??作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場高庫存既是宏觀經(jīng)濟增長的痛點，也有可能帶來金融體系的系統(tǒng)性風險，因此，高企的庫存，非去不可。10月23日以來，決策層先后在不同場合談到房地產(chǎn)，并傳遞出明確的“去庫存”信號。在宏觀經(jīng)濟增速放緩的背景下，高層頻繁提及房地產(chǎn)，或許透露出更為積極的穩(wěn)定樓市態(tài)度。如何化解高企的庫存，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同規(guī)模的房企，在不同的城市面臨截然不同的去化形勢和任務(wù)。
??10月23日以來，習近平主席和李克強總理先后在不同場合談到房地產(chǎn)，并傳遞出明確的“去庫存”信號。在宏觀經(jīng)濟增速放緩的背景下，高層頻繁提及房地產(chǎn)，或許透露出更為積極的穩(wěn)定樓市態(tài)度。
??作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場去庫存既是穩(wěn)定經(jīng)濟增長所需，又是防范金融體系風險的重要舉措。高企的庫存，非去不可。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同規(guī)模的房企，在不同的城市面臨截然不同的去化形勢和任務(wù)。
??當前的形勢：城市分化
??得益于央行接連降息降準，以及寬松性政策的出臺，自5月份開始，房企銷售情況明顯好轉(zhuǎn)。根據(jù)多家研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，恒大、龍光等提前完成全年銷售目標。華潤、金茂等多家房企的銷售目標達成率均超過80%。
??不過，這并不意味著所有操盤手都可以提前進入“度假模式”。一方面，部分房企目標完成情況較差，“拼到最后一天”的情況在年末依舊會上演；另一方面，由于市場回暖的結(jié)構(gòu)性特征明顯，對于不少庫存壓力較大的區(qū)域而言，如何利用四季度的銷售旺季加緊出貨，成為不少操盤手的難題。
??在中原監(jiān)測的21個城市中，11個城市10月庫存量較上半年末有所增加，從消化周期來看，三成城市超過一年，另有三成城市消化周期為半年。
??民生證券研究院固定收益組負責人李奇霖表示，對于房地產(chǎn)市場的形勢，首先是目前區(qū)域分化很明顯。一二線城市由于流動性強，且貨幣政策的持續(xù)寬松從一定程度上抵消了經(jīng)濟放緩的影響，房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)一定的復(fù)蘇跡象。三四線城市人口大量流出，面臨著高庫存和低需求的情況，房地產(chǎn)企業(yè)也會將重心轉(zhuǎn)向一二線城市，加劇區(qū)域分化。
??中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟分析認為，明年房地產(chǎn)市場分化的形勢會進一步加劇，一線城市仍然保持一定的熱度，二線加城市也會不錯，三四線城市有庫存壓力，有一些得到城鎮(zhèn)化支持的鎮(zhèn)域市場也會比較積極。
??房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖表示，雖然有政策支撐，明年的市場會更加分化，因為資金會流向市場較好的一二線城市，這樣就會強者更強。目前的國家政策可以幫助房企舒緩一定的資金壓力，一些中小房企應(yīng)加快去庫存，保命為上。”
??主流房企：業(yè)績飄紅 適當漲價？
??日前，恒大地產(chǎn)公告表示，由于已提前超額完成全年銷售目標，將2015年銷售目標上調(diào)至1800億元。
??恒大并非是首家宣布提高銷售目標的上市房企，龍光地產(chǎn)、中海均調(diào)高了年度銷售目標。得益于今年以來房地產(chǎn)市場明顯回暖，主流房企銷售業(yè)績紛紛“飄紅”，部分銷售勢頭強勁的房企選擇提高全年銷售目標以增強投資者的信心。
??根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從前10月累計銷售業(yè)績看，在15家典型房企中除部分企業(yè)同比下滑外，其他房企均有較大程度上漲，其中保利地產(chǎn)、新城控股等房企目標完成率在80%以上，極有可能超額完成全年目標。
??克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，今年銷售業(yè)績較好的房企有三種特征：一，標桿房企由于項目數(shù)量多，品牌效應(yīng)強，受到市場及季節(jié)因素的影響較小，項目熱銷較為普遍；二，由于市場結(jié)構(gòu)性回暖，布局重心在一線及重點二線城市的房企銷售業(yè)績較好；三，由于政策層面對改善性需求松綁，以此類產(chǎn)品為主的房企業(yè)績增長明顯。
??“鑒于目前市場形勢，加上利率不斷走低，一二線經(jīng)濟發(fā)達城市的房價很可能還會往上走，這也為房企漲價提供了一定空間?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷表示，由于多數(shù)大型房企完成今年銷售目標已經(jīng)不成問題，在剩余的兩個月時間內(nèi)很可能會控制推貨速度，同時會通過適當?shù)臐q價提高利潤空間。
??中小房企：寧可虧損也要去庫存
??然而，2015年市場的火爆并不意味著行業(yè)困局將得到徹底扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的高庫存危機并沒有從根本上解除，尤其是對于許多深陷高庫存城市的房企而言，把握市場反彈清倉套現(xiàn)顯然是最佳選擇。
??陳晟認為，除20個主要城市之外，其余城市去庫存是主基調(diào)。存貨去化周期在24個月以上的城市，該地區(qū)操盤手應(yīng)該堅決降價，迅速回籠資金。去化周期在12個月到 15個月的城市，操盤手可以保持一個穩(wěn)定的去化速度。在12月以內(nèi)的城市，反而可以調(diào)整價格，積極獲取土地的準備。
??歐陽捷表示，有些城市就需要在年底前加快去庫存，明年或會有比較好的政策，今明兩年都是去庫存的好時機，但是中小房企的機會越來越少了。
??根據(jù)歐陽捷的統(tǒng)計，目前全國在售商品房庫存約為6.8萬億平方米，在建施工面積約為60萬億平方米，加上約26萬億平方米的土地儲備，潛在供應(yīng)量達到86萬億平方米，按照過去3年年均12萬億平方米的銷售額計算，意味著即便很多城市的地方政府不再出讓一塊土地，僅消化存量便需要6年以上。
??一位華南上市房企的高管向記者表示，對于已經(jīng)進入高庫存壓力城市的企業(yè)來說，必須要對這類城市未來五年內(nèi)的人口流入、新增供應(yīng)情況進行深入研究，如果五年內(nèi)城市的供求關(guān)系依然沒法扭轉(zhuǎn)，企業(yè)應(yīng)該趁目前市場有所好轉(zhuǎn)盡快降價抽身。
??“對于那些供求關(guān)系難以扭轉(zhuǎn)的城市，房企如果硬在里面死撐，高企的財務(wù)成本會侵蝕企業(yè)利潤，造成虧損，甚至會帶來現(xiàn)金流風險，威脅企業(yè)生存?！睔W陽捷也認為，因此即便項目無利可圖甚至輕微虧損，房企也應(yīng)該堅決去庫存，趁市場反彈離開這類城市。
??注：
??①存銷比=季度末新建商品住宅庫存量/最近六個月新建商品住宅銷售面積的平均值
??②△存銷比環(huán)比變動值=本季度存銷比-上季度存銷比
??③存銷比值越小，說明越暢銷，周轉(zhuǎn)率越高
