在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上確定“化解房地產(chǎn)”的方針之后，住房公積金條例的修訂工作開(kāi)始啟動(dòng)，其中的重要內(nèi)容之一就是通過(guò)發(fā)行公積金貸款資產(chǎn)證券化，盤(pán)活公積金存量，幫助更多的購(gòu)房者獲得低息貸款。
??從操作模式上，與美國(guó)的“兩房”差異不大，但美國(guó)的“兩房”證券更為復(fù)雜，形成各種衍生金融產(chǎn)品。同時(shí)，中國(guó)的住房貸款首付比例更高，風(fēng)險(xiǎn)要低得多。
??見(jiàn)習(xí)記者 張敏 北京報(bào)道
??導(dǎo)讀
??央行的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為11.5萬(wàn)億，公積金貸款余額為2.55萬(wàn)億。據(jù)估算，如果我國(guó)資產(chǎn)證券化率能夠達(dá)到50%，即可共提供7-8萬(wàn)億的流動(dòng)性。
??隨著《住房公積金管理?xiàng)l例》的大修，一項(xiàng)足以影響中國(guó)樓市“后半程”的制度正在呼之欲出。
??11月20日，國(guó)務(wù)院法制辦公室公布《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》，征求社會(huì)各界意見(jiàn)。其中明確，住房公積金管理中心可以申請(qǐng)發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券。
??該項(xiàng)看似不起眼的條款，實(shí)際上為公積金貸款的資產(chǎn)證券化打開(kāi)了政策窗口。而去年的“930新政”，已經(jīng)明確支持商業(yè)性房貸實(shí)施資產(chǎn)證券化。
??有業(yè)內(nèi)人士指出，如果上述政策得以落實(shí)，相當(dāng)于打造中國(guó)版的“房利美”和“房地美”（下稱“兩房”）。其不僅可以打通房貸和資本市場(chǎng)之間的通道，刺激個(gè)人住房貸款需求，而且對(duì)于去庫(kù)存有著積極的意義。
??在中國(guó)樓市進(jìn)入“下半程”之際，該項(xiàng)制度可謂影響深遠(yuǎn)。多位受訪者指出，盡管美國(guó)“兩房”曾在2007年出現(xiàn)兌付危機(jī)，但實(shí)施房貸的資產(chǎn)證券化仍是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大勢(shì)所趨。唯一需要顧慮的，是低利率環(huán)境下的市場(chǎng)信心。
??曾中斷試點(diǎn)
??個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)證券化，是指將缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流（本息歸還）的個(gè)人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池，以資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流（本息歸還）作為償付基礎(chǔ)，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)隔離、現(xiàn)金流重組和信用增級(jí)，在資本市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)支持證券的融資行為。
??其中，公積金貸款的資產(chǎn)證券化，其主體和償付基礎(chǔ)來(lái)自個(gè)人住房公積金貸款。
??房貸資產(chǎn)證券化是個(gè)人住房信貸市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。按照中信建投的解釋，其最大意義在于，通過(guò)資本市場(chǎng)募集資金，增加資產(chǎn)池的規(guī)模，增強(qiáng)資金流動(dòng)性。
??我國(guó)曾在2005年推出個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化試點(diǎn)。當(dāng)年3月，建設(shè)銀行發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款證券“05建元1期”，兩年后又發(fā)行“07建元1期”。隨后美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，為了避免受到國(guó)外金融危機(jī)的不良影響，我國(guó)在2007年暫停了上述試點(diǎn)。
??中金公司房地產(chǎn)行業(yè)研究員寧?kù)o鞭對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，通過(guò)個(gè)人住房貸款發(fā)行MBS募集資金的做法，與“房利美”和“房地美”的操作方式無(wú)異。但后者在2007年出現(xiàn)兌付危機(jī)，被認(rèn)為是引發(fā)金融危機(jī)的導(dǎo)火索。“兩房”也最終被美國(guó)政府托管。
??隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖和房?jī)r(jià)回升，到2014年，“兩房”已基本還清美國(guó)政府1875億美元的援助金，美國(guó)政府于當(dāng)年3月退出，“兩房”繼續(xù)成為美國(guó)房貸資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的主力。
??我國(guó)的房貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)同樣在2014年重啟。中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行于7月發(fā)行“郵元2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品”，意味著時(shí)隔七年后，該項(xiàng)試點(diǎn)正式重啟。
