“我們未來將專門做一個居家護理服務(wù),專門成立了一個公司為老人提供更多上門的服務(wù)。這里面主要有兩個原因,第一是我們這樣可以實現(xiàn)輕資產(chǎn),我 們并不需要租賃任何物業(yè),第二是很多老年人并不喜歡去養(yǎng)老院,因此社區(qū)養(yǎng)老成為房企開始重視的一個環(huán)節(jié)?！本G城物業(yè)總經(jīng)理楊掌法告訴《第一財經(jīng)日報》記 者。
目前房地產(chǎn)細分市場中的養(yǎng)老地產(chǎn)正隨著內(nèi)外資關(guān)注度的提升而浮出水面。按照國際通行的5%老年人需要機構(gòu)養(yǎng)老這一標準,我國至少需要1000萬 張養(yǎng)老床位。而在2014年全國民政工作會議上透露的數(shù)據(jù)是,目前全國養(yǎng)老床位數(shù)達500萬,其間仍有500萬張養(yǎng)老床位的巨大差距。
《第一財經(jīng)日報》記者多方采訪獲悉,這個巨大的市場給了很多開發(fā)商想象的空間,在擁有業(yè)主資源的開發(fā)商獲客成本比起專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)更低,而通過社區(qū)進行養(yǎng)老地產(chǎn)的嘗試也在開發(fā)商中展開,包括綠城、融創(chuàng)、萬科、正榮等房企都在社區(qū)里面開始了養(yǎng)老爭奪戰(zhàn)。
進入社區(qū)養(yǎng)老
“我們從拿地開始即介入規(guī)劃社區(qū)的70年生活藍圖,貫穿定位、設(shè)計、產(chǎn)品及服務(wù),希望打造全程的生活營造體系,是為業(yè)主和社區(qū)創(chuàng)造更大價值?！比趧?chuàng)中國(下稱“融創(chuàng)”)執(zhí)行總裁田強告訴記者。
田強提到的就是目前融創(chuàng)正在打造的社區(qū)服務(wù)體系,這個體系里面包含社區(qū)美食、運動逆生長、社區(qū)便利網(wǎng)、社區(qū)朋友圈和社區(qū)營造。
“我們在社區(qū)打造廚房,引進運動設(shè)施,并提供一個社交的平臺,這里面很重要的就是兩個人群,老人和小孩。他們通常不會工作,對于社區(qū)的依賴性更 強。如果能夠服務(wù)好他們,或者說在他們還沒有老的時候提前幫他們做好養(yǎng)老的規(guī)劃服務(wù),我們可以獲取更多的業(yè)主實現(xiàn)產(chǎn)品溢價,也可以在服務(wù)上獲取更多的收 益?！碧飶娬J為。
正是如此,融創(chuàng)在自己的社區(qū)里面形成日常的老年課堂,會有各種各樣的活動給老年人一個社交的平臺,讓老年人不感到孤單。
多位接受記者采訪從事過養(yǎng)老地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士均發(fā)現(xiàn),中國老年人并不喜歡離開自己原有的社區(qū)而去養(yǎng)老院養(yǎng)老,主要因為他們對于陌生環(huán)境的懼怕,此 外在養(yǎng)老院很多老年人感受不到活力,還是希望和年輕人在一起,正是如此開發(fā)商更多在社區(qū)進行養(yǎng)老服務(wù)。對于開發(fā)商而言,這本身就是社區(qū)服務(wù)的一個升級,其 成本并不高,但是其產(chǎn)生的收益和未來嫁接的服務(wù)確是多元的。
“現(xiàn)在土地出讓年限是70年,我們希望前置這個工作。以往從開發(fā)企業(yè)的角度,覺得把我們的產(chǎn)品做一個高品質(zhì)漂亮的產(chǎn)品,交付到客戶那一刻開始我 們的使命就完結(jié)了,后面是物業(yè)公司來做的?，F(xiàn)在在硬件生活創(chuàng)造方面還是會發(fā)揮主導作用,但是會把最終實現(xiàn)結(jié)果的坐標圖后移,后移到客戶生活三十年、五十年 的生活,而這些附加價值也是客戶選擇項目的一個依據(jù)?！碧飶娬J為。
無獨有偶,綠城物業(yè)則是從一個社區(qū)資源整合者的角度來進行養(yǎng)老服務(wù)的嵌入。“我們自己做了一個養(yǎng)老體系,從老年人的生活到醫(yī)療甚至到死亡都進行 了一個全程的護理,我們通過綠城自己的醫(yī)院資源、旅游資源進行嫁接,使得綠城的業(yè)主可以更加方便地享受到養(yǎng)老的服務(wù)。此外,我們還將利用自己的學校資源成 立養(yǎng)老學院,給老年人更多的精神服務(wù)?！睏钫品ㄕJ為,“這些理念在發(fā)達國家已經(jīng)很流行,目前我們的服務(wù)對象可能還是高收入的老年人,這個也和我們的社區(qū)業(yè) 主比較匹配?！?
