當前房地產(chǎn)市場分化趨勢加劇,一線熱點城市價格依舊上漲,二線重點城市逐漸發(fā)力,三、四線城市庫存壓力加大,“去庫存”仍是房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。作為吉林省的省會城市,長春市房地產(chǎn)市場運行情況和走勢如何?目前還存在哪些影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的制約因素?將如何通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革或扶持性政策破解房地產(chǎn)發(fā)展困局?近日,中國經(jīng)濟時報記者采訪了長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長劉大平。
??多重政策刺激 市場總體向好
??中國經(jīng)濟時報:當前房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期,主要體現(xiàn)在投資增速下滑、銷售增速放緩、庫存壓力大、景氣度下滑、市場需求不足等。作為吉林省的省會城市,長春市房地產(chǎn)市場運行情況及走勢如何?采取了哪些措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?
??劉大平:長春市有其自身的特點:一是作為吉林省省會城市和區(qū)域性中心城市,對全省其它地市有一定輻射作用,能夠吸引部分因子女入學、就業(yè)和務(wù)工人員的購房需求,但與發(fā)達城市相比仍差距較大,對外來人口吸引力不強,本市內(nèi)購房居多。二是房價穩(wěn)定。與全國副省級城市相比,長春市的房價處于下游水平,以剛性需求和改善性需求為主,幾乎沒有投資投機性需求。因此,長春市房地產(chǎn)市場發(fā)展了十幾年,始終沒有出現(xiàn)大起大落。
??從2015年市場運行情況看,總體呈現(xiàn)“弱勢開局、中期企穩(wěn)、年底翹尾”態(tài)勢。商品住房均價始終平穩(wěn),波幅基本在3%之內(nèi)上下浮動。
??市場平穩(wěn)發(fā)展,離不開政府的積極正確引導。2015年3月底,為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,國家先后出臺“3·30新政”,央行連續(xù)降準降息,住建部、國土部相繼下發(fā)扶持文件。長春市委、市政府積極貫徹國家和吉林省各項調(diào)控政策,去年6月4日,及時出臺《關(guān)于支持居民自住性和改善性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見》(即“長11條”新政),降低購房貸款首付比例,縮短營業(yè)稅征收時限,允許開發(fā)企業(yè)將在建工程分期分棟辦理預售許可和抵押登記,在無籍房確權(quán)、物業(yè)維修資金交存時點等政策均實現(xiàn)重大突破。在多重利好政策刺激下,市場反映積極,總體向好?！伴L11條”新政給予市場寬松的政策環(huán)境,拉動住房消費,加大庫存消化力度。
??庫存量尚可控
??未來市場壓力較大
??中國經(jīng)濟時報:化解房地產(chǎn)庫存,既是當前的現(xiàn)實問題,也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要方面。去年中央經(jīng)濟工作會議把去房地產(chǎn)庫存列為2016年五大任務(wù)之一。目前長春市房地產(chǎn)庫存情況如何?
??劉大平:去年中央經(jīng)濟工作會議提出將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價,以及取消過時的限制性措施等,發(fā)出了刺激房地產(chǎn)市場政策進一步加碼的明確信號。按目前市場運行情況看,長春市累計可售房屋庫存量尚在可控區(qū)間。但從對全市情況統(tǒng)計普查看,全市已拿地未開工、已開工和已批預售未售出的商品房庫存尚有近4000萬平方米,在未來2-3年陸續(xù)產(chǎn)生的增量,將對市場銷售產(chǎn)生較大壓力。
??四大因素制約房地產(chǎn)市場發(fā)展
??中國經(jīng)濟時報:在當前經(jīng)濟下滑之際,房地產(chǎn)行業(yè)仍能起到經(jīng)濟“穩(wěn)定器”的作用。那么,目前,長春還存在哪些影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的制約因素?
??劉大平:房地產(chǎn)業(yè)的“穩(wěn)定器”作用不言而喻。特別是對于長春以汽車和軌道客車制造業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)為主,經(jīng)濟發(fā)展程度相對不高的城市來說尤為重要。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對于拉動經(jīng)濟增長,增加固定資產(chǎn)投資和稅收,都有著不可或缺的重要作用。
??目前,長春市的房地產(chǎn)市場存在的主要問題,或者說制約因素,我認為有以下幾點:一是庫存壓力持續(xù)加大。但這個庫存只是形式上“量”的庫存,并不是因為沒有住房需求或者是住房需求已經(jīng)得到較好滿足,實質(zhì)上是供需結(jié)構(gòu)不合理,主要表現(xiàn)在區(qū)域和戶型結(jié)構(gòu)上。二是市場信心不足。目前來看,開發(fā)企業(yè)拿地趨于謹慎,減緩了推盤節(jié)奏,開發(fā)投資額同比下降,尤其是新開工面積大幅下滑。購房者持幣觀望的情緒也十分濃厚。三是現(xiàn)行的部分政策遏制了改善性需求釋放。長春市近五成的購房群體集中在改善性需求,但二套房貸款首付增加,稅率提高等諸多限制性政策影響了需求釋放。
??加快供給側(cè)改革
??增加有效供給
??中國經(jīng)濟時報:針對當前長春房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及存在的困難和問題,下一步,長春如何破解房地產(chǎn)市場發(fā)展困局?
??劉大平:當前,長春市房地產(chǎn)存在下行壓力,這些問題促使政府進一步政策松綁,破解困局。過去,我們的經(jīng)濟政策主要在需求端發(fā)力,現(xiàn)在,要在供給側(cè)加大改革力度。主要是控制增量,調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏,增加土地有效供給;還要消化存量,在增強對周圍人口吸引力上加快戶籍制度改革;在庫存積壓嚴重區(qū)域增加道路、醫(yī)療、教育等公共資源和基礎(chǔ)設(shè)施配套;加快推進政府購買服務(wù),保障房和棚改回遷房以貨幣化安置為主;建立良好的金融和法律環(huán)境。還有適度調(diào)整信貸和稅收政策。同時,合理引導開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營方式,根據(jù)市場需求,開發(fā)中低價位、中小戶型的適銷對路產(chǎn)品。引導企業(yè)強化品牌意識,在以質(zhì)取勝,打造品牌效益上下工夫,開發(fā)養(yǎng)老、旅游等特色地產(chǎn),推動綠色、節(jié)能、智能化、互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用,增強企業(yè)核心競爭力。推動企業(yè)跨界發(fā)展,鼓勵重組合作。
??供給側(cè)改革,不僅僅是要消化房屋庫存,更重要的意義是為廣大人民群眾提供更好的住宅產(chǎn)品,更好地滿足人民的居住和生活需求。有了梧桐樹才能引來鳳凰,所以,政府的工作思路應(yīng)該是在供給端實施結(jié)構(gòu)優(yōu)化,增加高品質(zhì)、高附加值的有效供給,有了高品質(zhì)的產(chǎn)品,自然就有了住房消費。這樣才能保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
