自從國家領(lǐng)導(dǎo)人發(fā)話房地產(chǎn)要去庫存后，房地產(chǎn)市場的“主旋律”就一直在圍繞去庫存這個話題在做文章。尤其是去年底舉行的中央經(jīng)濟工作會議，特別把化解房地產(chǎn)庫存，作為今年經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之一后，更使各種去庫存的“奇招迭出”。
??實踐證明：降低首付不能從根本上化解房地產(chǎn)高庫存
??近日，央行發(fā)布公告，在不實施限購的城市，居民首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例25%，各地可向下浮動5個百分點。這就是說，只要首付達到20%，就可在不限購城市貸款買房（2014年的9.30房地產(chǎn)救市新政是從30%降低為25%）。此外，對有1套住房且購房貸款未結(jié)清者，再次申請房貸的最低首付款比例也由上次救市新政的40%下降為30%（2015年的3.30救市新政是將其付比例從60-70%下調(diào)為40%）。
??面對央行此次最新的再次降低住房貸款首付的舉措，從媒體到輿論都一致認為，這是為貫徹落實中央的房地產(chǎn)去庫存方針所吹響的加速號角，是用“看得見的手推動樓市去庫存”。
??降低房貸首付，真的可以化解房地產(chǎn)高庫存？有人認為“效果甚佳”，也有人含蓄表示“有待觀察”。其實，不要再去等待什么“觀察結(jié)果”，過去一年多的實踐就已經(jīng)給了最好的回答。
??房地產(chǎn)去庫存并不是一個新話題。早在2014年的下半年起，就有開發(fā)商和住建部官員開始大打輿論戰(zhàn)，在訴說房地產(chǎn)庫存已經(jīng)到了歷史最高點同時，號召房地產(chǎn)開發(fā)商要做好打一場“去庫存持久戰(zhàn)”的準備，并“大聲疾呼”頂層要高度重視并幫助解決房地產(chǎn)市場大量存在的樓市積壓滯銷的問題。當時某民間房機構(gòu)發(fā)布的報告稱，到2014年11月底，他們所監(jiān)測的全國35個城市新建商品住宅庫存總量比上年同期暴增18.5%，北京的可售商品住宅總量更是創(chuàng)下32個月以來的新高。據(jù)住建部官員透露，到2014年10月，在全國商品在建的商品房中，銷售出去的商品房僅僅只占到正在施工的商品房面積比例的10%都不到，達到歷史最低點， 90%以上的在建商品房都沒有賣得出去。
??正是在這種情況下，國家相關(guān)部門出臺了一系列的房地產(chǎn)救市新政，其中最主要的內(nèi)容，就是包含大幅降低首套房和二套房房貸首付的2014年的“9.30”和2015年“3.30”系列房地產(chǎn)救市組合拳等。但這一年多房地產(chǎn)救市新政的實施，結(jié)果只使全國一線城市和部分二線城市的房地產(chǎn)市場“由溫轉(zhuǎn)火”（深圳一年的房價漲幅更是高達近50%）。但就在這些大中城市房地產(chǎn)市場在房地產(chǎn)救市新政的刺激下“虛火更旺”的病態(tài)欲列同時，全國大部分城市房地產(chǎn)市場的“去庫存持久戰(zhàn)”卻一無所成，大部分城市的房市繼續(xù)“死水一潭”。
??根據(jù)國家統(tǒng)計局最近公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，到2015年底，全國商品房庫存面積為807546萬平方米（其中待售面積為71853萬平方米，房屋施工面積為735693萬平方米）。雖然靠“救市刺激”，商品房的銷售比（銷售出去的商品房和正在施工的商品房之比）比2014年庫存最高時下降了7.5個百分點以上，但全國房地產(chǎn)市場的庫存總量并沒有絲毫減少。到2015年底，房地產(chǎn)一級市場的新建商品房的庫存為80.75億平方米，與2014年10月份房地產(chǎn)市場庫存“創(chuàng)下新高”時也是80億平方米相比不相上下。
??也許，正是在這樣的大背景下，去年底的中央經(jīng)濟工作會議在把“化解房地產(chǎn)庫存”作為今年經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之一同時，還不惜筆墨著重闡述了以農(nóng)民工市民化來擴大有效需求、允許非戶籍人口在就業(yè)地落戶以形成就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求、建立購租并舉的住房制度把公租房擴大到非戶籍人口、鼓勵各類投資者購買庫存商品房成為租賃市場房源提供者和鼓勵開發(fā)商適當降低房價等方面具體的去庫存細則。
