上海市社聯(lián)第9屆學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)活動(dòng)月系列活動(dòng)
易居論壇：雙體系下完善住房保障
新浪樂(lè)居訊 房地產(chǎn)新常態(tài)發(fā)展思路在深化，作為住房體系的重要組成部分，住房保障體系的健康發(fā)展也成為關(guān)注焦點(diǎn)。以“完善住房保障體制”為主題的易居論壇10月30日在上海舉行。作為上海市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)2015年第9屆學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)活動(dòng)月的系列活動(dòng)之一，本次易居論壇以上海市社聯(lián)為指導(dǎo)單位。來(lái)自高校、研究機(jī)構(gòu)、企業(yè)、新聞媒體等諸多專家、學(xué)者與會(huì)。
華東師范大學(xué)終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳在論壇演講中提出，研究機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)相互研討以提高研究水平，同時(shí)圍繞政府推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中遇到的前瞻性問(wèn)題，適當(dāng)聚焦進(jìn)行研究。民間研究機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)用體制靈活性，鼓勵(lì)中青年積極在理論和實(shí)踐上進(jìn)行創(chuàng)新，包括住房保障體制等專業(yè)性研究課題。
房?jī)r(jià)上漲倒逼住房保障新思考
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)主持論壇，并提供了一組數(shù)據(jù)：今年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較為寬松的政策環(huán)境下，整體進(jìn)入復(fù)蘇階段，但房?jī)r(jià)上漲的壓力也開(kāi)始增加。易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均。計(jì)算得知，2015年9月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.2%，相比8月份0.2%的增幅基本持平（具體來(lái)看，8月份為0.19%，9月份為0.21%）。70城房?jī)r(jià)在5月份順利完成止跌反彈的過(guò)程，終結(jié)了此前12個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。6月份增幅擴(kuò)大，7-9月份總體上維持持平態(tài)勢(shì)。
城市方面的數(shù)據(jù)，更加凸顯房?jī)r(jià)上漲的壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年9月份，70個(gè)城市中，有49個(gè)城市房?jī)r(jià)止跌或上漲。其中深圳、上海、廣州和北京四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅最大。廈門(mén)、南京、武漢、杭州等城市的增幅也比較大，位列前10位。
論壇上，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)李然博士首先從住房雙體系完善的角度介紹了相關(guān)研究成果。市場(chǎng)供應(yīng)與住房保障雙體系的完善，是一個(gè)持續(xù)發(fā)展的過(guò)程。在上海房?jī)r(jià)相對(duì)居高的環(huán)境下，完善住房保障制度是雙體系運(yùn)行的基本保證。
華東師大東方房地產(chǎn)學(xué)院崔裴副教授提出，高房?jī)r(jià)的堰塞湖已經(jīng)形成。在房?jī)r(jià)上漲壓力增大的情況下，關(guān)于住房保障的思考也變得更加迫切。必須改變傳統(tǒng)的住房保障的意識(shí)，并轉(zhuǎn)化為住房支持的觀念，這樣才能對(duì)沖高房?jī)r(jià)帶來(lái)的壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)學(xué)者盧為民認(rèn)為，相比商品住房市場(chǎng)和制度，住房保障的基本功能就是解決居住困難戶的住房問(wèn)題。在這個(gè)過(guò)程中，應(yīng)該有不同于商品住房市場(chǎng)的解決對(duì)策。比如說(shuō)，后續(xù)應(yīng)該逐漸實(shí)現(xiàn)租售并舉、以租為主的策略。同時(shí)，應(yīng)該積極思考房源的問(wèn)題。過(guò)去比較依賴新建商品住宅房源，后續(xù)應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕陆ㄉ唐纷》亢痛媪孔》坎⒅氐哪Ｊ健Ｖ挥羞@樣，才能真正迎接目前房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的挑戰(zhàn)。
