28日，北京土地市場迎來了2015年的落槌之拍，隨著順義區(qū)仁和鎮(zhèn)的一宗住宅用地被首開競得，最終2015年北京土地市場以2032億的土地出 讓金收官，創(chuàng)歷史新高。不過，土地市場的火熱并沒有傳遞至住宅市場。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，即將到來的2016年1月北京僅9個項(xiàng)目入市，多個項(xiàng)目表示春節(jié)前將 封盤，樓市將進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季。
年底忙著搶收業(yè)績 來年僅9個項(xiàng)目開盤
眼瞅著就要跨年，開發(fā)商們還在拼命地?fù)屖諛I(yè)績。上周末，一度放風(fēng)要明年才入市的房山區(qū)剛需項(xiàng)目首創(chuàng)·伊林郡，最終在26日推出了近300套房源。由于這些房源多是80至97平方米的兩至三居，均價為22000元/平方米。雖然相比前一期明顯提價，但在今年豪宅群起，價格高漲的樓市中，仍顯得性價比十分突出，吸引了大量購房人早早趕來排隊(duì)選房，最終在當(dāng)日售罄。
無獨(dú)有偶，同樣有著業(yè)績要求的龍湖地產(chǎn)，也在年底推出了東壩的純新盤龍湖·天璞，據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，自12月18日開盤以來，當(dāng)天推出的132套“平墅”房源全部售罄，銷售額達(dá)12億元。這132套平墅產(chǎn)品，面積區(qū)間為130-400平方米，其中32套躍墅產(chǎn)品，100套平墅。
臨近年終，開發(fā)商們發(fā)動了最后的搶收攻勢，因?yàn)榘凑諔T例，元旦假期的到來和春節(jié)的臨近，都是樓市冰封的時候，不但新盤供應(yīng)寥寥，成交量也少得可憐。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)就顯示，明年1月，北京商品住宅市場預(yù)計僅有9個項(xiàng)目入市，其中包括香山四季公館、華遠(yuǎn)華中心 、新地國際家園等5個純新盤，以及包括香悅四季、優(yōu)山美地D區(qū)、觀承別墅等在內(nèi)的4個老項(xiàng)目后期。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，每年元旦與春節(jié)所在的1、2月都是樓市供應(yīng)最為低迷的時期，2016年也不例外。
而除此之外，2016年1月的供應(yīng)低迷還有其獨(dú)特的時代背景，基于土地市場不斷呈現(xiàn)出的高價特征，2015年北京住宅市場豪宅化的苗頭已經(jīng)出 現(xiàn)，2016年這一趨勢將更加明顯，因此更多的項(xiàng)目選擇在春節(jié)前實(shí)行封盤政策，并預(yù)期以更高的價格在春節(jié)后進(jìn)入市場。由此可以判斷，2016年3月開始北 京樓市供應(yīng)預(yù)計開始集中釋放。
四類新盤將主導(dǎo)2016年供應(yīng)
雖然明年1月份僅有9個新盤入市，但卻包含了2016年最主要的四種新房供應(yīng)類型。郭毅表示，隨著土地市場的變化，這4類產(chǎn)品所占比重在2016年也將發(fā)生變化。
首先第一類是單價高于60000元/平方米以上的高端住宅，1月計劃入市的項(xiàng)目中以香山四季公館為代表，該項(xiàng)目預(yù)計售價為80000元/平方米。在 2015年已成交的48宗宅地中，實(shí)際樓面價超過30000元/平方米的多達(dá)25宗，超過半數(shù)，這其中10宗地塊未來售價將在10萬元以上。郭毅認(rèn)為，隨 著大量新豪宅的入市，拉動周邊老項(xiàng)目漲價進(jìn)入高端住宅行列，2016年公寓名豪宅所占到的市場比重將不斷增加，價格水平也將不斷攀升。
第二類是別墅類產(chǎn)品，1月計劃入市的項(xiàng)目中以優(yōu)山美地D區(qū)為代表，由于2013-2014年兩年間北京住宅用地成交中容積率低于1.5的地塊多達(dá)23宗，這些地塊均有開發(fā)少量別墅產(chǎn)品的可能，因此，雖然禁墅令猶在，但別墅的供應(yīng)并不會斷頓。
