房企拿到預(yù)售證后，并不是一次性公布所有房源，而是分多批推少量房源的推盤方式，每次開盤的房?jī)r(jià)多會(huì)水漲船高，以獲得更多利潤(rùn)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士建議，“少量多批”或助推房?jī)r(jià)上漲，值得有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管。
??買到房感覺很幸運(yùn)
??回想起買房的經(jīng)歷，購(gòu)房者黃佳（化名）覺得自己非常幸運(yùn)。黃佳是新上海人，去年10月份，在朋友的介紹下，看了一套酒店式公寓，40多平方米，每平方米的價(jià)格約4.5萬(wàn)元，非常滿意。看完樣板房，他立即交了3萬(wàn)元定金。
??“原本，我以為交了定金，就可以買到房子?！秉S佳回憶道，沒想到，一周后，工作人員突然打電話透露，預(yù)定房源的購(gòu)房者很多，未必能保證一定能買到房子。
??“如何才能買到房子？”面對(duì)黃佳的疑問，業(yè)務(wù)員也表示，暫不清楚，等公司公布購(gòu)房規(guī)則。
??11月下旬，開盤當(dāng)天，黃佳一早7時(shí)就趕去售樓處。此時(shí)，已經(jīng)有17位購(gòu)房者自覺排隊(duì)等待領(lǐng)取號(hào)碼。黃佳打電話給業(yè)務(wù)員，一直無(wú)人接聽。
??原定8時(shí)8分開盤，此時(shí)，售樓處負(fù)責(zé)人宣布：“購(gòu)房實(shí)行先到先得，先到者可以優(yōu)選挑選房源。”
??半個(gè)小時(shí)后，黃佳如愿選到中意的樓層?！捌鋵?shí)，當(dāng)初看樣板房時(shí)，銷售人員介紹房?jī)r(jià)均價(jià)4.5萬(wàn)元左右，我買的房均價(jià)5萬(wàn)元左右。盡管房?jī)r(jià)超過了預(yù)算范圍，但是，自己還是覺得非常幸運(yùn)?！秉S佳笑道。該酒店式公寓有3棟樓，吸引了眾多購(gòu)房者。第一次開盤時(shí)，房企推出一棟樓的房源。
??房子建完分多次開盤
??“第一次去售樓處看房時(shí)，銷售人員友善地提醒，如果有看中的房源，購(gòu)房者最好提前登記、預(yù)定，否則未必能買到房屋?！弊蛱欤瑴弦晃毁?gòu)房者向先生回憶道，去年，他想置換一套大戶型，看了多個(gè)新樓盤，最大感覺：想買房的客戶很多，房源非常有限。開盤日上午一兩個(gè)小時(shí)，所有的房源被購(gòu)房者“搶”完。
??“去年6月份，我看中一個(gè)樓盤。第一次開盤的房源靠近馬路，我并沒有立即預(yù)定。隨后，從6月份到12月份，這個(gè)樓盤幾乎每個(gè)月都有新房源推出，越晚推出的房源的位置越好，房?jī)r(jià)也隨之上漲?！?
??購(gòu)房者沈女士介紹道，這一樓盤在奉賢區(qū)，靠近閔行區(qū)，均為剛需型房源，主推戶型為三房?jī)蓮d一衛(wèi)一廚，面積為80多平方米，附近有規(guī)劃的地鐵交通，非常適合一家三口，吸引了眾多購(gòu)房者。
??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該樓盤于2015年6月6日首次獲得預(yù)售證，約有420套房源，先后分4次開盤。6月6日，房企推出了200余套房源；6月底、7月中旬、8月上旬，房企分別推出了72套房源。
??8月15日，該房企第二次獲取預(yù)售證，有570余套房源，該房企分別于9月上旬、9月中旬推出了72套房源，10月上旬推出了108套房源，10月下旬推出了36套房源，11月上旬、12月上旬分別推出了72套房源。
??記者從有關(guān)部門網(wǎng)站查詢獲悉，目前，該房企還有72套暫未獲得網(wǎng)上備案登記信息；同時(shí)，仍有兩棟樓72套房源尚未推出。
??房子建造完畢，房企為何不一次性開盤？記者采訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)6月開盤時(shí)成交均價(jià)為15000元/平方米，而近期開盤價(jià)格已達(dá)到18800元/平方米，漲幅高達(dá)25%。
??自2015年6月首次開盤以來(lái)，該房企陸續(xù)加推十次，頻率一個(gè)月1-2次，大部分以每次加推2棟樓共72套房源為主，可見該項(xiàng)目采用“少量多推”的營(yíng)銷策略。