??無論這些舉措是否有效實用，也不管這些具體的政策能否執(zhí)行下去，要真正從根本上解決房地產(chǎn)市場的去庫存問題，首先必須搞清楚的，就是當前中國房地產(chǎn)市場的庫存究竟有多大，然后再厘清市場的需求有多少，最后再搞清，房地產(chǎn)市場供需之間的梗阻究竟在哪里。只有掌握了這些最基本的事實和數(shù)據(jù)，化解房地產(chǎn)庫存才可能不是一句空話。
??是4.5億還是80多億，被“開發(fā)商大嘴”刻意掩蓋的真相
??最近一些“主流媒體”在談到房地產(chǎn)市場庫存具體數(shù)據(jù)時，常常引用被稱為“開發(fā)商大嘴”任志強所提供的數(shù)據(jù)，以此為“權(quán)威根據(jù)”。
??按照媒體引用的任志強說法，以任自己的測算，當前房地產(chǎn)庫存“已經(jīng)接近7億平方米”，包括了“住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積”。他還特別向記者說明：“庫存指的是竣工而沒有銷售的房子”。
??任大炮在這里不知道是為了樹立他的“權(quán)威形象”還是其他什么，實在是裝的故弄玄虛了。其實對房地產(chǎn)市場竣工而未銷售出去的待售面積，國家統(tǒng)計局每個月都有公布，根本不需“測算”。國家統(tǒng)計局定期公布的這些數(shù)據(jù)，只不過有些“閱歷淺薄”的記者不知道而已。
??根據(jù)國家統(tǒng)計局不久前剛公布的“2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”統(tǒng)計報告，到2015年底全國商品房待售面積為71853億平方米萬平方米（同比增長高達15.6%）；其中，住宅待售面積為45248萬平方米，同比增長了11.2%；辦公樓待售面積3276萬平方米，同比增長24.7%；商業(yè)營業(yè)用房為14664萬平方米，同比增長24.6%。
??但是，任何只要有房地產(chǎn)和市場常識的人都會知道，房地產(chǎn)市場的庫存，不僅要包括已經(jīng)竣工但未賣出去的“待售商品房”，而且更應(yīng)該包括正在施工的在建商品房。這不僅是因為正在施工的大量商品房也是庫存的一部分，而且還由于正在施工的在建商品房，要比已竣工的“待售商品房” 的總量高出十倍左右。同時，一些長期未能完工交付的商品房，恰恰是滯銷積壓而形成的“爛尾房”。房地產(chǎn)市場這類“庫存房”的嚴峻性，要遠遠超過“待售商品房”。那么，全國目前正在施工的在建商品房又是多少呢？
??通過國家統(tǒng)計局不久前剛剛公布的數(shù)據(jù)可以得知，2015年全年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋施工面積735693萬平方米（比上年增長1.3%）。其中，住宅施工面積511570萬平方米（比上年減少0.7%）；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房施工面積分別為33044萬平方米和100111萬平方米（分別增長10.4%和6.1%）。
??有了全國房地產(chǎn)市場的“待售商品房面積”和施工商品房面積，我們就據(jù)此可以算出，到2015年底，中國房地產(chǎn)的一級市場（開發(fā)商供應(yīng)）庫存的商品房屋面積高達80.7546億平方米。其中,社會各界最關(guān)注的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存的所有住宅商品房的面積更是高達約為55.6818億平方米左右（注：我國的房地產(chǎn)市場，只統(tǒng)計城鎮(zhèn)，不包括自己建房的農(nóng)村）。
??這里之所以提出住房庫存的問題，是因為目前各方面所講的房地產(chǎn)市場的庫存問題，主要就是指市場上住房類商品房供應(yīng)的庫存“過剩”，這也是我們分析研究房地產(chǎn)庫存問題的重點。而國家統(tǒng)計局的不久前公布的“2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”統(tǒng)計報告，至少從房地產(chǎn)一級市場的新增量方面，提供了最新的權(quán)威數(shù)據(jù)。