第三類是商住公寓產(chǎn)品，1月計劃開盤項(xiàng)目中以萬科天地為代表，這類產(chǎn)品在2015年已經(jīng)呈現(xiàn)出勇猛的勢頭，不限購、總價低是商住公寓奪取市場份額的最大優(yōu)勢，同時，商住產(chǎn)品因?yàn)閮r格優(yōu)勢，也成為剛需購房人的選擇。
第四類是普通住宅類項(xiàng)目，1月計劃開盤項(xiàng)目中有香悅四季、遠(yuǎn)洋春天著 。由于地價的關(guān)系，導(dǎo)致供需盤為主的普通住宅越來越少，尤其是在五環(huán)進(jìn)入10萬+、六環(huán)將進(jìn)入5萬+的背景下，新項(xiàng)目中價位偏低的普通住宅的供給量明顯減小，同時拉動在售老項(xiàng)目的價格協(xié)同上揚(yáng)。業(yè)內(nèi)預(yù)計，北京普通住宅市場將呈現(xiàn)價格日益上漲、新項(xiàng)目位置更加偏遠(yuǎn)的特征。
“剛需房”越來越少
不難看出，雖然只有9個項(xiàng)目， 但卻包含別墅、公寓豪宅、商住樓和普通住宅?？此茻狒[的背后，卻是普通住宅尤其是“剛需房”的短缺。
“面包”的價格一向由“面粉”決定，樓市也類似。由于最近兩年，北京的土地價格不斷創(chuàng)出新高，樓市的成交價也迎來一個全新時代。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計 2015年北京商品房住宅全年簽約量達(dá)到5.4萬套左右，成交均價或逼近3萬元/平方米，比2014年上漲了近10%。
新房成交均價逼近3萬元/平方米，意味著昔日占據(jù)主流的中低端商品房住宅房源越來越少。五環(huán)都成了豪宅的集中地，六環(huán)甚至都拍出了3萬元/平方米的地價，讓北京的剛需項(xiàng)目更加難覓蹤影。
根據(jù)1月新盤的統(tǒng)計顯示，除了商住項(xiàng)目萬科天地有小戶型LOFT產(chǎn)品外，在預(yù)計開盤的9個項(xiàng)目中，能稱得上剛需盤的僅有位于房山區(qū)的遠(yuǎn)洋春天著了。該項(xiàng)目主打74至128平方米的兩居至四居，25000元/平方米的預(yù)計價格尚在剛需考慮范圍內(nèi)。
業(yè)內(nèi)人士表示，豪宅都“五環(huán)化”甚至“六環(huán)化”了，剛需和改善自然受擠壓，首當(dāng)其沖的就是首次置業(yè)的剛需，門檻從總價100萬元躍升到200萬元。某房 企負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示：“土地價格拉動房價攀升，已經(jīng)把剛需擠壓出今年的商品住宅市場，轉(zhuǎn)向自住房、50年商住LOFT，或者又老又小的二手房，甚至大批剛 需不得不選擇燕郊、廊坊等環(huán)北京區(qū)域。”并且，即便是這些環(huán)京區(qū)域，也開始提價，均價上調(diào)每平方米1000元已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。
而與剛 需被擠壓形成對比的是豪宅在新房市場的高調(diào)搶客。改善盤和豪宅盤的邊界也日益模糊，在不少開發(fā)商的眼中，總價800萬/套是初步改善，1000萬元/套才 是改善置業(yè)的門檻。豐臺、大興為主的南四環(huán)至南五環(huán)區(qū)域，朝陽區(qū)的東壩和孫河都已經(jīng)成為新興的豪宅區(qū)域。北京的低價剛需盤主要都集中在了房山和大興六環(huán)外 區(qū)域。
業(yè)內(nèi)對2016年樓市走勢存分歧
雖然今年土地樓面均價再次刷出新高，明年豪宅項(xiàng)目可能進(jìn)一步擴(kuò)容，成交價格很可能刷出新高，但業(yè)內(nèi)關(guān)于房價是漲幅放緩還是繼續(xù)高歌猛進(jìn)存在分歧。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉表示，2016年“量增價漲”將繼續(xù)主導(dǎo)新房樓市，但房價漲幅不會太大。