部分學(xué)術(shù)問(wèn)題引熱烈討論
從學(xué)術(shù)角度看，構(gòu)建科學(xué)的保障房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與監(jiān)管體系，成為當(dāng)前住房保障研究體系搭建的關(guān)鍵。對(duì)此，李然認(rèn)為，從構(gòu)建科學(xué)、合理、全面的體系角度看，應(yīng)該圍繞保障對(duì)象、資源效率、改善結(jié)構(gòu)、管控邊界和金融支持等五個(gè)角度進(jìn)行。如在金融支持方面，建議通過(guò)公積金的使用、資產(chǎn)證券化盤(pán)活資金、住房抵押貸款的證券化和住房抵押貸款擴(kuò)大化等四個(gè)方式進(jìn)行。
上海二手房指數(shù)辦公室常務(wù)副主任、秘書(shū)長(zhǎng)梁志超認(rèn)為，對(duì)于保障房四大類型，學(xué)術(shù)層面可否重新定性探討。第一類是動(dòng)遷配套房。動(dòng)遷對(duì)象不乏收入水平相對(duì)高的群體，而將其納入到保障范圍，可否理解為國(guó)有資產(chǎn)流失。第二類是經(jīng)濟(jì)適用房，或叫共有產(chǎn)權(quán)房。居者有其屋，保障房是保障城市中低收入群體的居住權(quán)益而不是財(cái)產(chǎn)權(quán)益，從使用權(quán)保障到產(chǎn)權(quán)保障，在當(dāng)前實(shí)際上是保障了住房投資和升值，和保障房宗旨有別，對(duì)夾心層是很大的不公。廉租房是公共租賃房低端部分，符合保障房屬性。
論壇上，大家對(duì)“城市分化”和“激勵(lì)機(jī)制”兩個(gè)關(guān)鍵詞提出了相應(yīng)的看法。比如大城市中郊區(qū)的保障性住房供應(yīng)規(guī)模偏多，而市區(qū)的保障性住房房源偏少。這使得部分郊區(qū)的保障房資源面臨了較大的空置率問(wèn)題。而市區(qū)保障房卻面臨供不應(yīng)求的壓力。在激勵(lì)創(chuàng)新的問(wèn)題上，大家認(rèn)為也需要通過(guò)體制創(chuàng)新，改變住房保障體系內(nèi)部的“老賴”問(wèn)題，同時(shí)鼓勵(lì)市場(chǎng)存在的積極、正向的創(chuàng)新機(jī)制，讓有住房困難的群體得以快速、低成本地解決住房問(wèn)題。
企業(yè)呼聲需引起重視
作為住房保障的開(kāi)發(fā)主體，房企的想法顯然是論壇上大家所關(guān)心的問(wèn)題。論壇上有學(xué)者就認(rèn)為，當(dāng)前住房保障的形勢(shì)是建設(shè)用地的減量化。后續(xù)包括住房保障在內(nèi)的住房體系，也會(huì)受到土地市場(chǎng)改革的壓力。而這方面的壓力，最后可能需要房企自身來(lái)承擔(dān)。
綠地集團(tuán)保障房項(xiàng)目譚立軍經(jīng)理認(rèn)為，目前房企在運(yùn)營(yíng)保障房方面，會(huì)面臨來(lái)自市區(qū)兩級(jí)不同的標(biāo)準(zhǔn)和要求。具體來(lái)說(shuō)，在車(chē)位、綠化率等方面都是有各類差異的，這些都要求房企自身能夠積極進(jìn)行策略調(diào)整。另外，從實(shí)際的市場(chǎng)反饋來(lái)看，部分經(jīng)濟(jì)適用房的戶型偏小，比如說(shuō)50平方米及以下的住房，在一定程度上影響了住房舒適度，和住房保障的初衷有偏差。這些都希望后續(xù)政策層面能夠積極進(jìn)行關(guān)注。
參會(huì)的另一家房企也表達(dá)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的困難。認(rèn)為目前保障房建設(shè)的成本來(lái)源并非是建安成本，而是各類稅費(fèi)。當(dāng)然，無(wú)法回避的是，因?yàn)楦甙旱牟疬w成本存在，所以最后的成本會(huì)比較高企。另外，雖然住房改革層面也鼓勵(lì)房企持有住房，但對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)是頗有壓力的。因?yàn)榉科笮枰ㄟ^(guò)銷(xiāo)售來(lái)回籠資金，進(jìn)而滿足業(yè)績(jī)要求。所以對(duì)于一些高周轉(zhuǎn)的房企來(lái)說(shuō)，除非融資成本很低，否則對(duì)于此類模式可能會(huì)難以接受。
楊浦區(qū)公租房運(yùn)營(yíng)管理公司租賃服務(wù)部彭永勤經(jīng)理認(rèn)為，從其接觸的項(xiàng)目來(lái)看，部分保障房項(xiàng)目因?yàn)榈囟蝺?yōu)勢(shì)或區(qū)位優(yōu)勢(shì)，所以還是會(huì)比較搶手的，去化速度會(huì)比較快。當(dāng)然，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，絕不能滿足于這一點(diǎn)。后續(xù)產(chǎn)品創(chuàng)新方面，應(yīng)該從最基本的服務(wù)類型的住房保障功能，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)舒適的保障功能上。另外，也要逐漸轉(zhuǎn)變到入住后管理創(chuàng)新等方面的工作上來(lái)。