??但這里所指的房地產(chǎn)市場的商品房庫存，還只能是狹義概念上的商品房庫存，它只是指全國城鎮(zhèn)（注：中國房地產(chǎn)市場只包含城鎮(zhèn)的商品房）新建商品房的房屋待售面積和所有正在施工房屋施工面積這兩項。只要把統(tǒng)計報告中這兩項數(shù)據(jù)相加，即可得出真實的結(jié)果。
??而要全面完整的統(tǒng)計所有的房地產(chǎn)市場商品住房的庫存，就不僅只計算開發(fā)商手里完工或未完工的商品房，而且也應(yīng)該把開發(fā)商已經(jīng)賣出、在投資者和炒房客手中大量閑置的、僅用于投資獲利的商品房也包括在內(nèi)。盡管這些商品房屬于二手房，但這些套在炒房客手里的巨量的閑置房產(chǎn)，同樣也屬于房地產(chǎn)市場的“庫存產(chǎn)品”，同樣會對市場帶來極大的沖擊和影響。只有把開發(fā)商的一級市場和炒房客手中二級市場的所有“庫存住房”都包括在內(nèi)，這種廣義上的商品住房庫存數(shù)據(jù)，才更有科學(xué)性。
??那么，全國押在投資者和炒房客手中二手房及二級市場的商品住房庫存總量又是多少呢？這方面，無論是國家統(tǒng)計局還是政府房產(chǎn)管理部門，都給不出具體的數(shù)據(jù)，只能依靠常識性的估算。
??考慮到中國城鎮(zhèn)居民在住房上高度的“貧富不均”的現(xiàn)實（如多數(shù)富人同時擁有四五套，甚至有的擁有幾十套上百套住房），測算一下，這方面的庫存大約可占到現(xiàn)有全國城鎮(zhèn)存量住房（大約160億平方米左右）的五分之一左右，也就是在32億平方米上下。
??綜合以上數(shù)據(jù)可以得出；到2015年底，中國城鎮(zhèn)一二級房地產(chǎn)市場住宅商品房的實際庫存已高代87.6818億平方米（注：所有房屋的庫存已超過100億平方米）。
??這87.6818億平方米的城鎮(zhèn)庫存住房，按照目前人均33平方米的住房小康標準來計算，可為2.66億城鎮(zhèn)人口提供體面的小康住房，相當于可滿足目前全國三分之一以上（34.45%）城鎮(zhèn)人口的小康住房需求（根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，到2015年末，全國城鎮(zhèn)常住人口77116萬人萬人）。
??但這近87.7億平方米的庫存住房，如果要靠央行降低房貸首付的方法來消化，那又要到猴年馬月呢？這里，我們不妨回顧一下降低房貸首付力度遠大于此次的2014年的“9.30”和2015年的“3.30”兩次救市后對新建商品住房銷售的影響。
??根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2014年我國商品住房的銷售面積為10.5182億平方米，而2015年則提高到11.2406萬平方米,相當于增加了0.7224億平方米。這里我們忽略其他因素（既不算2015年住宅銷售面積增加中的有2014年大幅下降9.1%后的反彈因素，也不算其他房地產(chǎn)救市組合拳的作用）對商品住宅銷售面積的影響，就是把所有提高商品住宅銷售面積都歸功于央行的降低房貸首付，那么它一年所多促銷的住房庫存，也就只有0.7億平方米。就是以房地產(chǎn)一級市場的商品住房近55.7億平方米的庫存來算，也需要79.5年才能徹底的“化解庫存”。更何況，一二級廣義房地產(chǎn)市場上的商品住房庫存高達87億多平方米，而首付降低的政策舉措和效應(yīng)本身，也不具有可持續(xù)性。
??所以，無論從哪方面來說，期望通過降低房貸首付來去庫存，那只能是一廂情愿的“單相思”。
??高庫存是偽命題，全面小康社會需要更多住房
??面對87多億平方米的商品住房庫存，對中國房地產(chǎn)市場稍有了解的人，就會感到“空前的恐懼”。要知道，根據(jù)國家統(tǒng)計局的的相關(guān)數(shù)據(jù)，到目前為止，全國城鎮(zhèn)所有的存量住房，總量也就只有160億平方米左右。有人會對此提出疑問，我們在這里不妨系統(tǒng)的梳理一下。
