??袁鋼明的1.6萬(wàn)億房產(chǎn)稅是怎么算出來(lái)的？
??時(shí)代周報(bào)記者 陳舒揚(yáng) 發(fā)自北京
??身為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院欠發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)研究中心主任，袁鋼明一直是中國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅的提倡者。早在2013年，他就呼吁“北京早該征收房產(chǎn)稅”了。
??2015年12月中旬，袁鋼明再次引爆了一枚“炸彈”。
??在《財(cái)政收支矛盾加重，開(kāi)征房產(chǎn)稅迎契機(jī)》一文中，袁鋼明通過(guò)計(jì)算得出：如果中國(guó)全面開(kāi)征房產(chǎn)稅，按1%的稅率計(jì)算，預(yù)計(jì)每年能帶來(lái)1.6萬(wàn)億元的收入，地方政府因?yàn)橥恋爻鲎屖杖胂禄瑢?dǎo)致的財(cái)政缺口將得以填補(bǔ)。
??12月18日，被認(rèn)為是中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要風(fēng)向標(biāo)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，會(huì)議定調(diào)打響四大領(lǐng)域殲滅戰(zhàn)，化解房地產(chǎn)庫(kù)存赫然在列，而出臺(tái)房產(chǎn)稅、加快農(nóng)民工的市民化、推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，都是試圖化解房地產(chǎn)庫(kù)存的手段。??高達(dá)1.6萬(wàn)億的房產(chǎn)稅收入到底是怎么計(jì)算出來(lái)的？數(shù)字計(jì)算牽出了哪些問(wèn)題？中國(guó)到底需要怎樣的房產(chǎn)稅制？袁鋼明就此接受了時(shí)代周報(bào)的采訪，既對(duì)一些質(zhì)疑作出了回應(yīng)，也一抒了自己對(duì)中國(guó)房市痼疾的看法。
??1.6萬(wàn)億還有往上走的可能
??時(shí)代周報(bào)：首先說(shuō)說(shuō)1.6萬(wàn)億這個(gè)數(shù)字吧，感覺(jué)似乎不現(xiàn)實(shí)：按照兩個(gè)試點(diǎn)城市上海和重慶的做法—除去免征部分—可征稅的范圍其實(shí)非常小。這個(gè)1.6萬(wàn)億是不是估計(jì)得太高了？
??袁鋼明：本來(lái)我寫(xiě)的那篇文章不是專門(mén)談房產(chǎn)稅的，文章前面講的是中國(guó)面臨的財(cái)政困境，最后提到用房產(chǎn)稅來(lái)解決，因此給出的只是一個(gè)大體的數(shù)字。
??1.6萬(wàn)億是怎么算出來(lái)的？我的這個(gè)計(jì)算方法還從沒(méi)有人用過(guò)。一些財(cái)稅專家做過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)總的估值，包括任志強(qiáng)，也在一些場(chǎng)合計(jì)算過(guò)，但他們用的是其他辦法，我認(rèn)為我的這種計(jì)算方法更簡(jiǎn)單、準(zhǔn)確。
??首先算全國(guó)住房面積。2013年《政府工作報(bào)告》中指出，2012年底，城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32.9平方米、37.1平方米。按照以往的增長(zhǎng)速度，現(xiàn)在中國(guó)的人均住房面積已經(jīng)超過(guò)35平方米，所以其實(shí)我還少算了。也有其他專家提出，按城鎮(zhèn)常住人口算不對(duì)，比如農(nóng)民工是沒(méi)有房子的，所以這么算是高估了，但是注意：統(tǒng)計(jì)局說(shuō)的是人均居住面積，而不是人均擁有住房的面積，人均居住面積的分母就是包括農(nóng)民工、租房者在內(nèi)的城鎮(zhèn)常住居民，口徑是一致的。
??然后是商品房的均價(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沒(méi)有公布，但是可以用2014年的全國(guó)商品房銷售額76292億元，除以2014年全國(guó)商品房銷售面積120649萬(wàn)平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站），算出來(lái)是6300多元，我取了6300元。
??再把人均住房面積33平方米乘以7.49億的城鎮(zhèn)常住人口，再乘以6300元，就得到全國(guó)住房總價(jià)值是156.3萬(wàn)億元，最后乘以1%的稅率，就得到了1.6萬(wàn)億。
??至于為什么用1%的稅率來(lái)計(jì)算？我在文章里沒(méi)有解釋，現(xiàn)在大家也都不知道未來(lái)房產(chǎn)稅會(huì)怎么征收，或許我應(yīng)該在原文里加一句話：“不同的房產(chǎn)稅征收方案會(huì)有不同的稅率?！?
