“如果把這種表態(tài)僅僅理解為‘去庫存’，未免太表面了。”一位接近決策層的權威人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，對于樓市高庫存的判斷，早在一年多前就已定性。
住建部此前曾發(fā)布文件，支持房企將過剩房源向社會出租，并強調(diào)庫存高企的三四線城市無需再蓋新樓進行安置。
見習記者 張敏 北京報道
盡管中央經(jīng)濟工作會議尚未召開，但監(jiān)管層的一系列表態(tài)，已經(jīng)勾勒出未來房地產(chǎn)調(diào)控的基本脈絡。
12月14日，中共中央政治局召開會議強調(diào)，化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。其中，“農(nóng)民工市民化”的提法與此前市場傳聞的“財政補貼首次進城買房的農(nóng)民”不謀而合，也被認為是最大亮點。
此前的11月11日，李克強總理在國務院常務會議上指出，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。這種提法還是首次。
權威人士指出，將戶籍改革、農(nóng)民工市民化與房地產(chǎn)去庫存直接聯(lián)系，包含著與以往完全不同的政策思路。其背后的邏輯是，在房地產(chǎn)市場內(nèi)生動力不足的情況下，將行業(yè)重新置于城鎮(zhèn)化和人口流動的大背景下，為其發(fā)展提供更為深遠的空間。而“去庫存”僅僅是這種變革的第一步。
“去庫存”表象背后
在中央政治局會議之前，高層曾三次在公開場合提到房地產(chǎn)，其核心內(nèi)容十分一致，直指“去庫存”。
“如果把這種表態(tài)僅僅理解為‘去庫存’，未免太表面了?！币晃唤咏鼪Q策層的權威人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，對于樓市高庫存的判斷，早在一年多前就已定性。
住建部此前曾發(fā)布文件，支持房企將過剩房源向社會出租，并強調(diào)庫存高企的三四線城市無需再蓋新樓進行安置。
如今，“去庫存”的重要性陡然提升，在上述人士看來，是因為房地產(chǎn)市場的頹勢已經(jīng)拖累了經(jīng)濟增長?！斑^去這些年，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的互動模式主要有兩種，第一種是房價上漲過快時進行打壓，第二種是經(jīng)濟增速放緩時給予樓市支持，如今的情況就屬于后者?！?
他認為，要解決這一問題，不僅僅是“去庫存”那么簡單，監(jiān)管層的根本目的，是寄望房地產(chǎn)業(yè)誕生新的增長力，在“穩(wěn)增長”中繼續(xù)發(fā)揮作用。
這種思路有跡可循。繼去年7月國務院發(fā)布《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》后，今年11月9日，中央財經(jīng)領導小組辦公室副主任楊偉民表示，如今城鎮(zhèn)戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少。
李克強總理提出的“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”，以及中央政治局會議釋放的最新信號“農(nóng)民工市民化”，被認為與此一脈相承，且將是今后的主導思路。
值得注意的是，以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策，則專注在信貸、稅收、限購，乃至保障房等領域，甚少與戶籍直接掛鉤。
為何會出現(xiàn)這種不同？該人士表示，其一，經(jīng)過多年的高速增長，房地產(chǎn)市場供應過剩，行業(yè)的內(nèi)生動力不足，只能借助外部力量來推動。其二，站在經(jīng)濟增長的角度，推動“農(nóng)民工市民化”還可加快產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，消化過剩產(chǎn)能，并推動房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展。
人口流動與房地產(chǎn)
上述戶籍改革的思路，無法脫離另一個大背景，即城鎮(zhèn)化帶來的人口流動。