??2003年，當時國家建設(shè)部公布了“2002年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報”，給出了到2002年底全國城鎮(zhèn)所有的住宅建筑面積為81.85億平方米的關(guān)鍵數(shù)據(jù)（當時全國城鎮(zhèn)房屋總的建筑面積為131.78億平方米）。然后，我們可以再根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計年鑒和公報，把從2003到2015年全國城鎮(zhèn)所有竣工的住房面積都相加，這13年全國城鎮(zhèn)共新建的住房面積為99.6億（996033萬）平方米。把這96.6億平方米的城鎮(zhèn)新建住房都視為全國銷售出去并被居住，再扣除全國城鎮(zhèn)每年的要拆遷的老舊住宅，加上新劃入城鎮(zhèn)區(qū)域的需要增加的新增住房的因素（兩者相抵，每年估計要減少1.2億平方米），13年全國城鎮(zhèn)拆損住宅的面積約為15.6億平方米住房。這就是說，到2015年底，全國城鎮(zhèn)所有的存量住房面積為162.85億平方米。
??據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，到2015年底，全國城鎮(zhèn)的常住人口為77116萬人（比2014年末增加2200萬人，占到全國137462萬人口中的56.1%）。這就是說，到2015年底，全國城鎮(zhèn)的人均住房面積僅僅只有21.12平方米，連2015年底應(yīng)該達到的全國城鎮(zhèn)人均33平方米的小康住房標準的三分之二還不到。
??而根據(jù)2004年建設(shè)部所發(fā)的全面小康社會的中國人的居住標準，我國城鎮(zhèn)居民到“2010年人均住房建筑面積為30平方米。2020年人均住房建筑面積為35平方米。平均每套住宅標準在120平方米左右”（據(jù)此推算，在2015年我國城鎮(zhèn)的人均住房面積的小康標準應(yīng)該為人均33平方米）。
??那么，在2020年要實現(xiàn)全面小康社會所要求的城鎮(zhèn)人均35平方米住房面積的小康標準，全國城鎮(zhèn)的住房總量還需要建設(shè)多少呢？
??2006年國務(wù)院辦公廳印發(fā)的國家《人口發(fā)展“十一五”和2020年規(guī)劃》指出，到2020年中國人口發(fā)展的目標及總量控制在14.5億人左右。如果按照中國城鎮(zhèn)化率到2020年提高到61.9%的目標，屆時中國城鎮(zhèn)總的常住人口就是8.98億人。
??這8.98億人要實現(xiàn)人均住房35平方米的全面小康住房標準，城鎮(zhèn)居民住房在2020年就必須達到314.3億平方米。如果加上今后5年城鎮(zhèn)改造拆遷等減損的6億平方米住宅，要在2020年實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均35平方米的全面小康社會的住房目標，全國城鎮(zhèn)今后5年新建住房的面積必須達到320.3億平方米。
??我們已經(jīng)知道，到2015年底全國城鎮(zhèn)所有的存量住房面積也只有162.85億平方米。而全面小康社會要求在5年后全國城鎮(zhèn)的住宅房屋總量要達到314.3億平方米（新建總量更要達到320.3億平方米以抵消6億平方米減損），這就要求今后5年全國城鎮(zhèn)必須新建157.45億平方米的的住房才能實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住房小康的目標。
??有了150多億平方米這樣全面小康住房目標的總的“賬本”需求，再回過頭來看看目前的87億多平方米的住房庫存，就會使人由衷的感到，城鎮(zhèn)住房的高庫存實在是不算什么壞事。
??從這點來看，當今中國的房地產(chǎn)市場，問題不在于所謂的“高庫存”，而是需要能打通供需之間梗阻的住房政策的改革良方?？俊按笞臁敝惖拈_發(fā)商來主導(dǎo)房地產(chǎn)市場和住房政策的改革，利益的驅(qū)使使他們寧愿“炸掉庫存房”，也不愿為實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民的住房小康盡職盡力。中國新的房地產(chǎn)市場和住房政策的改革，再也不能被利益集團牽著“牛鼻子”而在死胡同越走越遠。只有以民為本，重新讓公眾主導(dǎo)房改的方向，中國的房地產(chǎn)市場才會出現(xiàn)根本的轉(zhuǎn)機。
