緊隨樓市回暖，京西門(mén)頭溝商住房房?jī)r(jià)也已悄然進(jìn)入3萬(wàn)元時(shí)代。
門(mén)頭溝位于北京正西偏南，距離城中心25公里，與北京“副中心”相比，門(mén)頭溝相對(duì)低調(diào)，崛起速度相對(duì)滯后。前兩年土地集中出讓后，目前該區(qū)已成為商住類(lèi)產(chǎn)品新的集中供應(yīng)地。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，門(mén)頭溝在售的16個(gè)項(xiàng)目中，有一半都包含商住房產(chǎn)品。其中，華潤(rùn)悅景灣
均價(jià) : 100萬(wàn)元/套元/m2
位置：北京門(mén)頭溝永定鎮(zhèn)（蓮石路向西至石門(mén)營(yíng)環(huán)島向北1.5公里或沿阜石路向西至雙峪環(huán)島向南1.8公里）
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樓盤(pán)詳情11月10日，記者走訪(fǎng)了上述多個(gè)在售項(xiàng)目，這些商住產(chǎn)平均以小戶(hù)型LOFT為主，面積集中在30~80平方米之間，房?jī)r(jià)每平方米兩萬(wàn)多到三萬(wàn)五不等。
據(jù)媒體報(bào)道，前兩年門(mén)頭溝集中供地期間成交經(jīng)營(yíng)性用地24宗、土地出讓金額高達(dá)610億元、累計(jì)供地面積達(dá)到350萬(wàn)平方米。
一位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)預(yù)測(cè)，門(mén)頭溝商住類(lèi)產(chǎn)品扎堆“紅?！币熏F(xiàn)，同時(shí)還有部分項(xiàng)目也在醞釀當(dāng)中，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈加激烈。加上因生活成本高讓不少購(gòu)房者止步于商住房，讓門(mén)頭溝商住房面臨去化難題。
三萬(wàn)時(shí)代？
商住房俗稱(chēng)筒子樓，與普通住宅相比，商住房(公寓)只有50年產(chǎn)權(quán)，以40~80多平方米的小戶(hù)型為主。國(guó)家相關(guān)規(guī)定，商住房使用的水電要貴于普通住宅，均為商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能通燃?xì)?，最重要的是不在限?gòu)范圍之內(nèi)。
“不限購(gòu)”“小戶(hù)型”“三萬(wàn)”這是記者在走訪(fǎng)過(guò)程中聽(tīng)到最多的詞。
11月10日，從1號(hào)線(xiàn)蘋(píng)果園地鐵站出來(lái)，乘坐977路公交四十多分鐘后，記者來(lái)到了門(mén)頭溝馮村，僅在馮村就有三個(gè)在售的商住房項(xiàng)目相鄰坐落。
在華潤(rùn)悅景灣售樓處，一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，該項(xiàng)目總共6棟樓，一期開(kāi)盤(pán)9號(hào)、6號(hào)兩棟樓，戶(hù)型面積區(qū)間在53至68平方米，毛坯價(jià)格是每平方米三萬(wàn)元左右，精裝房在總價(jià)基礎(chǔ)上加10萬(wàn)元。以68平方米的戶(hù)型為例，總價(jià)在兩百萬(wàn)出頭。
半年時(shí)間，該項(xiàng)目單價(jià)漲價(jià)近兩千元。上述房產(chǎn)中介告訴記者，上述項(xiàng)目于今年5月份開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)單價(jià)在兩萬(wàn)八左右，直至目前已漲至近三萬(wàn)。
在遠(yuǎn)洋新天地售樓處，記者了解到，該項(xiàng)目今年8月份一期開(kāi)盤(pán)，區(qū)間價(jià)在兩萬(wàn)九到三萬(wàn)四之間，主力戶(hù)型40~70多平方米。以42平方米的戶(hù)型為例，總價(jià)為一百三十多萬(wàn)元。
西長(zhǎng)安壹號(hào)售樓處的銷(xiāo)售人員告訴記者，該項(xiàng)目為65萬(wàn)平方米的綜合體，目前在售4號(hào)一棟樓，戶(hù)型面積有42平方米到68平方米不等，房?jī)r(jià)每平方米三萬(wàn)五左右。
隨后記者來(lái)到坐落在被當(dāng)?shù)厝朔Q(chēng)為河灘商圈的中昂時(shí)代廣場(chǎng)售樓處，銷(xiāo)售人員告訴記者該項(xiàng)目均價(jià)為33800元每平方米，一套89平方米的房子總價(jià)在三百萬(wàn)左右。
在走訪(fǎng)過(guò)程中，記者發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)安街西沿線(xiàn)、阜石路、S1號(hào)線(xiàn)等交通是門(mén)頭溝上述商住項(xiàng)目的一致賣(mài)點(diǎn)。一位近40歲的看房先生在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，現(xiàn)在三萬(wàn)元出頭，等S1號(hào)線(xiàn)明年開(kāi)通，房?jī)r(jià)估計(jì)還會(huì)漲，暫且住不著，比較適合投資。有幾個(gè)銷(xiāo)售人員勸說(shuō)記者“雙十一”有優(yōu)惠活動(dòng)，要買(mǎi)趕緊下手，房源已不多。
