2015年，中國房地產(chǎn)業(yè)在“冷暖交織”中繼續(xù)探索、轉(zhuǎn)型。
政策密集出臺(tái)，改善性需求大量釋放，一線及重點(diǎn)二線城市樓市成交快速回暖，三四線城市仍然深陷高庫存泥潭。中央定調(diào)去庫存，甚至“喊話”開發(fā)商降價(jià)。
房企變陣，險(xiǎn)資入侵“地產(chǎn)一哥”萬科，恒大逆勢擴(kuò)張，有望跨入2000億俱樂部;行業(yè)蝶變不斷，聯(lián)合辦公、定制戶型、個(gè)性化公寓……新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。
明年，中國房地產(chǎn)將走向何處?
【政策篇】
政策組合拳一波又一波
330新政、5次降準(zhǔn)降息、二套房、公積金新政、新版930……2015年，從中央到地方，救市政策一波一波，呈現(xiàn)出密集、立體化、全方位、組合使用的特點(diǎn)。
3 月30日，中央發(fā)布房地產(chǎn)“新政”，開啟今年政策密集出臺(tái)救市的路徑。二套房首付比例的調(diào)整，帶來的最大利好在于改善型需求置業(yè)的門檻得到大幅降低。門檻 的降低，帶來改善型購房需求的積極釋放，市場需求量加大，供不應(yīng)求，房價(jià)也將因此上漲。公積金首付降至二成，購房者尤其是改善置業(yè)者的購房成本將大大降 低，這大大刺激市場消化庫存。
市場，尤其是一線城市和重點(diǎn)二線城市的樓市，幾乎是立竿見影，成交馬上升溫，并在第二季度達(dá)到高峰。
今年以來，貨幣流動(dòng)性持續(xù)釋放，5次降息4次降準(zhǔn)，是金融政策利好樓市的最為直接的表現(xiàn)。
除此之外，公積金“大修”、外資購房松綁、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，直到新版930，刺激政策達(dá)到高潮。
某 研究院分析認(rèn)為，在中央提出化解房地產(chǎn)庫存、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，未來政策仍將鼓勵(lì)住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財(cái)稅政策，房貸利息抵個(gè)稅將是 大概率事件;同時(shí)也將加快落實(shí)戶籍改革促進(jìn)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)供應(yīng)端調(diào)節(jié)力度將加大，完善保障性住房分配貨 幣化制度，加大對(duì)企業(yè)投資方面的政策支持，繼續(xù)緩解企業(yè)融資壓力。（胡易）
房地產(chǎn)定調(diào)去庫存 中央喊話開發(fā)商“降價(jià)”
11月10日上午，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上強(qiáng)調(diào)“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。這是習(xí)近平十八大以來首次提到房地產(chǎn)行業(yè)，并為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)。
12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫存”列為2016年中國經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，并為此開出戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場等五味“藥方”。其中，鼓勵(lì)房企順應(yīng)市場規(guī)律適當(dāng)降價(jià)，頗受輿論關(guān)注。20多年來，這是該會(huì)議首次直接“喊話”鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)。
但多位業(yè)內(nèi)人士公開表示，地方土地財(cái)政“痼疾”下高企的地價(jià)、上升的人力成本等已將開發(fā)商利潤攤薄，而降價(jià)可能帶來的“房鬧”、購房者觀望加劇等負(fù)面作用，也會(huì)削弱開發(fā)商降價(jià)積極性。
庫存過高的四線、五線城市，在人口外流、產(chǎn)業(yè)空心化的背景下，仍需經(jīng)歷一個(gè)較長的庫存去化周期，樓市供過于求的矛盾才能逐步得到緩解。（胡易）
【行業(yè)篇】
房產(chǎn)中介開啟變革年 鏈家“鐵騎”橫掃南北
2015年，是房產(chǎn)中介謀變與整合的一年。而要論及行業(yè)主角，非鏈家莫屬。
6月30日，北京，鏈家地產(chǎn)正式宣布更名為“鏈家”，宣布加速房產(chǎn)O2O進(jìn)程。
鏈 家2001年成立于北京，隨后在北京二手房中介市場占據(jù)第一把交椅。今年開始，鏈家開始密集并購，從北方大本營向南、向西延展，完成區(qū)域布局。今年2月9 日，鏈家宣布與成都伊誠地產(chǎn)合并，布局西南市場;3月1日，宣布與上海中介行業(yè)排名第二的德祐正式宣布合并，成為中國最大的房產(chǎn)中介企業(yè);3月18日，鏈 家又與中聯(lián)地產(chǎn)通過“股權(quán)置換”正式合并，進(jìn)入深圳市場……
