全國樓市仍然處于不景氣區(qū)間，2016年樓市政策將更加寬松。新年伊始，國家信息中心宏觀政策動向課題組發(fā)布今年首份地產官方報告，報告指出，2015年國房景氣指數基本走出一條近似的“微笑”曲線，但全年景氣指數值仍在100以下的不景氣區(qū)間，而且從目前房地產市場發(fā)展的趨勢看，超越100基本不太可能。
??報告還預測，2016年只要經濟不出現(xiàn)嚴重問題，房地產市場各項指標將保持低位運行，房地產市場整體量升價緩，但區(qū)域市場仍會繼續(xù)分化，房地產市場整體處于供大于求的局面，房地產調控政策會進一步寬松。
??走勢似“微笑”曲線
??隨著房地產寬松政策的持續(xù)發(fā)酵，潛在需求開始不斷釋放，房地產市場回暖十分明顯。反映房地產市場景氣狀況的國房景氣指數在2015年6月份環(huán)比開始轉正，這也是6個月后的首次環(huán)比上升。7、8月繼續(xù)保持環(huán)比上升趨勢，但是自9月后基本保持平穩(wěn)走勢，而且還有輕微的下滑趨勢，但是全年國房景氣指數基本走出一條近似的“微笑”曲線。
??不過，該機構也指出，全年景氣指數值仍在100以下的不景氣區(qū)間，而且從目前房地產市場發(fā)展的趨勢看，超越100基本不太可能。
??庫存消化需4.4年
??除了需求不足，樓市另一重壓力來自庫存。該報告首次引用了另一個數據，證明樓市去庫存壓力相當大，不是6個月，而是4.4年。
??農民能消化庫存嗎？目前對于去庫存寄予希望最大的就是通過農民工的市民化來消化庫存。即政府通過戶籍制度改革加快農民工市民化，提升中國城鎮(zhèn)化進程。報告指出，這一途徑的問題在于，一方面很多收入相對較高的農民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一二線城市，而需要加大去庫存的是廣大三四線城市；另一方面，很多農民工確實有購房需要，但是缺乏將其轉化為現(xiàn)實購買力，因為很多有購買能力的已經購買，而現(xiàn)在面對高房價，很多人很難有支付能力，即使政府能對其補貼，使其能勉強支付首付，這種按揭也會具有一定的風險。
??降價能否促進銷售，這在“買漲不買跌”的房地產市場同樣存在疑問。事實上商品房市場跟一般商品市場不一樣，投入資金大，跟股市相似往往買漲不買跌。特別是當人們對于房價下跌有預期后會進一步降低購房需求。
??政策會進一步寬松
??2016年，房地產市場應繼續(xù)實施有針對性的寬松政策，刺激有效需求，比如繼續(xù)下調首付比例，降息，調整普通住宅標準等。
??報告指出，2016年，應繼續(xù)從面和點上實施支持剛需和改善型需求的政策。面上的政策，如繼續(xù)下調首套房的首付比例、降息、降低樓市的稅費、調整普通住宅標準等。而點上的政策更具有針對性，如首套房利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持；棚戶區(qū)改造項目直接購買商品房而非另建；對特定產品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免等。
??但是，必須嚴格注意政策寬松的針對性，如果不考慮房地產庫存的地區(qū)差異，在房地產諸多長效機制還沒建立起來前，以去庫存為理由全面放松房地產市場政策，就會助長市場投機行為，尤其在人口流入預期較大的一二線城市。
