靠一線和部分二線城市的樓市火爆，可能難以提振全國樓市。而且，調控出現(xiàn)了難題，一線城市的房價普遍非常高，決策層并不希望吹大這些城市的泡沫，但這些城市房價卻快速上漲。而三四線城市面臨的去庫存壓力，仍難化解。
??正如本專題中記者觀察所指出的，房地產(chǎn)去庫存不能簡單靠購房補貼等短期政策維系，需要一套系統(tǒng)性的長遠政策，推動城鎮(zhèn)化建設、培育地方有競爭力的產(chǎn)業(yè)，增加公共服務投入以吸引人口流入，這才是根本之道。
??本報記者 張曉玲 實習記者 周智宇 深圳、廣州報道
??導讀
??包括南京、杭州、佛山、廈門、合肥等在內，一批位于核心經(jīng)濟圈的二線城市，似乎正在迎來他們樓市的“黃金時代”；與此同時，樓市出現(xiàn)了分化中的分化，即二線城市陣營內部的分化，一些城市將淪為“垃圾二線”。
??伴隨深圳、上海一線樓市的瘋狂，部分二線樓市也已在漲價通道中奔跑。
??直接原因是，包括非限購城市首付下調至20%，契稅、營業(yè)稅減免等在內的高強度去庫存政策不斷推出，在二三線城市的反應更為顯著。
??諸多業(yè)內人士及開發(fā)商分析，利好政策讓市場“統(tǒng)一吃藥”的結果，激發(fā)了熱點二線城市的做多熱情，推動這些城市房價的上漲，甚至可能大漲。
??包括南京、杭州、佛山、廈門、合肥等在內，一批位于核心經(jīng)濟圈的二線城市，似乎正在迎來他們樓市的“黃金時代”；與此同時，樓市出現(xiàn)了分化中的分化，即二線城市陣營內部的分化，一些城市將淪為“垃圾二線”。
??對比政策出臺的堅定和大手筆，眾多的房地產(chǎn)從業(yè)者在政策驅動中惶惶然前行?；\罩在房地產(chǎn)業(yè)內人士心頭的一個疑問是，這一輪政策放松帶來的效果會否持續(xù)？它將是中國經(jīng)濟刺激房地產(chǎn)消費“最后的晚餐”嗎？
??南京領頭的樓市“黃金二線”
??剛出臺不久的契稅、營業(yè)稅減免政策，在第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可看來，其帶來的市場反應，或多體現(xiàn)于二線城市。
??2015年中至今，二線城市表現(xiàn)最亮眼的非南京莫屬。
??2015年南京全年商品住宅成交量1278.7萬平方米，成交金額達到1934億元，均創(chuàng)下歷史新高，超過了一線城市中的廣州。
??成交火爆推動南京樓市價格連續(xù)20個月環(huán)比上漲，中指院百城價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，南京新房均價已漲至15036元/平方米，環(huán)比上漲1.88%，同比上漲8.9%，在二線城市中僅次于廈門的22445元/平方米。
??21世紀經(jīng)濟報道了解到，目前南京市場多個項目已在提價，其中有河西地塊樓板價突破4萬元/平方米的刺激因素。
??另一個二線城市（就經(jīng)濟實力而言）樣本佛山，1月均價8800元/平方米，環(huán)比上漲0.84%，同比上漲2.17%。
??春節(jié)后，佛山多個項目醞釀漲價。繼恒大2月18日拿下廣佛交界地王后，該地塊周邊及廣佛交界各大項目紛紛調價，每平米漲價1000-3000元不等。
??據(jù)佛山中原公布的數(shù)據(jù)顯示，上周（2.15-2.21）佛山全市一手住宅成交1418套，成交面積達15.23萬平方米，成交均價為8198元/平米，環(huán)比上漲8%。
??1月份，其他二線城市房價同比上漲超過10%的還有武漢、東莞、合肥等地。
??與此同時，二線城市內部，卻出現(xiàn)了明顯的分化，百城價格數(shù)據(jù)顯示，1月份福州、長沙、重慶、成都、沈陽新房均價環(huán)比、同比都是下跌狀態(tài)。其中，福州環(huán)比下跌1.89%，同比更下跌11.72%。
??經(jīng)濟學家馬光遠指出，2016年全年房地產(chǎn)政策將維持寬松刺激，以南京、合肥、蘇州、杭州、廈門、三亞等為代表的重點二線城市，房價大漲的概率極大。同時，福州、鄭州、成都、溫州、天津等城市并不具備大漲的條件。
??一家在全國布局廣泛的大型房企內部人士更對21世紀經(jīng)濟報道透露，其公司內部已經(jīng)決定逐漸退出部分二三線城市，尤其是那些“會下大雪”的地方，如東北三省和內蒙的大部分城市。在這些區(qū)域只是“存地去化，存量銷售”。
??馬光遠認為，2016年房價分化的走勢會持續(xù)，由于負利率和人民幣貶值的影響，一線城市和熱點城市仍然是財富保值的重要手段，這些地方的房價至少還有10%的漲幅。
??信貸泡沫的溢出效應
??面對2015年深圳暴漲、2016年開年的這一波一線二線共振的瘋狂行情，幾乎所有的參與方都沒有預料到，他們也都在思考，背后的驅動力是什么？
??在眾多房地產(chǎn)業(yè)內人士看來，這一波上漲行情，與一系列樓市去庫存政策有關，其中最重要的是貨幣和信貸因素。
??李迅雷指出，在2011年之前，中國房價上漲是人口驅動，2000-2011年存款利率從2.25%提高到了2.75%，同時，存準率則從8%大幅攀升至18.5%。從貨幣政策的大方向看，這10年是收緊的。但貨幣政策的不斷收緊卻未能阻止房價的飆升，這10年全國平均房價上漲4倍左右，可見這一時期的上漲主要是人口紅利所致。