??當(dāng)然，要是按照已有的房產(chǎn)稅征收方案，比率會(huì)非常低，可能連0.1%都不到，但是這種征收面很小、稅率又很低的房產(chǎn)稅制，不可能成為范本，甚至連試點(diǎn)都算不上，否則中央在相關(guān)文件里會(huì)寫(xiě)上“推廣試點(diǎn)方案”這樣的話，但目前我們沒(méi)有看到任何官方文件或比較官方的人肯定過(guò)已有的方案。地方政府不愿征房產(chǎn)稅，只是做樣子，這種征稅方式既達(dá)不到調(diào)控房地產(chǎn)的目的，也解決不了財(cái)政收入的問(wèn)題，不可能成為未來(lái)方案的參考。
??為什么我用了1%的稅率？這在國(guó)內(nèi)的確沒(méi)有依據(jù)，我參考的是美國(guó)，但美國(guó)各個(gè)州也不一樣，但1%是最低的，高的則到了3%，我認(rèn)為取1%是合理的。
??我也在文章中提到了，考慮一定比率的免征，這個(gè)1.6萬(wàn)億元還要打個(gè)折扣，但具體要打多大的折扣？得看具體的征收方案。關(guān)于免征的標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為最可能的是根據(jù)家庭人均住房面積來(lái)算，而不是按幾套房來(lái)算；至于免征的面積，為照顧中低收入者，最可能的是在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的人均居住面積以下，合理的征法應(yīng)該是人均居住面積低于一定水平時(shí)免征?？紤]到中國(guó)嚴(yán)重的住房不平等，即便以人均居住面積作為免征面積，也會(huì)有很大比例的房子處在征稅范圍內(nèi)。我推斷免征房產(chǎn)稅的比例最多不會(huì)超過(guò)50%。也就是說(shuō)，1.6萬(wàn)億最多打個(gè)5折。
??事實(shí)上，1.6萬(wàn)億還有往上走的可能：一是根據(jù)國(guó)際通行做法，一般會(huì)對(duì)自住需求之外的房產(chǎn)征高于基準(zhǔn)稅率的稅；二是中國(guó)的住房面積只會(huì)少算不會(huì)多算，有大量空置房、沒(méi)有被統(tǒng)計(jì)的房子，一旦推行不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)統(tǒng)一登記，房子會(huì)更多?？罩梅堪?5%估算，高稅率征收，征收總額將增大到2萬(wàn)億。
??去掉最高數(shù)和最低數(shù)，取中間數(shù)還是1.6萬(wàn)億左右?？紤]到各種因素，我估計(jì)最后國(guó)家可以征到的房產(chǎn)稅在1萬(wàn)億到1.6萬(wàn)億之間，只不過(guò)文章里沒(méi)有寫(xiě)這么具體。我拋出1.6萬(wàn)億這個(gè)數(shù)字，大家可以來(lái)討論。
??時(shí)代周報(bào)：你剛才提到美國(guó)，但是美國(guó)本身的房?jī)r(jià)相對(duì)收入來(lái)說(shuō)不那么高，而中國(guó)尤其是大城市的房?jī)r(jià)這么高，按1%的稅率來(lái)征稅，對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)顯得負(fù)擔(dān)很重、難以接受。
??袁鋼明：這是另一個(gè)問(wèn)題了。根據(jù)現(xiàn)在中國(guó)的情況，可能需要漸進(jìn)的過(guò)程，一開(kāi)始的時(shí)候稅率低一點(diǎn)，等到房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到比較穩(wěn)定成熟的狀態(tài)了，就可以用一個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)的稅率，比方說(shuō)五年內(nèi)稅率從多少進(jìn)展到多少。
??樓價(jià)不會(huì)像日本那樣下跌
??時(shí)代周報(bào)：你提到地方政府都不愿意征收房地產(chǎn)稅，為什么？
??袁鋼明：這是一目了然的。房產(chǎn)稅必然會(huì)抑制房市的投資投機(jī)性需求，使房地產(chǎn)投機(jī)熱潮降溫，房產(chǎn)稅只可能減少土地出讓收入，而且到現(xiàn)在為止，房產(chǎn)稅跟土地出讓收入相比要少得多。所以過(guò)去幾年里，房產(chǎn)稅和土地出讓收入是沖突的。
??我在文章里提到的，土地出讓收入下降的這一新情況，使不少地方政府心里有點(diǎn)發(fā)毛，但現(xiàn)在地方政府仍然把土地出讓收入當(dāng)成一塊肥肉，不肯放手。過(guò)去兩年里，中國(guó)土地出讓收入之高是前所未有的，2013年是4.1萬(wàn)億，2014年是4.3萬(wàn)億，緩解了全世界都在關(guān)注的中國(guó)地方財(cái)政問(wèn)題，但是大家都知道，靠土地收入解決地方財(cái)政問(wèn)題是根本不可持續(xù)的，等到住房過(guò)熱擴(kuò)展空間沒(méi)有了，土地財(cái)政就到頭了。
??時(shí)代周報(bào)：今年早些時(shí)候，有媒體報(bào)道說(shuō)房產(chǎn)稅已經(jīng)進(jìn)入人大立法規(guī)劃階段，你認(rèn)為這大概會(huì)是怎樣的一個(gè)推進(jìn)速度？
??袁鋼明：目前看還很遙遠(yuǎn)，進(jìn)入立法規(guī)劃以后，等個(gè)五年十年都有可能。但是，從公共財(cái)政轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅在未來(lái)不得不征。