“目前商住項(xiàng)目高調(diào)報(bào)價(jià)，也是符合此類(lèi)區(qū)域發(fā)展和規(guī)劃的。”房產(chǎn)分析人士稱(chēng)，這兩年到門(mén)頭溝拿地的房企在增加，而且部分還集中在門(mén)頭溝的市區(qū)。
產(chǎn)權(quán)實(shí)際不足50年致去化緩慢？
據(jù)媒體報(bào)道，前兩年門(mén)頭溝集中供地期間成交經(jīng)營(yíng)性用地24宗、土地出讓金額高達(dá)610億元、累計(jì)供地面積達(dá)到350萬(wàn)平方米。包括華潤(rùn)、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、保利、城建等多家房企紛紛布局京西板塊。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前，門(mén)頭溝在售的16個(gè)項(xiàng)目中，有一半都包含商住房產(chǎn)品。其中，華潤(rùn)悅景灣、中昂時(shí)代廣場(chǎng)、西長(zhǎng)安壹號(hào)、遠(yuǎn)洋新天地等項(xiàng)目都是集中在近半年陸續(xù)開(kāi)盤(pán)入市。華遠(yuǎn)華中心項(xiàng)目在建待售。而西貿(mào)國(guó)際·熙旺中心樓盤(pán)是門(mén)頭溝拿地較早的商住項(xiàng)目，2008年開(kāi)工，目前仍在售，但50年的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)如今已經(jīng)減少近8年。
記者了解到，上述項(xiàng)目的商住產(chǎn)品均以小戶(hù)型LOFT為主，面積集中在30~80平方米之間，房?jī)r(jià)每平方米兩萬(wàn)多到三萬(wàn)五不等。這是否會(huì)帶來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題？
“同質(zhì)化是自然的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，根源是幾年前的土地出讓結(jié)構(gòu)和制度。住宅土地過(guò)去幾年供應(yīng)少，其中配套了不少公建，所以未來(lái)公寓將較多。同時(shí)北京住宅限購(gòu)，剛需和投資有需求。
研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，由于此類(lèi)房源不限購(gòu)等，部分房源也會(huì)吸引投資客的進(jìn)入。從這個(gè)角度看，這確實(shí)會(huì)產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
“LOFT多方面等都很相似，同區(qū)域內(nèi)激烈競(jìng)爭(zhēng)在所難免。”受訪(fǎng)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析稱(chēng)，此類(lèi)商住項(xiàng)目是此前城市規(guī)劃下的矛盾集中體。區(qū)域希望通過(guò)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)提升城市的商業(yè)品質(zhì)，但從銷(xiāo)售狀況看，商業(yè)項(xiàng)目其實(shí)銷(xiāo)售并不好。所以會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)變?yōu)樯套№?xiàng)目來(lái)銷(xiāo)售。另外，部分開(kāi)發(fā)商則是希望能夠在限購(gòu)環(huán)境下積極做好樓盤(pán)的銷(xiāo)售。
值得關(guān)注的是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京門(mén)頭溝商品住宅提供套數(shù)為6658套，成交套數(shù)3806套，記者粗略計(jì)算總體去化率為57.16%。
北京住建委官網(wǎng)信息顯示，2015年取得預(yù)售證的華潤(rùn)悅景灣、西長(zhǎng)安壹號(hào)和遠(yuǎn)洋新天地共推房源1687套，截至11月3日，網(wǎng)上簽約788套，去化率為46.7%。
業(yè)內(nèi)稱(chēng)，年末將至，去化率值得關(guān)注。
部分受訪(fǎng)者認(rèn)為，之所以去化慢是因?yàn)樗娰M(fèi)要比普通住宅貴，生活成本高是他們止步于商住房的原因。
據(jù)了解，商住房物業(yè)管理費(fèi)為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，高于普通住宅，一般大于3元/平方米/月；水為商業(yè)用水6.21元/噸，民用水4元/噸；電為商業(yè)用電1.25元/度，民用電0.48元/度。
同時(shí)商住房容易買(mǎi)不易賣(mài)也是購(gòu)房者考慮的因素。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，商住房不僅存在著轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高的劣勢(shì)，從投資回報(bào)的角度衡量，商住房的使用年限只有40或50年，回報(bào)周期短意味著回報(bào)率的大幅降低。另外，不管是投資還是短期過(guò)渡居住，最終都將面臨轉(zhuǎn)手問(wèn)題，商住樓的高額轉(zhuǎn)讓成本會(huì)限制相當(dāng)一部分購(gòu)房人，導(dǎo)致商住房轉(zhuǎn)讓困難。
