文/本刊記者 甄愛軍
??2015年注定又是房地產市場一個值得銘記的年份。在這一年里，一線及重點城市被壓抑的市場需求隨著各項刺激措施的出臺而徹底激發(fā)出來，而三四線城市則因為供需結構失衡而積弱不振。重新梳理2015年樓市發(fā)展脈絡，有助于我們更加深入了解即將到來的2016年樓市。
??【關鍵詞1】政策寬松
??政策持續(xù)寬松，中國房地產市場迎來了又一個政策寬松時期。
??2015年3月30日，中國人民銀行聯(lián)合幾個部委發(fā)布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》。隨后，一系列配套政策及地方政府執(zhí)行細則密集出臺，包括信貸、稅費、財政等多個方面措施，諸如首套房首付比例下調至2成，房產營業(yè)稅“5改2”等。政策支持力度之大，堪比2008年金融危機之后的“救市政策”，不僅僅只是針對首次置業(yè)者，還惠及改善型需求。各項刺激措施在很大程度上降低了購房門檻，同時稅費、利息方面的調整也減輕了購房成本，加上行政干預措施退出如大多數(shù)城市限購取消，由此促成了2015年樓市的反彈。
??【關鍵詞2】連續(xù)降息
??連續(xù)降息，對2015年樓市走勢起到了極其重要的作用，從某種程度上來說，降息直接推動了市場成交活躍程度的回升。
??2015年10月23日央行再次宣布降息0.25個百分點，這是2015年第五次降息，申請住房按揭貸款最新年利率降至4.9%利率（5年以上）。如以2014年11月22日最后的利息調整日期計算，購房者所負擔的利率從2015年的6.15%下降到4.9%，下降幅度達到20.3%。降息對降低購房成本起到了非常明顯的作用。假設以申請100萬元20年期的商業(yè)貸款為例，與利率高位時期相比，月供可減少707元。購房成本的下降，激發(fā)了市場購房熱情，購買力得到釋放。
??【關鍵詞3】量增價漲
??根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調查數(shù)據(jù)顯示，2015年1~11月百城住宅價格指數(shù)累計上漲3.39%，環(huán)比于5月止跌，同比于8月止跌。新房成交方面同樣也在政策刺激下出現(xiàn)快速升溫現(xiàn)象，成交創(chuàng)新歷史同期新高。據(jù)初步統(tǒng)計，2015年1~11月，50個代表城市住宅月均成交量接近2900萬平方米，同比增長近三成，絕對量為歷史同期最高水平。
??【關鍵詞4】市場分化
??強者恒強，2015年房地產市場走勢再次驗證了這個說法。
??一線城市累計上漲了15.1%，二三線城市累計下跌，跌幅在1%左右。不同城市間仍分化明顯，深圳（樓盤）累計上漲33.92%，領漲全國。
??一線城市及部分住房需求旺盛、財富人群聚集、購買力強，二線重點城市改善型需求釋放明顯，高端項目熱銷，房價上漲過快。而部分庫存偏高的三四線城市由于需求疲軟，房價呈現(xiàn)下降趨勢。未來一段時間內，政策還將發(fā)力“去庫存”，并力圖改善三四線城市的市場供需結構。
??【關鍵詞5】地王頻現(xiàn)
??最近一次上海（樓盤）土地拍賣會上，中鐵建以總價38億元摘得上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)一幅地塊，溢價率高達219.65%，樓板價為19179元/平方米，已接近地塊周邊在售樓盤均價。自2015年年初以來，包括北上廣深等一線城市以及以南京（樓盤）、杭州（樓盤）等為主的重點城市，土地市場火熱異常，單價、總價等各類“地王”頻現(xiàn)。數(shù)據(jù)表明，2015年1~11月，全國房地產開發(fā)投資87702億元，增速比1~10月份回落0.7個百分點?！暗赝酢爆F(xiàn)象集中出現(xiàn)在一線城市及重點城市，在全國房地產投資景氣并未得到好轉的大背景下，說明開發(fā)商的戰(zhàn)略布局出現(xiàn)了調整。