??每次開盤房?jī)r(jià)都上調(diào)
??除了普通住宅外，在豪宅市場(chǎng)方面，部分房企也喜歡使用“少量多批”的銷售手段。在市中心城區(qū)，某樓盤有4棟樓，主推130-145平方米精裝改善戶型，其2015年7月開盤時(shí)推出1棟樓共97套房源，歷時(shí)8個(gè)月幾近去化完畢。
??開盤成交均價(jià)為53000元/平方米，近期房?jī)r(jià)已高達(dá)66800元/平方米，上漲幅度高達(dá)26%。
??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“少量多批”的推盤方式并不是個(gè)別現(xiàn)象，而每一次開盤，房?jī)r(jià)大多會(huì)水漲船高。
??春節(jié)過后，申城原本預(yù)計(jì)推盤的24個(gè)新樓盤，如期開盤的不到一半。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤的預(yù)售時(shí)間推遲到了3月份，并且開盤價(jià)格有所上調(diào)10%左右。
??據(jù)了解，目前位于浦東洋涇板塊的一新樓盤，開盤價(jià)格暫定每套上漲20到30萬(wàn)元左右；位于楊浦的一以較小戶型為主的樓盤，均價(jià)上浮15%。
??進(jìn)入3月，申城樓市預(yù)計(jì)有27個(gè)樓盤開售。目前，各房企公布的信息顯示，大批量推出房源的樓盤約有8個(gè)，超過11個(gè)樓盤推出的房源只有幾十套，還有兩個(gè)樓盤推出的房源分別為3套、4套。
??“從公布的房源數(shù)據(jù)就可以看出，‘少量多批’或是目前部分房企的營(yíng)銷策略。”華燕房盟研究部副總方秀玲分析道。
??房企惜售心態(tài)嚴(yán)重
??“滬12條”調(diào)控細(xì)則規(guī)定，項(xiàng)目規(guī)模大于3萬(wàn)平方米的住房項(xiàng)目，分批申請(qǐng)預(yù)售證的面積不得低于3萬(wàn)平方米，項(xiàng)目規(guī)模小于3萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，需一次性申請(qǐng)預(yù)售證。
??記者采訪發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際銷售階段，部分開發(fā)商還是將一張預(yù)售許可證批準(zhǔn)的房源分幾次開盤銷售。
??供應(yīng)不足、主觀惜售，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲等因素，使得部分房企“少量分批”推盤方式獲得更多利潤(rùn)。中原地產(chǎn)研究部龔敏分析道，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2015年房屋新開工規(guī)模呈下降趨勢(shì)，2015年上海住宅施工面積環(huán)比下降1.8%；
??住宅新開工面積僅小幅增長(zhǎng)0.8%。一線城市成交的良好表現(xiàn)及繼續(xù)看好的預(yù)期使得土地價(jià)格居高不下，房企拿地成本壓力巨大，拿地成本高加上一線城市不愁賣的行情會(huì)加重房企的惜售心態(tài)。
??一般而言，“少量多批”推盤可以營(yíng)造供不應(yīng)求的局面，對(duì)助推房?jī)r(jià)上升有一定作用；另一方面，分批推房有助于不同層次產(chǎn)品的均衡銷售，不至于出現(xiàn)好的房源被一搶而空，差的房源賣不掉的局面。
??“分批少量”的推盤方式反復(fù)出現(xiàn)，主要是因?yàn)榉科髮?duì)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期沒有改變。一位不愿透露姓名的開發(fā)商人士表示，從以往的經(jīng)驗(yàn)不難看出，后一批次開盤的價(jià)格比前一次要高出不少，行情好的時(shí)候，年漲幅可以高達(dá)100%甚至更高，這就導(dǎo)致開發(fā)商不愿意一次性拿出所有房源。
??為了規(guī)避“捂盤惜售”被處罰，部分房企將房源價(jià)格定得遠(yuǎn)超周邊均價(jià)，或者拉長(zhǎng)開發(fā)周期。
??“避免房?jī)r(jià)被人為炒高、吹高，有關(guān)行政部門仍需對(duì)房企的推盤行為加強(qiáng)監(jiān)管?！狈叫懔峤ㄗh道。