??2014 年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)文指出，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）等措施籌集資金。同日，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》也提出，有條件的城市要積極推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。
??大勢(shì)所趨
??我國(guó)重啟房貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，與美國(guó)政府退出“兩房”，同樣發(fā)生在2014年，但兩者并非時(shí)間上的巧合。
??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，從2014年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的基本面正式確立，由于需求不振，房地產(chǎn)投資增速、新開(kāi)工面積、購(gòu)地金額等指標(biāo)一路下行，至今仍處于低位。
??他認(rèn)為，通過(guò)房貸資產(chǎn)證券化的方式來(lái)刺激需求，是一種可行的辦法，也是大勢(shì)所趨。
??中信建投指出，我國(guó)住房公積金的主要問(wèn)題在于沉淀資金龐大，但是投資渠道狹窄且投資收益較低，導(dǎo)致部分省市已無(wú)法發(fā)放住房公積金貸款。因此拓寬投資渠道、提高貸款流動(dòng)性是必要之舉。
??由于房地產(chǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)已拖累經(jīng)濟(jì)增速，今年10月以來(lái)，監(jiān)管層連續(xù)做出“去庫(kù)存”的公開(kāi)表態(tài)。隨后，《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂稿出臺(tái)，允許公積金貸款實(shí)施的資產(chǎn)證券化。
??分析人士指出，這一系列的表態(tài)，意味著我國(guó)正式打開(kāi)了房貸資產(chǎn)證券化的政策窗口。
??按照我國(guó)的房地產(chǎn)交易規(guī)模，對(duì)房貸實(shí)施資產(chǎn)證券化的空間巨大。央行的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為11.5萬(wàn)億，公積金貸款余額為 2.55萬(wàn)億。據(jù)估算，如果我國(guó)資產(chǎn)證券化率能夠達(dá)到50%，即可共提供7-8萬(wàn)億的流動(dòng)性。而目前美國(guó)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化接近90%。
??在去年的“930新政”后，目前我國(guó)已經(jīng)有武漢、鹽城、湖州、常州等地開(kāi)展了公積金貸款資產(chǎn)證券化試點(diǎn)業(yè)務(wù)。
??今年6月30日，武漢住房公積金中心發(fā)行“匯富武漢住房公積金貸款1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，也是全國(guó)首單住房公積金貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為5億元。其中的4.75億元優(yōu)先級(jí)證券已在上海證券交易所掛牌交易。
??8月初，常州以個(gè)人住房公積金貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券成功發(fā)行，總?cè)谫Y額度為6.19億元，期限為6個(gè)月，這也是目前國(guó)內(nèi)公積金行業(yè)資產(chǎn)證券化的單筆最大融資額。
??中信建投指出，商業(yè)貸款和公積金貸款的試點(diǎn)均有先例。從可操作性來(lái)講，我國(guó)實(shí)施個(gè)人住房貸款證券化已不存在技術(shù)性問(wèn)題。
??不會(huì)重蹈“兩房”覆轍
??對(duì)于中國(guó)版“兩房”是否會(huì)重蹈美版“兩房”的覆轍？受訪者普遍表示否認(rèn)。楊紅旭指出，市場(chǎng)環(huán)境和監(jiān)管力度等多方面因素，都決定了中國(guó)版的“兩房”不會(huì)遭遇兌付危機(jī)。
??他表示，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于個(gè)人貸款的監(jiān)管采取“偏謹(jǐn)慎”的態(tài)度。按照現(xiàn)有規(guī)定，我國(guó)公積金貸款的最低首付比例為20%，商業(yè)貸款的最低首付比例為25%。這與多年前美國(guó)實(shí)施的“零首付”有著明顯不同。
??與此同時(shí)，我國(guó)在辦理個(gè)人住房按揭貸款時(shí)，對(duì)于還款人資質(zhì)和收入水平也有著嚴(yán)格的審核。這些措施都決定了，我國(guó)的個(gè)人住房按揭貸款是目前銀行業(yè)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
??楊紅旭還指出，美國(guó)在銷售資產(chǎn)證券化產(chǎn)品時(shí)，將其分為優(yōu)質(zhì)貸、次級(jí)貸等多個(gè)品種，并繼續(xù)以金融創(chuàng)新手段進(jìn)行包裝，這無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步加大風(fēng)險(xiǎn)。
??他還表示，美國(guó)“兩房”的衰落，還與美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)水平的下滑和房?jī)r(jià)泡沫的破裂有關(guān)。但當(dāng)前中國(guó)的整體房?jī)r(jià)并不存在明顯的泡沫。