??【關鍵詞6】豪宅熱銷
??豪宅市場大熱，成交量出現(xiàn)爆發(fā)性增長。
??有市場研究機構跟蹤監(jiān)測結果顯示，截止到2015年11月，上海單價超過10萬元/平方米的頂級豪宅已經成交490套，超過過去3年的成交總和。頂級豪宅需求出現(xiàn)井噴。此外，包括北京（樓盤）、深圳、杭州等城市高端住宅市場，成交量同樣出現(xiàn)大幅增長情形。
??豪宅市場趨熱，原因是多方面的。政策的寬松，激發(fā)了改善型需求的購買欲望。此外發(fā)生在2015年6月份的股災事件，以及房產價格的不斷走高，讓富裕階層在資產配置中有意識提高了不動產的比重。
??【關鍵詞7】互聯(lián)網(wǎng)+
??2015年是“互聯(lián)網(wǎng)+”在房地產行業(yè)全面深化的一年。在金融領域，眾多房企發(fā)起眾籌，推出眾籌買房、眾籌投資等不同類型產品；萬達也順勢借助房產眾籌產品開啟了“輕資產化”轉型之門。在營銷方面，萬科與淘寶合作買房。此外，互聯(lián)網(wǎng)還與二手房中介行業(yè)、家裝行業(yè)等實現(xiàn)“聯(lián)姻”，為消費者帶來了新的體驗。在互聯(lián)網(wǎng)時代，房地產行業(yè)與之融合，是大勢所趨。不管是房地產行業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)，還是被互聯(lián)網(wǎng)所“+”，能夠讓消費者獲得實惠，才是王道。
??【關鍵詞8】存量時代
??一線城市房地產市場出現(xiàn)了一個顯著的變化，即進入存量房時代。
??二手房方面，整體成交大幅回暖，超過新房市場。數(shù)據(jù)表明，2015年1~11月，十大城市二手住宅總體成交99.04萬套，同比大幅增長66.02%，增幅高于新房。二手房市場整體好于新房市場，尤其是上海、北京表現(xiàn)得更為突出，三季度二手房交易量大幅超過新房，一線城市步入存量房時代。這樣的變化，不管是對房地產開發(fā)商，還是對房產持有者，都意味著新的機遇與挑戰(zhàn)。
??【關鍵詞9】強強聯(lián)手
??隨著樓市步入“白銀時代”，房企之間競爭進一步加劇，除了并購，還有一種方式就是強強聯(lián)手。
??在2015年5月份，住宅開發(fā)巨頭萬科與商業(yè)地產巨頭萬達的聯(lián)合。除了開發(fā)企業(yè)之外，二手房中介公司也出現(xiàn)此類情形，北京鏈家與上海德佑以股份互換的形式，實現(xiàn)進駐上海的目的，同時也在布局全國上面邁出了重要一步。在利潤率變窄的情況下，通過強強聯(lián)手，是行業(yè)規(guī)模企業(yè)通過合作來對沖這種變化的一種務實選擇。這種合作，也將成為其他企業(yè)借鑒的樣本。
??【關鍵詞10】創(chuàng)業(yè)熱潮
??2015年地產界掀起了一股創(chuàng)業(yè)熱潮，一批重量級職業(yè)經理人加入了創(chuàng)業(yè)者的行列，使得這一年的職業(yè)經理人創(chuàng)業(yè)現(xiàn)象變得不同尋常。
??2015年3月初，萬科高級副總裁毛大慶辭職創(chuàng)立了優(yōu)客工場；此后，接連傳出有重量級職業(yè)經理人辭職創(chuàng)業(yè)的消息，如原協(xié)信集團總裁劉愛民、原世茂地產副總裁蔡雪梅等，都開啟了各自的創(chuàng)業(yè)人生。在互聯(lián)網(wǎng)+和創(chuàng)業(yè)大潮的雙輪驅動下，加上地產行業(yè)已經進入平穩(wěn)發(fā)展時期，這樣的變化或許是一個必然結果。
