化解房地產(chǎn)庫(kù)存將是明年經(jīng)濟(jì)工作重要任務(wù)，而化解房地產(chǎn)住宅庫(kù)存需要因地制宜、多措并舉，既要增加有效需求，也要改善供應(yīng)狀況，化解房地產(chǎn)庫(kù)存絕不應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商心中的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
??事實(shí)上，房?jī)r(jià)上漲對(duì)需求的擠出作用大于漲價(jià)刺激的需求效應(yīng)，會(huì)顯著降低化解庫(kù)存措施的效果。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲預(yù)期化解房地產(chǎn)庫(kù)存，實(shí)質(zhì)仍是刺激需求，但由于房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離普通家庭收入水平，漲價(jià)會(huì)導(dǎo)致交易量增長(zhǎng)空間日益縮小。百城新建住宅均價(jià)從今年5月份“負(fù)轉(zhuǎn)正”后已經(jīng)連續(xù)七個(gè)月環(huán)比上漲，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期存在一定程度固化危險(xiǎn)。與此同時(shí)，年初以來(lái)穩(wěn)定住房消費(fèi)政策效應(yīng)衰減，四季度以來(lái)商品房銷售增速回落，庫(kù)存壓力繼續(xù)上升。截至10月末，全國(guó)商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，比上一個(gè)月末增加1004萬(wàn)平方米。這些情況表明，房?jī)r(jià)上漲及其預(yù)期僅能帶來(lái)短期效應(yīng)，房?jī)r(jià)對(duì)需求的擠出效應(yīng)大于漲價(jià)刺激的需求效應(yīng)，庫(kù)存壓力只增不減。
??有效去庫(kù)存需要對(duì)房地產(chǎn)需求和供給兩方面進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，如果僅僅重視需求調(diào)節(jié)，而忽視供給側(cè)約束，將在一定程度加劇市場(chǎng)矛盾，導(dǎo)致“熱點(diǎn)更熱”、“冷點(diǎn)更冷”，非熱點(diǎn)城市住宅去庫(kù)存壓力繼續(xù)凸顯。如果不能優(yōu)化供給，住宅高庫(kù)存城市依然過(guò)度開(kāi)發(fā)建設(shè)，則住宅庫(kù)存“越積越多”。無(wú)論是住宅市場(chǎng)需求調(diào)整，還是優(yōu)化住宅供給及結(jié)構(gòu)，都是以房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定為目標(biāo)。只有房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，才能引導(dǎo)住宅需求持續(xù)穩(wěn)定釋放，住宅供應(yīng)平穩(wěn)有序增加。
??一是推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極主動(dòng)去庫(kù)存，保持房屋出售價(jià)格基本穩(wěn)定。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能犧牲利潤(rùn)、或接受虧損來(lái)積極去庫(kù)存，那么必然由全社會(huì)來(lái)承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存的成本。因此，需要包括加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在金融稅收制度等方面的約束，采取有力措施，促使開(kāi)發(fā)商加快住宅去庫(kù)存進(jìn)程。
??二是警惕熱點(diǎn)城市“面粉貴過(guò)面包”導(dǎo)致的“豪宅化”風(fēng)險(xiǎn)。熱點(diǎn)城市市場(chǎng)較好，最近幾個(gè)月來(lái)一線城市“地王”頻現(xiàn)，住宅被豪宅化風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸顯。當(dāng)住房成為資產(chǎn)品后，房?jī)r(jià)進(jìn)入了一個(gè)“擊鼓傳花”的傳導(dǎo)鏈條，當(dāng)前熱點(diǎn)城市住房?jī)r(jià)格炒作日漸顯示出非理性特征。“面粉貴過(guò)面包”式土地開(kāi)發(fā)，蘊(yùn)含了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。
??三是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。住宅供應(yīng)需要做好控制與調(diào)節(jié)，針對(duì)熱點(diǎn)地區(qū)土地價(jià)格不斷創(chuàng)出新高形勢(shì)，適當(dāng)加大土地供應(yīng)規(guī)模，緩和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快住房建設(shè)，平抑房?jī)r(jià)上漲；適當(dāng)收縮非熱點(diǎn)地區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模，以避免形成新一輪住宅庫(kù)存壓力。
??四是將房?jī)r(jià)與政策支持相掛鉤，著力提升外來(lái)就業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)買(mǎi)能力。目前看，包括農(nóng)民工在內(nèi)的外來(lái)就業(yè)轉(zhuǎn)移人口是消化房地產(chǎn)高庫(kù)存的主要潛力，除了行政上的限制需要解除外，關(guān)鍵還要提升這部分人群的購(gòu)買(mǎi)能力。政府既要限制房?jī)r(jià)上漲，也要優(yōu)化補(bǔ)貼方式，間接提升貸款買(mǎi)房能力。
??綜合來(lái)看，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，需要發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的決定性作用，努力平衡市場(chǎng)需求與供給的關(guān)系，同時(shí)也要允許適度風(fēng)險(xiǎn)釋放，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)減負(fù)健康前行。