??時(shí)代周報(bào)：房產(chǎn)稅出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響分兩種預(yù)測(cè)，一種是房?jī)r(jià)崩盤(pán)，一種是進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)？你怎么看？
??袁鋼明：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常不健康，暴漲、泡沫、普通人買(mǎi)不起，主要原因就是沒(méi)有征房產(chǎn)稅。一旦房子成為投資性、投機(jī)性商品，房?jī)r(jià)越高人們?cè)劫I(mǎi)，如果政策不加以調(diào)控的話，價(jià)格只會(huì)越來(lái)越高。中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本是靠投資投機(jī)性需求支撐的，開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)把這些需求打壓下去，所以沒(méi)有什么壞處。
??現(xiàn)在有兩種可能性。一種是房?jī)r(jià)下降，釋放了一般老百姓自住的需要，這種下降是非常合理的，并且能夠?yàn)樽宰⌒偷姆慨a(chǎn)市場(chǎng)打下永續(xù)不止的發(fā)展基礎(chǔ)。但也有另一種可能性，就是普通老百姓也都抱著炒房投機(jī)的心態(tài)，比方說(shuō)百分之六七十的買(mǎi)房行為都抱著掙錢(qián)的心理，那么房產(chǎn)稅一征，大家都慌了，都不想要那么多房子了，比如說(shuō)兩口人住一套六七十平米的就夠了，這就會(huì)產(chǎn)生普遍的拋售，房?jī)r(jià)就會(huì)暴跌，跌過(guò)百分之五十的可能性都存在，因?yàn)橹袊?guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)被搞壞了，全民就像炒股一樣在炒房。
??但是就算后一種情況發(fā)生，也不會(huì)有多可怕，因?yàn)橹袊?guó)畢竟還有很大的自住需求，不會(huì)發(fā)生像日本那樣的情況，事實(shí)上日本房?jī)r(jià)下跌也不是暴跌。我已經(jīng)把日本研究得很清楚了，日本房?jī)r(jià)在幾十年里降了一半，平均一年降了3%-5%，還沒(méi)有中國(guó)去年降得厲害。日本經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期衰退還有政策失誤等其他原因，并不是單純房?jī)r(jià)下跌所致。
??房產(chǎn)稅的全面開(kāi)征，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌，投機(jī)的人就自然會(huì)付出代價(jià)，但對(duì)非投機(jī)的、買(mǎi)房自住的老百姓來(lái)說(shuō)是有益的，因?yàn)檫@樣就提供了一個(gè)更廉價(jià)的、改善型住房市場(chǎng)。現(xiàn)在很多所謂的改善型需求，其實(shí)根本不是改善型，而是投機(jī)型，很多人是看到房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)、為投機(jī)獲利而去“改善”，不是真的為了改善居住而去改善。我在另一篇文章里寫(xiě)過(guò)，我根本不認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是剛性需求或者“改善性需求”。
??時(shí)代周報(bào)：剛剛召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，其中一個(gè)手段是通過(guò)加快農(nóng)民工的市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。你怎么解讀這一消息？
??袁鋼明：這個(gè)消息出來(lái)以后，各大房地產(chǎn)上市公司股票上漲，房地產(chǎn)商高興得不得了。所謂消化庫(kù)存就意味著政策支持，比如給買(mǎi)房的人各種補(bǔ)貼，減稅、降息，以此刺激需求，并沒(méi)有把控制“投機(jī)性需求”放在一個(gè)明確的位置上。
??讓農(nóng)民工買(mǎi)房是一些學(xué)者的提法，這也是紙上談兵，中國(guó)的農(nóng)民工根本買(mǎi)不起房。
??房地產(chǎn)要去庫(kù)存是形勢(shì)所迫，再不去庫(kù)存，行業(yè)危機(jī)就會(huì)出現(xiàn)。大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸了很多款，房子賣(mài)不出去—開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)還是次要的—主要是會(huì)給銀行帶來(lái)很大沖擊，從這個(gè)必要性和緊迫性來(lái)考慮，中國(guó)房地產(chǎn)要去庫(kù)存。目前國(guó)家并沒(méi)有明確提出通過(guò)什么方式去庫(kù)存，降價(jià)的方式還是提價(jià)的方式？現(xiàn)在看起來(lái)是要用提價(jià)的方式，其實(shí)最簡(jiǎn)單、最正確的辦法，就是降價(jià)銷售。