今年11月，習近平總書記就“十三五規(guī)劃”起草情況說明時表示，按照常住人口計算，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達到7.5億。但城鎮(zhèn)化質(zhì)量并不高，這7.5億人口中包括2.5億的以農(nóng)民工為主體的外來常住人口。
上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭向21世紀經(jīng)濟報道表示，按照國際慣例，在城鎮(zhèn)化率從30%向70%演進的過程中，經(jīng)濟增長、人口流動還會保持在較高的速度。按照我國的城鎮(zhèn)化率，房地產(chǎn)業(yè)仍然存有增長空間。
回顧歷史，城市化進程推動的人口流動，對于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著決定性影響。
中信建投的報告指出，過去30多年來，我國經(jīng)歷了3次大規(guī)模的人口遷移，其遷移軌跡與房地產(chǎn)市場的發(fā)展十分吻合。
其中上世紀90年代相比80年代，戶籍人口和流動人口遷移量都增長了近4倍。從區(qū)域上看，東部地區(qū)遷入人口比重持續(xù)增加，而中西部區(qū)域人口則保持凈遷出。
第三次遷移發(fā)生在21世紀以來。在“馬太效應”的作用下，全國人口流遷規(guī)模和速度持續(xù)強化。東部地區(qū)的人口遷入量仍然占有絕對優(yōu)勢；西部地區(qū)雖有大量人口遷出，但仍然具有一定的凝聚力；中部地區(qū)則首次成為全部凈遷出地區(qū)。
按照該機構的觀點，人口遷徙的集聚效應也直接導致了房地產(chǎn)市場結構分化，甚至是主導市場的唯一要素。據(jù)統(tǒng)計，2014年，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額分別為59%、23%和18%，銷售面積分別為48%、30%和22%，東部地區(qū)在房地產(chǎn)市場上的集中度也和人口遷徙趨勢相匹配。
分析人士指出，如果此輪戶籍改革和“農(nóng)民工市民化”能夠順利推進，將可能帶動人口的下一輪大遷徙，并真正開啟房地產(chǎn)市場的“白銀時代”。在人口紅利逐漸消失的情況下，這種遷徙尤為重要。
樓市政策的主與次
盡管中央經(jīng)濟工作會議尚未召開，但綜合各項公開信息，未來房地產(chǎn)調(diào)控的脈絡已經(jīng)十分清晰。上述權威人士表示，從主次順序來看，與城鎮(zhèn)化有關的戶籍、土地等政策將作為未來的主導，為房地產(chǎn)發(fā)展提供長期動力；傳統(tǒng)的信貸、稅收等層面也將有所松綁，以促進市場成交。
其中，此前市場傳聞的“財政補貼首次進城買房的農(nóng)民”，也被認為有其可行性。今年12月初，河南濮陽出臺《關于支持農(nóng)民進城購房促進住房消費的實施辦法》，明確對農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，對購買二手房的每平方米補貼200元。
中原地產(chǎn)的分析認為，未來與房地產(chǎn)有關的信貸政策有放松的可能，如進一步下調(diào)首付比例等。但作為一項抑制需求的“負面政策”，房產(chǎn)稅的推出會愈加謹慎，并有可能延緩出臺。
但對于人口流動與化解樓市庫存的關系，仍然存在不少疑問。
楊紅旭指出，按照現(xiàn)有的城市資源分配情況，未來人口仍然主要向一線城市和東部城市流動，中西部地區(qū)由于缺乏城市資源和產(chǎn)業(yè)配套等，將繼續(xù)成為人口流出地。
樓市庫存的分布區(qū)域恰恰相反，庫存主要集中在二三線城市和中西部地區(qū)，一線城市和東部地區(qū)仍然面臨供不應求的局面。如此一來，人口流動的方向和去庫存目標出現(xiàn)區(qū)域性錯位。不但龐大的樓市庫存難以消解，一線城市的供應壓力反而會加重。
中信建投的報告也指出，一線城市和緊鄰三大經(jīng)濟圈的次中心城市，仍將享受外來優(yōu)質(zhì)人口流入帶來的人口紅利。除非出現(xiàn)國家層面的重大政策，如京津冀、長江經(jīng)濟帶、一帶一路等，否則人口遷徙的方向很難發(fā)生變化。
與新一輪政策調(diào)整并存，房地產(chǎn)市場也已經(jīng)進入到調(diào)整期。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強近日表示，未來6-7年間，房地產(chǎn)銷售面積每年維持13億到14億平方米的水平，難以繼續(xù)增長。其他相關的指標則逐步觸頂回落。
對于房價，任志強認為，受貨幣發(fā)行量和通脹水平的影響，房價仍有上漲動力。