相比于硬件,老年人更需要的是軟性的精神需求。正榮集團在近期也在自己的社區(qū)同微信進行合作試水,打造一個智能化社區(qū)。不同于年輕人,老年人對 于方便和個性的要求更高。正榮集團物業(yè)公司總經(jīng)理林志偉表示,以往標準化的物業(yè)服務(wù)將向更契合客戶需求的體驗式服務(wù)模式轉(zhuǎn)變。而這些服務(wù)對于老年人而言顯 然也非常重要。
盈利模式探索
國內(nèi)房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨政策、人才、管理模式等瓶頸。雖然那么多房企都在探索從自己社區(qū)的角度打造養(yǎng)老地產(chǎn),但是目前養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式依舊不明確。
內(nèi)資房企在養(yǎng)老地產(chǎn)的涉足也很早,但進度緩慢。從上世紀90年代開始,越秀地產(chǎn)就介入部分民政局公辦的養(yǎng)老機構(gòu),此后陸續(xù)承接了不少健康產(chǎn)業(yè)園與養(yǎng)老設(shè)施的咨詢與規(guī)劃設(shè)計工作。但直到2011年,越秀地產(chǎn)才與其下屬設(shè)計院廣州城建開發(fā)設(shè)計院成立養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心。
“目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的一個問題是,我們客戶未富先老,就算能夠承受養(yǎng)老服務(wù)的客戶,也有很多不愿意多花銷進行養(yǎng)老?！鄙虾Ｈf科副總經(jīng)理許青川此前在接受記者采訪時表示,“相比于國外比較成熟的養(yǎng)老模式,萬科目前也在探索如何在社區(qū)內(nèi)打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?！?
綠城頤樂發(fā)展中心總監(jiān)薛軍對外表示,物業(yè)無疑將在居家養(yǎng)老服務(wù)中發(fā)揮重要作用。綠城集團下屬商業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)公司綠城頤養(yǎng)集團,主要提供關(guān)于養(yǎng) 老服務(wù)的運營及相關(guān)咨詢服務(wù)。薛軍指出,5年之后,改革開放之后成長起來的人群將面臨退休,他們有一定消費能力,這時候養(yǎng)老地產(chǎn)將面臨新一輪商機。但是目 前的狀況來看,作為長三角養(yǎng)老地產(chǎn)代表的天地健康城與烏鎮(zhèn)雅園,銷售去化程度可觀但都面臨運營問題。
接受采訪的業(yè)內(nèi)人士均認為,養(yǎng)老地產(chǎn)的未來方向可能就是嵌入式的,通過為社區(qū)做到有足夠的養(yǎng)老配套,并提供長期專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù),是下一步實踐的方向,但這一模式能否進行復(fù)制,目前仍未有明確答案。