??而到2011年之后，房價更多體現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象，自2009年開始，廣義貨幣M2規(guī)模超常增長，超過美日成為全球最大。2010-2015年5年間，貨幣政策總體趨于寬松。如2010年的一年期利率為2.75%，存準率為18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存準率降至17%。
??但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年年末至2015年11月，一線城市房價累計上漲45.53%，深圳上漲77.2%。二線城市的漲幅僅為10.73%，三、四線城市房價同比則不斷遞減，這5年整體房價漲幅遠遠低于此前的10年。
??其中，2015年分別有5次降息和降準，故房價表現(xiàn)大大好于2014年。深圳樓市的瘋狂，激增的信貸也是重要推動因素。深圳銀行界人士預計，2015年深圳住房貸款余額超過了6000億，填平了深圳幾乎所有區(qū)域的房價洼地。
??2016年1月，貨幣和信貸刺激繼續(xù)。根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，當月人民幣貸款增加2.51萬億元，規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高。其中，住戶部門貸款增加6075億元，中長期貸款部分增加4783億元。這意味著，即便不算房地產(chǎn)開發(fā)貸款，1月新增貸款中，也有相當部分流入了房地產(chǎn)領域。
??與此同時，伴隨深圳市場風險的上升，信貸泡沫開始溢出，來到了上海、南京等地，以及一線城市周邊，如北京附近的燕郊、深圳附近的東莞、惠州。
??平安證券銀行業(yè)研究團隊（以下簡稱“平安證券”）研究指出，2月信貸仍可能一定程度上延續(xù)1月的強勁增長，但規(guī)模會有所收斂。
??另一方面，客觀來看，部分二線城市確實也存在價值的上漲空間。
??以南京為例，2015年南京產(chǎn)業(yè)結構中第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)57%，比重位列國內第五，僅次于北上廣深。
??從樓市基本面來看，2015年南京樓市庫存、供求比均大幅回落，年底消化周期降至3.8個月，是全國去化壓力最輕城市；2015年南京市房地產(chǎn)投資同比增長27%，新開工面積同比大增32%，在全國商品房投資滯漲、新開工面積回落的大環(huán)境下很罕見。
??易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱指出，一方面受規(guī)劃利好帶動，另一方面受2015年土地價格快速上升影響，南京樓市走向依舊看好，二線城市領頭羊地位不可動搖，2016年房價還會繼續(xù)攀升。
??下半年樓市整體或調整
??今年年中之后，影響房價的最大因素信貸可能將出現(xiàn)緊縮。華融證券的調研顯示，1月貸款的大幅超預期也意味著只是原本“3322”的貸款投放向“4321”偏移（指“3322”和“4321”均是指季度投放占比）。市場人士預期，雖然央行今年未給予具體貸款額度，但銀行已上報的2016年全年的信貸計劃應在央行的“合意”范圍之內，全年的貸款額度可能略超市場預期，但并不會很多。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這么多年，其實買房主要看信貸價格，從資金成本看，4.16是個黃金利率點，信貸價格下調的空間越來越小，即使在1月天量信貸的釋放下，實際進入房地產(chǎn)的比例依然不高，在美元走強的大趨勢下，多大的資金量才能支撐房地產(chǎn)市場繼續(xù)爆發(fā)？如果在下半年控制了資金量，對市場很可能出現(xiàn)負面影響。
??這頗像是2009年的重演。從2009年的信貸節(jié)奏可以看到，在上半年天量放水后，下半年明顯萎縮，最終導致了整體市場的調整。
??另外影響房價的一大因素是供求關系的變化。目前，多個城市實際上已經(jīng)出現(xiàn)了需求透支。以深圳為例，在2011-2014年，深圳每年的成交面積在400多萬平方米，2012年甚至低至366.74萬平方米。但在2015年，深圳的成交面積從2014年的403.06萬平方米陡漲至665.89萬平方米，漲幅高達65.2%。深圳中原分析師王飛指出，深圳樓市2015年已透支大量需求。
??丁祖昱認為，另一熱點城市南京需求面也有出現(xiàn)變化的可能，在近兩年成交量快速放大之后，再加上房價的快速上升，下半年或許會出現(xiàn)需求斷層現(xiàn)象。
??江蘇省房協(xié)房地產(chǎn)研究所所長李智也認為，南京今年“賣房”有量縮壓力。從2015-2016年看，南京樓市由快速增長轉入中慢速增長，“拐點可能出現(xiàn)在2016年第二季度”。
??馬光遠表示，今年中國房地產(chǎn)的主題仍然是“去庫存”，而不是“漲價”，這一點，開發(fā)商一定要清醒。最清醒的開發(fā)商一定是在一線城市漲價，而在二線城市穩(wěn)住，在三四線利用政策紅利加速消滅庫存。