今年5月18日，鏈家宣布與新房代理機(jī)構(gòu)高策合并，正式進(jìn)入一手房代理服務(wù)領(lǐng)域。
根據(jù)鏈家提供給本報(bào)的數(shù)據(jù)，截至今年年中時(shí)，鏈家已覆蓋全國17個(gè)城市和地區(qū)，設(shè)有3500多家門店，業(yè)務(wù)區(qū)域包括環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈和長江經(jīng)濟(jì)帶，業(yè)務(wù)覆蓋租賃、新房、二手房、資產(chǎn)管理、海外房產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、金融、理財(cái)、后房產(chǎn)市場等領(lǐng)域。
其 他分食蛋糕的“攪局者”也來勢洶洶。一些依托互聯(lián)網(wǎng)的新型房產(chǎn)中介猛打“低傭金”牌，在大規(guī)模融資后高薪挖角，大批吸納業(yè)內(nèi)精干經(jīng)紀(jì)人，希望擴(kuò)大用戶規(guī) 模。由此，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了三種模式并存的局面，即以線上平臺(tái)為主、線上線下結(jié)合以及倚重線下門店的傳統(tǒng)型房產(chǎn)中介。不僅如此，平臺(tái)之間的并購也頻繁發(fā)生。3月 2日，58同城宣布并購總部位于上海的房地產(chǎn)租售服務(wù)平臺(tái)安居客集團(tuán)，交易金額達(dá)2.67億美元。隨后的3月11日，世聯(lián)行投資4.2億元人民幣，收購深 圳Q房網(wǎng)15%的股權(quán)。
有人說，是2014年 以來的房地產(chǎn)“淡市”，倒逼房地產(chǎn)中介行業(yè)在今年出現(xiàn)深刻變革。而關(guān)于未來哪種中介模式將贏取未來，同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，有了 互聯(lián)網(wǎng)的概念，借助這個(gè)平臺(tái)去包裝，有利于企業(yè)在資本市場的表現(xiàn)，但互聯(lián)網(wǎng)公司與中介的合作最后能不能實(shí)現(xiàn)盈利，傳統(tǒng)中介會(huì)否完全消失，還很難說。（蔡 胤）
【行業(yè)篇】房企與互聯(lián)網(wǎng)公司跨界“聯(lián)姻”
“我們希望通過和小米的合作進(jìn)行項(xiàng)目試點(diǎn)，讓意向客戶體驗(yàn)智能家居理念并搜集客戶的反饋不斷優(yōu)化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)未來的大范圍落地，將智能家居融入精裝住宅設(shè)計(jì)，從開發(fā)階段考慮配置智能家居系統(tǒng)?！苯衲?月，正榮集團(tuán)蘇州置業(yè)公司總經(jīng)理鄒波曾向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。
今年以來房地產(chǎn)公司和互聯(lián)網(wǎng)公司的跨界“聯(lián)姻”越來越多，BAT、小米等互聯(lián)網(wǎng)公司都通過不同的方式進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。
今 年11月，微信支付也選擇進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域正榮是微信支付深入房地產(chǎn)行業(yè)，布局智慧社區(qū)的重要合作伙伴，率先推出全國首個(gè)微信定制社區(qū)?！拔覀儠?huì)根據(jù)業(yè)主 體驗(yàn)痛點(diǎn)，進(jìn)一步探索智慧社區(qū)的解決方案。今后，有可能在全國12個(gè)城市復(fù)制和迭代社區(qū)產(chǎn)品。”正榮集團(tuán)物業(yè)公司總經(jīng)理林志偉介紹。
萬 科則選擇和阿里巴巴合作，在雙十二的時(shí)候進(jìn)行了一場線上賣房活動(dòng)?！半p十二”當(dāng)天，萬科將把160多套房子交給淘寶以線上競拍的方式成交，部分房源的起拍 價(jià)是市場價(jià)的一半。杭州萬科方面介紹，這次參加“雙十二”拍賣的房源來自于旗下的20多個(gè)樓盤，市場價(jià)大多在100萬至580萬元之間，1/3的起拍價(jià)低 至市場價(jià)五折，起拍價(jià)最低的一套房源為12萬元。
在 賣房的前端，華燕房盟則和騰 訊街景一起開發(fā)找房系統(tǒng)。華燕房盟通過自己的APP實(shí)現(xiàn)3D看房，通過云燕安家的3D看房，用戶可以在線實(shí)現(xiàn)在房屋當(dāng)中任意行 走的效果，了解房屋的裝修情況、結(jié)構(gòu)和空間;通過與街景地圖合作，云燕安家可以把物業(yè)所在小區(qū)的環(huán)境、周邊的環(huán)境完全如實(shí)的再現(xiàn)給用戶。此外，其還與地圖合作，向意向用戶去推送熱銷樓盤。
