新京報(bào)訊
??（記者李蕾）樓市出臺(tái)降稅新政，但北上廣深一線城市只能“有限”享受。財(cái)政部2月19日發(fā)布通知，對(duì)個(gè)人購買家庭一套房和二套房降低契稅，購買2年及2年以上的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。北上廣深不享受二套房契稅優(yōu)惠和營業(yè)稅優(yōu)惠。分析稱，房地產(chǎn)市場有望迎來一輪密集政策寬松。
??按照財(cái)政部的規(guī)定，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
??另外，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。上述規(guī)定自2016年2月22日起執(zhí)行。
??不過，北京、上海、廣州和深圳不享受上述二套房契稅優(yōu)惠政策和住房對(duì)外出售營業(yè)稅優(yōu)惠政策。只享受首套房契稅優(yōu)惠政策。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線城市去庫存；營業(yè)稅政策此次針對(duì)大戶型、高價(jià)、別墅等物業(yè)，對(duì)改善性需求有明顯利好；這些政策對(duì)二手房影響比新房大，因?yàn)槎址繉?shí)時(shí)交稅。
??張大偉預(yù)計(jì)，兩會(huì)前后各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫存出臺(tái)不同力度的政策，整體來看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。
??熱點(diǎn)解讀
??首套144平米以上房源契稅減半
??政策：對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
??“和之前政策相比，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，直接按照90平方米面積上下來確定不同的稅率。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。對(duì)于唯一住房，90平方米成為劃定購房契稅繳納比例的標(biāo)準(zhǔn)。該條政策是此次新政中唯一適用于北京市場的。
??之前在行的房屋交易契稅政策則規(guī)定，首套房房屋面積在90平方米及以下的，契稅為總房款的1%；90-144平方米的，按1.5%收?。?44平方米以上的，按3%收取。
??對(duì)比前后政策不難發(fā)現(xiàn)，在交易過程中真正降低了契稅繳納比例的，是面積在144平方米以上的房源，以及原本被劃為“非普通住宅”的144平方米以下的房源。
??舉例，如在2月22日之前購買一套150平方米的大戶型，該戶型均價(jià)3萬元/平方米，總價(jià)為450萬元，該房子為家庭唯一住房。此時(shí)該家庭應(yīng)繳納的契稅為3%，共計(jì)13.5萬元。而在本次契稅優(yōu)惠之后，應(yīng)繳納的契稅標(biāo)準(zhǔn)降低為1.5%，實(shí)際繳納為6.75萬元，共計(jì)優(yōu)惠了6.75萬元。
??另外，由于北京近年來房價(jià)的上漲勢頭，大量項(xiàng)目已突破“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)。按此前認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，五環(huán)內(nèi)單價(jià)不超過39600元/平方米、總價(jià)不超過468萬元的房屋，即可認(rèn)定為“普通住宅”。
??“如果這些此前被劃為‘非普通住房’為家庭唯一住房的話，購房者按新政將由此前需繳納總房款3%的契稅，降至可能最低1%的契稅?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。
??比如500萬元購置家庭唯一一套住房，新政前被劃為“非普通住宅”，需繳納15萬元契稅；新政后只看面積大小，如90平米以內(nèi)的契稅為5萬元，如90平米以上的契稅為7.5萬元。 新京報(bào)記者 方王洋
??非一線城市購買二套房受益明顯
??政策：對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施）
??此次新政策受益較大的是非一線市場的二套房購買者。根據(jù)此前政策，二套房的契稅征收比例為3%。
??“新政不再提及‘滿五唯一’、‘滿二唯一’的說法，重新界定了首套房與二套房的概念，直接將家庭第二套改善性住房定義為已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房?！睆埡陚ケ硎?。
??以二線城市一套90平方米，總價(jià)100萬元的房源來說，2月22日以后購買，將少繳納2萬元契稅。一套120平方米的二套房，總價(jià)200萬元，在新政執(zhí)行后將少繳納2萬元契稅。
??張宏偉認(rèn)為，從二手房市場角度來看，二套房契稅征收比例的下降，疊加營業(yè)稅減免新政，直接降低了購房流通領(lǐng)域的交易成本。從本次契稅新政與“3·30”新政兩個(gè)政策的疊加市場效果來看，總體上有助于非一線城市首次改善或置換型改善需求者積極入市。再加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對(duì)于置換改善型需求來講，可能會(huì)抓緊這個(gè)窗口期積極入市。 新京報(bào)記者 方王洋
??營業(yè)稅免征放寬加速次新房流通
??政策：個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。（“北上廣深”暫不實(shí)施）
??這條新政對(duì)比此前最大的變化在于，調(diào)整了2年以上非普通住房銷售的稅率。過去購買兩年以上的非普通住房，需要將銷售收入減去房屋價(jià)款或成本后計(jì)算營業(yè)稅。新政執(zhí)行后，對(duì)于購買此類非普通住房，也進(jìn)行了營業(yè)稅減免。
??“這意味著，只要是購買兩年以上的住房，不論面積大小，都可以進(jìn)行營業(yè)稅的減免。這相當(dāng)于鼓勵(lì)部分次新房重新進(jìn)入房地產(chǎn)流通領(lǐng)域。”易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于購買不足兩年的住房進(jìn)行銷售，還是會(huì)進(jìn)行征收營業(yè)稅，這也能夠有效遏制炒房或投資因素。 新京報(bào)記者 李捷
??市場預(yù)測
??高端樓房將升溫
??盡管此次新政仍然繞開北上廣深等一線樓市，但在2016年伊始，北京樓市依然“開門紅”。
??據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2月16日北京純商品住宅簽約套數(shù)為4299套，價(jià)格繼續(xù)高位運(yùn)行，達(dá)到32157元/平方米。與此同時(shí)，售價(jià)超過10萬元/平方米的項(xiàng)目表現(xiàn)更加搶眼，1月共實(shí)現(xiàn)21套成交量，同比增加320%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)了歷年同期新高。
??高端市場的繼續(xù)攀升或?qū)⑦M(jìn)一步持續(xù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于一線城市千萬級(jí)的豪宅來說，過去1000萬元的豪宅需要交納30萬元的契稅，而現(xiàn)在只需要交納15萬元的契稅，其成本節(jié)約還是非常明顯的。
??而在新政的刺激下，改善性項(xiàng)目的入市積極性進(jìn)一步提高。記者了解到，在3月份預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目中，包括東四環(huán)的首開·熙悅尚郡(樓盤資料) 、南四環(huán)的首開保利·熙悅誠郡、北四環(huán)的八斗以及西四環(huán)的大苑·海淀名著(樓盤資料) 等項(xiàng)目在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，均是主打改善型住宅?！靶缕醵愓魇辗秶恼{(diào)整將覆蓋這幾個(gè)項(xiàng)目，多則2%，少則1.5%的稅費(fèi)減免，對(duì)于中端消費(fèi)群體的吸引力也較大?！惫阏f。
??但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次新政對(duì)北京樓市的影響甚微。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就指出，對(duì)于三四線積極去庫存的城市將起到降成本，活躍市場的作用，但對(duì)于一線城市而言，不存在庫存問題，預(yù)計(jì)后續(xù)的寬松政策也很難覆蓋，因此對(duì)于北京市場的心理影響大過實(shí)際。 新京報(bào)記者 李捷
