剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，房地產(chǎn)去庫存成為2016年五個主要任務(wù)之一。
未來五年，中國將迎來國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的第十三個五年規(guī)劃期?！笆濉币?guī)劃建議提出經(jīng)濟(jì)保持中高速增長，城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右。在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長目標(biāo)下，在降息降準(zhǔn)、公積金新政等“松綁”下，連久違的地王也頻現(xiàn)報端，難道房地產(chǎn)市場繁榮將至？政策力擎“去庫存”的2016年，房地產(chǎn)市場又將如何演繹？
2015年中國二手房市場交易數(shù)據(jù)顯示，一二線城市量價齊升，而三四線城市則不十分樂觀。展望2016年，專家認(rèn)為，一二線量價齊升的現(xiàn)象將持續(xù)，而三四線城市房價則將面臨下跌的風(fēng)險。
在這樣的大勢下，就消費(fèi)者買房的時間節(jié)點(diǎn)來看，時機(jī)是否已經(jīng)成熟？什么時候是最好的買點(diǎn)？應(yīng)該在什么地方買房合適？
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，買房者在購房前必須選擇一家靠譜的中介，這樣的中介能夠讓更多新房、二手房的信息無差異地呈現(xiàn)給大家，讓消費(fèi)者能及時地了解市場的冷暖變化，所以買房前，一份公開、透明的房地產(chǎn)信息對買房者十分重要。
市場分化加劇，向二手房
和服務(wù)轉(zhuǎn)型極具上升空間
數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前城市之間的分化非常明顯。2015年一線城市新房和二手房市場都是量和價同步上漲，而二線城市與其相比則出現(xiàn)明顯差異。從全國層面的二手房觀察數(shù)據(jù)來看，今年二線城市的成交量約上漲9%左右，但一線城市的上漲幅度，仍舊非?？鋸垼?015年深、滬、京的二手房增速分別是同期的1.5倍、1倍和0.65倍。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)因此預(yù)計(jì)，在2016年這種情況有可能還會延續(xù)，而三四線城市則可能面臨下跌風(fēng)險。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示，2015年的樓市特征首先是投資下行和分化加劇，其次是中央對房地產(chǎn)的加溫力度加大?？傮w上來說，從2015年下半年開始，全國的樓市都在回暖，只不過回暖的速度不一樣，一線城市的交易規(guī)模主要還是受到供求關(guān)系影響，因?yàn)楸揪蛶齑媪坎桓?，而需求卻持續(xù)旺盛，所以供不應(yīng)求必然導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。而三四線城市卻截然相反，由于之前庫存量就很大，再加上持續(xù)增加，盡管市場有回暖跡象，但速度仍舊很慢。數(shù)據(jù)顯示，目前市場上單純的投機(jī)性需求已逐步退出，當(dāng)前應(yīng)該讓資產(chǎn)配置型和投資型需求有一個正常且合理的釋放。
據(jù)2015年12月2日發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展報告》顯示，在新常態(tài)下，存量房流通將成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的主旋律。目前北京、上海、深圳二手房交易GMV占比超過50%，但中國總體二手房交易GMV占比僅為36%左右。另據(jù)鏈家發(fā)布的2015年交易大數(shù)據(jù)顯示，北京、上海三居室及以上戶型的成交量占比加起來分別是54%和55%，其中上海的四房比例略高，在需求結(jié)構(gòu)中占比超過10%，而北京約為6%~7%。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在盈利模式、經(jīng)營理念、行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域及融資渠道方面均面臨著轉(zhuǎn)型壓力，隨著存量房時代的到來，向二手房和服務(wù)的轉(zhuǎn)型極具上升空間，具備互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)能力且能為消費(fèi)者提供便利的企業(yè)將在轉(zhuǎn)型中快速崛起。
楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來被淘汰并非來自行業(yè)的競爭，而是“互聯(lián)網(wǎng)+”這個時代，提升交易效率及讓用戶體驗(yàn)更好將成為決定生死的根本因素。2015年鏈家“雙管齊下”通過線上數(shù)據(jù)平臺搭建和線下門店全國布局，完成了房產(chǎn)O2O平臺的初步構(gòu)架。截至目前，鏈家擁有約5000余家門店、8萬多名經(jīng)紀(jì)人，2015年交易額預(yù)計(jì)將達(dá)6000億元，2017年將實(shí)現(xiàn)過萬億，這個概率的發(fā)生是比較高的。鏈家今天已經(jīng)具備了一定的當(dāng)量，接下來就是進(jìn)入深水期。如何把規(guī)模的效率和體驗(yàn)提高，包括體驗(yàn)本身的改善以及流程的重塑，這是鏈家非常重要的目標(biāo)。
投資型需求應(yīng)合理釋放
信息透明公開至關(guān)重要
既然房市已經(jīng)身處“白銀時代”，是不是房子就已經(jīng)告別投資品時代而是以居住為主？
楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為并非如此。因?yàn)闊o論在任何時候、任何國家，房地產(chǎn)作為投資屬性是客觀存在的，而且現(xiàn)在還要承認(rèn)它具有這一屬性，只有這樣再出臺調(diào)控政策時才會有新思路。數(shù)據(jù)顯示，目前市場上單純的投機(jī)性需求已逐步退出，當(dāng)前應(yīng)該讓資產(chǎn)配置型和投資型需求有一個正常且合理的釋放。
顧云昌則建議，國家在政策設(shè)計(jì)方面應(yīng)該想到該如何讓老百姓具有財(cái)產(chǎn)性收入，而財(cái)產(chǎn)性的收入最重要的還是房地產(chǎn)?，F(xiàn)在國家鼓勵大家“慷慨解囊”去庫存，如果這沒有經(jīng)濟(jì)效益大家為何要投資？所以在政策設(shè)計(jì)上應(yīng)該重視要讓投資者有所回報。
楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步指出，隨著松綁的進(jìn)一步效果顯現(xiàn)，最近兩個月，鏈家監(jiān)測的房客比數(shù)據(jù)顯示，看房客戶明顯增加。“當(dāng)前消費(fèi)者的需求結(jié)構(gòu)是趨向于改善型、大戶型的，但是我們之前對供應(yīng)商做了很多的政策約束，接下來能否讓開發(fā)商開發(fā)一些符合市場需求的東西，而不是政府告訴他們該開發(fā)什么戶型，應(yīng)該讓開發(fā)商根據(jù)自己的風(fēng)險匹配來做自己的決策?！?
“松綁”意味著政府不希望房地產(chǎn)市場過冷，也或?qū)⒊蔀榇蟮内厔?，那么就消費(fèi)者買房的時間節(jié)點(diǎn)來看，時機(jī)是否已經(jīng)成熟？“還是要看具體位置?！鳖櫾撇f，如果是京、滬等一線城市，即使有人想買，但是他沒資格。而三四線城市，就算是允許投資，大家也可能不會買，因?yàn)檫@對買房人來說是沒有回報的。
楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，所謂“買點(diǎn)”是屬于一個對投資消費(fèi)的預(yù)測，對于買點(diǎn)的選擇在某種程度上取決于買房的人對市場信息的感知程度。這種情況下鏈家能做的事情就是讓更多新房、二手房的信息可以無差異地呈現(xiàn)給大家，讓消費(fèi)者能及時地了解市場的冷暖變化，而不是讓別人來告訴你該買還是不該買。所以遞上一份公開、透明的房地產(chǎn)信息讓買房者自己做出決策才是合適的。