上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者：“房企跨界合作互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)有兩個(gè)目的，第一是更高效賣出自己的產(chǎn)品，第二是更好服務(wù)業(yè)主，在未來的競爭中這樣的合作聯(lián)姻還會(huì)更多。”（羅韜）
【行業(yè)篇】地產(chǎn)商擁抱互聯(lián)網(wǎng) 社區(qū)020成新寵
2015年的房地產(chǎn)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)+成為了一個(gè)繞不開的話題。
最 早挑起這個(gè)話題的，仍然是帶頭大哥萬科，此后，大凡在行業(yè)中排的上號(hào)的房地產(chǎn)企業(yè)，大多數(shù)都舉起互聯(lián)網(wǎng)大旗。從最初的互聯(lián)網(wǎng)營銷，到如今如火如荼的互聯(lián)網(wǎng) 社區(qū)O2O，房地產(chǎn)商即便還沒能夠找到盈利點(diǎn)，但不可否認(rèn)的是，開發(fā)商對(duì)于現(xiàn)有社區(qū)資源的重視度已經(jīng)提到前所未有的高度。
對(duì)于何為社區(qū)020，開發(fā)商們的定義大體一致，指的是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)普及的時(shí)代，通過線上到線下資源的整合，完成產(chǎn)品或服務(wù)“最后一公里”的配送，其核心正是以社區(qū)生活場景為中心，構(gòu)建用戶與商家、上門服務(wù)提供者之間連接的平臺(tái)。
開發(fā)商中最先進(jìn)入這一領(lǐng)域的是花樣年。其旗下的彩生活彩之云APP上線已經(jīng)取得了不錯(cuò)的收益。此后，該項(xiàng)目成為眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)商必爭的陣地。
2015年4月20日，萬科將其V-LINK概念推向市場，其內(nèi)涵包括WeWork(創(chuàng)業(yè)社區(qū))、WeHealth(健康社區(qū))、WeLearn(成長社區(qū))、WeShare(共享社區(qū))等四大方面的建設(shè)，是一種全新的由業(yè)主充分參與共建共享的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。
碧桂園、綠城、保利、龍湖等多家上市公司跟進(jìn)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，計(jì)劃將物業(yè)公司分拆上市，而其噱頭除了參考花樣年旗下的彩生活之外，更吸引眼球的當(dāng)屬如今炙手可熱的互聯(lián)網(wǎng)020概念。
從客觀因素看，開發(fā)商們做社區(qū)O2O有天然的優(yōu)勢，因?yàn)榉彩谴笮头康禺a(chǎn)企業(yè)旗下都擁有廣大的社區(qū)資源和客戶群體，而且擁有成型的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，在此基礎(chǔ)上植入020概念十分簡便。
雖然愿景看起來不錯(cuò)，但截至目前，大多數(shù)開發(fā)商仍然處于摸索和卡位階段，最終能否盈利以及如何盈利，目前仍不清晰。尤其是用戶粘性問題，恐怕是開發(fā)商的社區(qū)020在與傳統(tǒng)電商的激烈競爭下，必須面對(duì)的大考驗(yàn)。（張歆晨）
【房企篇】
“寶萬”之爭，險(xiǎn)資兇猛
“寶萬之爭”無疑是2015年房地產(chǎn)行業(yè)最重頭的大戲之一，這場爭奪戰(zhàn)的結(jié)果將對(duì)中國的地產(chǎn)行業(yè)與資本市場的未來走向產(chǎn)生重要影響。
從7月開始，在不到半年的時(shí)間內(nèi)，寶能系迅速在二級(jí)市場連續(xù)舉牌萬科，一躍成為萬科的第一大股東。截至12月18日，也就是萬科停牌前的最后一個(gè)交易日，寶能系在萬科的持股比例上升至24.26%。
萬科創(chuàng)始人、董事會(huì)主席王石在12月17日公開宣布不歡迎寶能系，一場寶能系與萬科管理層爭奪萬科控制權(quán)的爭奪由此暴露在大眾面前。
企業(yè)文化的不同是萬科管理層抵制寶能系的根本原因，萬科管理層認(rèn)為萬科文化、經(jīng)營風(fēng)格是萬科品牌、信用的基礎(chǔ)，如果萬科的文化被改變，那么萬科將不再是萬科，萬科可能失去它最寶貴的東西。
目前，萬科A股、H股均處于停牌狀態(tài)，王石正在到處拜會(huì)機(jī)構(gòu)投資者，以爭取更多支持，同時(shí)尋求市場重組方案，以更好地抵御寶能系的進(jìn)攻。
持有萬科6.18%股權(quán)的安邦已經(jīng)聲明會(huì)積極支持萬科發(fā)展，希望萬科管理層、經(jīng)營風(fēng)格保持穩(wěn)定。但寶能系舉牌萬科的背后卻也有安邦的身影，局勢仍然復(fù)雜。