胡景暉認(rèn)為，從政策基調(diào)來看，去庫存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。因此，樓市政策將持續(xù)支持購房需求的釋放，成交量上漲仍將是大概率事件。同時，受2015年成交高價地影響，五環(huán)內(nèi)泛豪宅化基本形成，也將從統(tǒng)計結(jié)構(gòu)上提升北京整體住宅價格水平。
但胡景暉同時指出，前幾年的政策限制致使豪宅的原有庫存壓力較大，如今政策放開、供給釋放，明年豪宅將集中入市，供應(yīng)量巨大；而目前的改善型需求偏向緊 湊型、中低價，與豪宅并不匹配，市場的消化能力有限。因此，2016年豪宅的銷售壓力會加大，在樓市去庫存的背景下，房價漲幅也將有限。
郭毅則認(rèn)為，樓市再次提價是大概率事件。她舉例稱，年末入市的項(xiàng)目已經(jīng)開始上調(diào)售價。上周入市老項(xiàng)目中首創(chuàng)·伊林郡漲幅近30%，保利·羅蘭香谷也小幅上漲，而純新盤金玉府(樓盤資料) 則以60000元/平方米的價格入市。
即便價格上升，但從年底入市項(xiàng)目的銷售上看，并不愁銷量，例如金玉府項(xiàng)目僅推出224套房源，而其排卡客多達(dá)500多組。位于順義空港的金地未未來上周末認(rèn)籌也同樣吸引了上千組客戶到場。
對此，郭毅認(rèn)為，年底供應(yīng)的稀缺以及未來價格較大的漲幅預(yù)期，使得這一階段成交出現(xiàn)顯著回升，而進(jìn)入到2016年之后，北京住宅市場供應(yīng)將量少價高，成交量難以出現(xiàn)太大突破，價格則會明顯上漲。
文/本報記者 李桁
預(yù)見
2016年最可能出臺的樓市政策
在去庫存的要求下，各項(xiàng)房地產(chǎn)政策可能進(jìn)一步松綁，因此，不少業(yè)內(nèi)人士將2016年視為購房機(jī)會年。中央定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持自住和改善需求，政策側(cè)重千方百計去庫存。
第五位：政府收購商品房用作保障房
效果：★★★
落地時間：隨時
收購商品房用作保障房從理論上來說，對于庫存較大的城市，短期內(nèi)可以有效降低庫存。但這條政策對政府財政實(shí)力要求較高，此外庫存壓力較大城市一般對保障房的需求也相對較小，因此該政策效果可能一般。
第四位：各城市執(zhí)行土地供應(yīng)的“有供有限”政策
效果：★★★☆
落地時間：隨時
庫存過高的三四線城市應(yīng)從土地源頭上進(jìn)行控制，建議庫存消化周期超過兩年的城市一律暫停土地供應(yīng)，消化周期下調(diào)至18個月以下的可以恢復(fù)供地。每季度由國土部統(tǒng)一發(fā)布“暫停城市”和“恢復(fù)城市”名單，嚴(yán)格把控商品房供應(yīng)源頭。
第三位:農(nóng)民工全面納入城市購房優(yōu)惠體系
效果：★★★★
落地時間：隨時，各地按需落地
各級城市均應(yīng)對農(nóng)民工購房在政策上做到一視同仁，包括：1.加快戶籍制度改革進(jìn)度，解決農(nóng)民工進(jìn)城的保障門檻和心理歸屬問題。2.將農(nóng)民工納入公積金繳納體系。3.個別城市對農(nóng)民工購房給予稅費(fèi)優(yōu)惠。以上政策一旦實(shí)施，對增加有效需求，推動樓市中長期穩(wěn)定有較大作用。
第二位：房貸利息抵扣個稅
效果：★★★★★
落地時間：最早下半年
該項(xiàng)政策能夠切實(shí)提高購房者的購買力，特別是對改善型需求的刺激或更為明顯。短期內(nèi)，一旦實(shí)施，將在一二線城市引爆樓市，對于庫存去化會有明顯的促進(jìn)作用。
第一位：首套房首付款比例降至10%
效果：★★★★★☆
落地時間：隨時
首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對樓市去庫存將發(fā)揮最為顯著的推動作用。而對于市場各方的擔(dān)心，我認(rèn)為，中國為儲蓄型國家，發(fā)生次貸危機(jī)的可能性很 小，而首套房發(fā)生信用危機(jī)的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%將是2016年樓市去庫存的終極大招！文字整理/ 本報記者 李桁
