2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布文件，從本月22日起，除了一線城市，其他城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅征收比例將降低。
降低購(gòu)房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)征收比例——不到20天連出三招，今年房地產(chǎn)調(diào)控的大幕已經(jīng)開(kāi)啟。
在業(yè)界看來(lái)，巨大庫(kù)存已成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的最大問(wèn)題，也是擺在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面前的難題。財(cái)政部等三部門(mén)的新政策目標(biāo)指向正是去庫(kù)存。
那么，房地產(chǎn)庫(kù)存到底有多少？
在2月19日召開(kāi)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇2016年年會(huì)上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴拿出了數(shù)據(jù)。
“我覺(jué)得有大中小三個(gè)口徑?！蓖跻圾Q說(shuō)，最小的口徑是已建成的商品房待售面積，中口徑是加上在建的未售面積，最大的口徑是已購(gòu)買(mǎi)土地但尚未開(kāi)發(fā)的面積。
王一鳴拿出的數(shù)據(jù)顯示，到去年12月底，全國(guó)房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米，這是房地產(chǎn)庫(kù)存的最小口徑。加上在建面積73.5億平方米，是庫(kù)存的中口徑，這個(gè)庫(kù)存量需要5年9個(gè)月的時(shí)間才能消化掉。
“如果再加上待開(kāi)發(fā)土地面積，按平均容積率2.37計(jì)算，房地產(chǎn)庫(kù)存需要6年5個(gè)月才能消化掉，這是房地產(chǎn)庫(kù)存的大口徑?！蓖跻圾Q說(shuō)。
也就是說(shuō)，最悲觀地看，目前房地產(chǎn)庫(kù)存需要6年5個(gè)月的消化時(shí)間。
值得注意的是，全國(guó)總體庫(kù)存量大，但已經(jīng)出現(xiàn)分化。一二線城市庫(kù)存正在緩解，但三四線城市至今沒(méi)有緩解的跡象。
中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬告訴記者，本月初針對(duì)非限購(gòu)城市，央行下調(diào)房貸首付比例，此次財(cái)政部等三部門(mén)調(diào)低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，切實(shí)降低購(gòu)房成本，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的活躍，推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存。這也是實(shí)施積極財(cái)政政策穩(wěn)增長(zhǎng)的具體表現(xiàn)。
那么，此次三部門(mén)的新政究竟能對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生多大的刺激作用？
按照三部門(mén)的新政，購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，90平方米及以下的，減按1%征收契稅；90平方米以上的，減按2%征收契稅。
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)兩年以上（含兩年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
房地產(chǎn)中介公司算了一筆賬。對(duì)一個(gè)二套房購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，假設(shè)購(gòu)買(mǎi)一套90平方米、總價(jià)100萬(wàn)元的住房，需要繳納契稅3萬(wàn)元，按照新政，只需要繳納1萬(wàn)元。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，這個(gè)政策將有利于降低購(gòu)房成本，增加購(gòu)房需求，加快房產(chǎn)流通，加快去庫(kù)存，降低庫(kù)存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)樓市繁榮，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。
在胡景暉看來(lái)，2015年“330新政”出臺(tái)之后，一系列利好樓市的政策全部都是貨幣政策，但是從去年四季度開(kāi)始，貨幣政策對(duì)樓市刺激的邊際效應(yīng)逐步減弱，市場(chǎng)也在降溫。此次中央重啟財(cái)稅政策，意味著未來(lái)財(cái)稅政策和貨幣政策雙管齊下，將成為促進(jìn)房產(chǎn)流通，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速去庫(kù)存化，促進(jìn)樓市繁榮的主要政策方向。
政策實(shí)施效果尚需時(shí)間檢驗(yàn)，對(duì)樓市去庫(kù)存來(lái)說(shuō)，似乎并不是一件容易的事。
在王一鳴看來(lái)，目前樓市最突出的矛盾有兩點(diǎn)：一個(gè)是三四線城市化解庫(kù)存難度大，下一步怎么化解，還找不到特別有效的辦法；另一個(gè)是商業(yè)用房和辦公用房去庫(kù)存壓力更大，需要10年10個(gè)月才能消化，而且有相當(dāng)一部分商業(yè)用房沒(méi)辦法消化。
王一鳴提出了8條措施破解庫(kù)存難題，包括在人口凈流出的地區(qū)控制房地產(chǎn)用地供給量，提高保障性安居工程的貨幣化安置比例，發(fā)展批量化租賃的市場(chǎng)，探索建立城市住宅政策性銀行，推進(jìn)住房按揭貸款利率抵扣個(gè)人所得稅，通過(guò)特殊政策進(jìn)一步鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口買(mǎi)房，商業(yè)用房、辦公樓資產(chǎn)證券化，盡量取消以前的一些限制性政策等。
在胡景暉看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控仍需進(jìn)一步深化。比如一線城市也需要通過(guò)減稅的方法來(lái)促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)；除了契稅和營(yíng)業(yè)稅，個(gè)稅也有減免空間。
盡管過(guò)去的一年是房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題暴露的一年，但這個(gè)行業(yè)的銷(xiāo)售收入依然處于高位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售額達(dá)到8.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.4%，創(chuàng)歷史新高。
王一鳴提供的數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收在整體稅收收入中占到30%，“我覺(jué)得在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中非常重要?！?