萬科控制權(quán)爭奪的走向在短期內(nèi)尚難見分曉，但這一事件折射出的“險(xiǎn)資兇猛”值得業(yè)內(nèi)思考。
除了寶能系，安邦、生命人壽等險(xiǎn)資近年來也不斷在二級(jí)市場舉牌地產(chǎn)、銀行等上市公司。金地集團(tuán)、金融街、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、民生銀行、招商銀行等股權(quán)分散、質(zhì)地優(yōu)良的上市公司都成為了險(xiǎn)資狩獵的對(duì)象。
險(xiǎn) 資追逐房地產(chǎn)的背景，是中國正處于經(jīng)濟(jì)下行周期，寬松貨幣政策下的流動(dòng)性充裕，帶來“資產(chǎn)荒”下的資產(chǎn)配置壓力，股權(quán)分散、估值低、分紅高的地產(chǎn)股票對(duì)險(xiǎn) 資充滿了吸引力。某種意義上，險(xiǎn)資鐘情于地產(chǎn)股是經(jīng)濟(jì)金融形勢、保險(xiǎn)監(jiān)管政策與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則合力形成的結(jié)果，這種趨勢在“資產(chǎn)配置荒”環(huán)境下未來只會(huì)加強(qiáng)、不 會(huì)減弱。
對(duì)于地產(chǎn)上市公司而言，如何應(yīng)對(duì)險(xiǎn)資的不斷舉牌、完善公司治理結(jié)構(gòu)，將是一個(gè)重大課題。（吳斯丹）
【房企篇：謀變】恒大激進(jìn)擴(kuò)張 多產(chǎn)業(yè)版圖凸顯
2015年，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印當(dāng)之無愧地成為地產(chǎn)行業(yè)的并購大王。他憑借幾次在國內(nèi)發(fā)行低息債券獲得數(shù)百億融資，然后啟動(dòng)了在地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)等多個(gè)領(lǐng)域張狂地收購之路。
根 據(jù)該集團(tuán)已經(jīng)披露的公告統(tǒng)計(jì)，2015年該集團(tuán)僅用于地產(chǎn)項(xiàng)目收購的資金就高達(dá)600多億，涉及的主要標(biāo)的包括以70億港元代價(jià)向信和置業(yè)、華人置業(yè)及中 渝置地收購重慶御龍?zhí)锓?，?5億港元從華人置業(yè)手中接盤成都三個(gè)項(xiàng)目，以339億收購新世界和周大福位于北京、上海等多個(gè)大城市的若干項(xiàng)目，以及斥資 125億港元收購華人置業(yè)位于香港的地標(biāo)建筑美國萬通大廈。
憑借在地產(chǎn)市場上的激進(jìn)收購，恒大得以快速提升市場占有率，集團(tuán)合同銷售也快速增長。截至年末，預(yù)計(jì)該集團(tuán)全年合同簽約額將一舉突破2000億，躋身全國前三強(qiáng)。
恒大在強(qiáng)勢拓展地產(chǎn)版圖的同時(shí)，在其他產(chǎn)業(yè)上的布局也快馬加鞭，集團(tuán)的多元化格局凸顯。
其 中，最引人矚目的當(dāng)屬在金融和社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)上的收購。2015年9月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)(南昌)有限公司以溢價(jià)145.72%、合39.39億元價(jià)格競得中新大 東方人壽保險(xiǎn)有限公司50%股權(quán)。11月22日，恒大旗下保險(xiǎn)公司恒大人壽正式亮相。有消息顯示，恒大有可能在此基礎(chǔ)上，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)開展更多樣化的金 融服務(wù)，從而打造恒大自己的金融帝國。
除此之外，恒大在醫(yī)療、快消等產(chǎn)業(yè)上的布局也相繼推進(jìn)。
醫(yī)療方面，恒大已經(jīng)構(gòu)建了多層次醫(yī)療體系：社區(qū)醫(yī)院、綜合醫(yī)院、整形醫(yī)院三大板塊，同時(shí)納入香港上市平臺(tái)恒大健康旗下，并且通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)資源共享。
恒 大旗下另一上市平臺(tái)馬斯葛已經(jīng)在11月18日更名恒騰網(wǎng)絡(luò)。目前公司內(nèi)部正緊鑼密鼓籌備互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)的相關(guān)業(yè)務(wù)，希冀憑借恒 大旗下400多個(gè)社區(qū)，將“最后一公里”這塊蛋糕做大做強(qiáng)。另有消息顯示，恒大飲用水、糧油、奶制品等快消領(lǐng)域的產(chǎn)品也將在“最后一公里”的社區(qū)增值服務(wù) 中頗為重要的角色出現(xiàn)。（張歆晨）
