??當(dāng)二、三四線城市還在擁抱一系列“救市”措施并經(jīng)歷緩慢的去庫(kù)存之際，一線城市飆漲的房?jī)r(jià)顯然為自己劃清了界限。然而盡管諸多特殊性決定了一線城市得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，但是其能否強(qiáng)者恒強(qiáng)還是已是強(qiáng)弩之末的討論卻從未停止。
??一線城市樓市火熱 深圳上海領(lǐng)漲
??一線房?jī)r(jià)大漲是整個(gè)2015年中國(guó)樓市的最大寫(xiě)照，而深圳顯然是這其中的大特寫(xiě)——和2010年底相比，2015 年末深圳房?jī)r(jià)上漲 89.0%。
??由于各城市供需狀況各不相同，城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象并不奇怪。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的12月數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市。其中深圳12月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.2%（前值上漲2.9%），同比上漲47.5%（前值上漲44.6%）；深圳12月二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.3%（前值上漲1.9%），同比上漲42.6%（前值上漲38.9%）
??而除了房?jī)r(jià)飆升之外，一線城市地價(jià)飛漲趨勢(shì)也并未停止。華爾街見(jiàn)聞此前報(bào)道，2015年在中國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境放緩的背景之下，上海（樓盤(pán)）平均地價(jià)依然上漲了38%。
??基本面支撐未變：供給稀缺且人口不斷流入
??傳統(tǒng)意義上，分析樓市往往會(huì)考慮新增土地和需求去化之間的關(guān)系。然而如今的一線城市，新房已經(jīng)不是市場(chǎng)的主要組成部分。
??首先對(duì)比一、二手房交易規(guī)模來(lái)看，新房交易的規(guī)模不僅趕不上二手房交易規(guī)模，且新房交易集中在遠(yuǎn)郊區(qū)。2012年至2015年，深圳二手房成交面積是一手房的1.47倍；北京（樓盤(pán)）商品房二手成交相當(dāng)于一手成交的0.93倍，商品住宅二手成交面積相當(dāng)于一手住宅成交面積的1.18倍。因此，即便土地交易規(guī)模有所增長(zhǎng)，其對(duì)應(yīng)一二手總需求也不會(huì)很大。
??此外，具體到一線城市來(lái)看，北京等地拆遷成本高昂，上海和深圳主要城區(qū)容積率水平不低。容積率較高的核心城市，既缺乏未開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地，也缺乏城市大規(guī)模更新機(jī)會(huì)。相較于中國(guó)其他城市往往只是土地供給的“名義稀缺”，在三大一線城市的核心區(qū)域，土地供給確實(shí)是實(shí)質(zhì)稀缺。即便土地供給稀缺并不確保房?jī)r(jià)必然上漲，但確實(shí)是支撐一線城市房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期因素。
??另一個(gè)大城市的主要優(yōu)勢(shì)則顯然在于人口凈流入因素。從人口規(guī)模來(lái)看，北京和上海的確已經(jīng)是全球領(lǐng)先的超級(jí)都市。可是，從這兩個(gè)城市人口占全國(guó)人口比例來(lái)看，較國(guó)際其他大都市的相對(duì)人口仍有差距。倫敦的人口占英國(guó)全國(guó)的16%，莫斯科人口占俄羅斯全國(guó)人口的 9%，但北京和上海人口加總也只占到全國(guó)人口的不到 4%。
??雖然中國(guó)總?cè)丝跇O為龐大，北京、上海可以容納全國(guó) 16%的人口似乎不太可能。但是北京和上海等一線城市在中國(guó)的職能，和倫敦/莫斯科在英國(guó)/俄羅斯的職能并無(wú)太大區(qū)別。
??不斷吸引全國(guó)人口的流入的特質(zhì)也很難有變化。即便限制措施可能會(huì)延長(zhǎng)同樣人口流入的時(shí)間周期，但肯定不會(huì)降低北京和上海的吸引力。
??物極必反？漲速過(guò)快或帶來(lái)房?jī)r(jià)回撤
??盡管長(zhǎng)期的基本面因素不會(huì)在短期出現(xiàn)變化，但是這并不能確保房?jī)r(jià)短期的不斷上漲。類(lèi)似香港這樣供給不足且人口較多的城市，歷史上也出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)大跌的情況。而從國(guó)內(nèi)歷史來(lái)看，觸發(fā)房?jī)r(jià)調(diào)整的直接因素，往往是房?jī)r(jià)短期上漲過(guò)快。
??比如2013 年之前，三四線城市供應(yīng)過(guò)大的問(wèn)題還并不明顯，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是整體供應(yīng)不足和需求旺盛。但即便如此，2008年和2012年，市場(chǎng)還是出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的調(diào)整。每一次房?jī)r(jià)調(diào)整之前，都有連續(xù)3年的房?jī)r(jià)上漲。因此從分項(xiàng)來(lái)看，即便在一線城市，如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，持續(xù)時(shí)間過(guò)久，或早或晚也可能出現(xiàn)必要的調(diào)整。
??除了價(jià)值規(guī)律本身之外，居民財(cái)富縮水或多或少也會(huì)影響到房?jī)r(jià)的變化?？傮w來(lái)看，經(jīng)濟(jì)放緩及股市下跌都是樓市的負(fù)面因素。
??另外一個(gè)不確定因素則是購(gòu)房者進(jìn)一步加杠桿的空間小于市場(chǎng)預(yù)期，過(guò)去幾年隱性杠桿工具盛行（首付貸），買(mǎi)房的首付比例在一些案例中可能是低于 20%，當(dāng)然一線城市來(lái)看，這種情況相對(duì)要好一些。
??利率依然是避不開(kāi)的話題
??無(wú)論什么時(shí)候，利率變化對(duì)于樓市的影響里都是毋庸置疑的。目前，租金回報(bào)率和社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率相差不大。一旦出現(xiàn)基準(zhǔn)利率的下行，一線樓市作為穩(wěn)定現(xiàn)金流可配置資產(chǎn)的意義就十分明顯。
??按照中信證券(600030,股吧)陳聰團(tuán)隊(duì)的預(yù)計(jì)，如果2016年年內(nèi)10年期國(guó)債的利率可以下降到 2.2%左右（假定降息幅度為0.25%，則大約需要3次降息），或至少一年期的國(guó)債利率會(huì)下降到2%以下（需要不止一次降息），一線城市房?jī)r(jià)就有明顯上漲的可能性。
??而從節(jié)奏上來(lái)看，如果上半年出現(xiàn)一次降息，一線城市樓市可能有超預(yù)期的表現(xiàn)。一旦房屋租金回報(bào)加上購(gòu)房人的資金成本發(fā)生小幅有利變動(dòng)，就很可能推動(dòng)二手供給下降，需求卻增加，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲（三四線樓市的供給不取決于二手房的賣(mài)家，且三四線城市潛在供給極大，不存在房?jī)r(jià)明顯上漲的可能性）。
??當(dāng)然，當(dāng)社會(huì)普遍預(yù)期不會(huì)再降息時(shí)，一旦降息遲遲不能落地，就可能刺激二手供給放大，需求回落。一線樓市發(fā)展到今天，單個(gè)房屋的價(jià)值動(dòng)輒500萬(wàn)甚至 1000萬(wàn)以上，買(mǎi)家和賣(mài)家的慎重程度明顯增加。尤其是在這個(gè)市場(chǎng)的賣(mài)家和買(mǎi)家對(duì)貨幣政策的力度存在分歧時(shí)，一旦央行的態(tài)度明確，就很可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生不小的影響。