住房保障需貼近年輕人和創(chuàng)業(yè)群體需求
2015年關(guān)于科創(chuàng)中心、創(chuàng)業(yè)等提法很多，圍繞此類話題，相關(guān)的住房保障問(wèn)題也成為大家積極探討的內(nèi)容。比如盧為民就認(rèn)為，住房保障的功能，已經(jīng)開(kāi)始從解決基本住房問(wèn)題，轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┏杀靖偷某鞘芯幼〕杀旧蟻?lái)。此類創(chuàng)新，對(duì)于人才引進(jìn)是有積極意義的。
論壇上，新聞媒體代表提出了中肯的觀點(diǎn)。認(rèn)為對(duì)于一些大城市來(lái)說(shuō)，年輕群體和創(chuàng)業(yè)群體都面臨了高房?jī)r(jià)的壓力。比如從2015年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，房?jī)r(jià)整體處于上漲的態(tài)勢(shì)。對(duì)于有房群體來(lái)說(shuō)，這可能意味著資產(chǎn)增值。但對(duì)于此類年輕群體和創(chuàng)業(yè)群體來(lái)說(shuō)，可能意味著生活成本在進(jìn)一步地增加。所以如何讓此類夾心層群體得到真正的住房保障，是后續(xù)鼓勵(lì)創(chuàng)新、體現(xiàn)在住房層面可努力的地方。這也是在人才引進(jìn)和關(guān)懷層面上的重要體現(xiàn)。
易居研究院副院長(zhǎng)陳小平認(rèn)為，對(duì)于住房保障的問(wèn)題，關(guān)鍵要提綱挈領(lǐng)、抓住要害、重點(diǎn)突破。比如說(shuō)對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)，需要重點(diǎn)解決此類低收入群體的住房問(wèn)題。解決了此類問(wèn)題，相信對(duì)于我國(guó)住房保障制度的推進(jìn)具有非常大的作用。但目前這方面還存在理論和實(shí)踐層面的空白點(diǎn)。
易居研究院咨詢中心總經(jīng)理崔霽認(rèn)為，后續(xù)工業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)部的公寓項(xiàng)目，可以積極納入到保障房體系的管理框架內(nèi)。尤其是在“互聯(lián)網(wǎng)+”的形勢(shì)下，類似短租公寓、白領(lǐng)公寓等，都應(yīng)該成為后續(xù)解決此類群體住房問(wèn)題的重要突破口。從這個(gè)角度看，建議地方政府可以和相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)商或開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，并且通過(guò)一定的財(cái)政補(bǔ)貼來(lái)實(shí)現(xiàn)新的激勵(lì)。這些模式實(shí)際上都是可以積極和大膽進(jìn)行探索的。
體制建設(shè)任重道遠(yuǎn)
搭建科學(xué)合理的住房保障體制、解決住房保障過(guò)程中的各類問(wèn)題，成為論壇中大家頗為關(guān)注的問(wèn)題。上海師范大學(xué)商學(xué)院崔光燦副教授認(rèn)為，未來(lái)保障性住房的體制建設(shè)，是解決一系列住房問(wèn)題的關(guān)鍵和突破口。從國(guó)際趨勢(shì)看，住房發(fā)展體系有幾個(gè)重要轉(zhuǎn)變，即從單一目標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣哪繕?biāo)，住房供應(yīng)從重視數(shù)量轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾曎|(zhì)量等。后續(xù)需要明確各個(gè)城市的差異性，同時(shí)明確住房制度改革的路徑和策略。
譚立軍認(rèn)為，后續(xù)積極探索定價(jià)機(jī)制，成為住房保障體系優(yōu)化的關(guān)鍵。過(guò)去對(duì)于保障房的價(jià)格論證，是通過(guò)審計(jì)單位、社會(huì)平均價(jià)格考量等層面而進(jìn)行的，最后的價(jià)格其實(shí)是偏低的，而且和周邊的普通商品住房形成了一個(gè)較大的差價(jià)。后續(xù)應(yīng)該充分、科學(xué)地對(duì)住房保障項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格論證，這樣才能真正鼓勵(lì)房企參與保障房建設(shè)，同時(shí)能夠在財(cái)務(wù)層面實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的目標(biāo)。
論壇與會(huì)者一致認(rèn)為，無(wú)論是二元制還是N軌制，目前在住房保障的制度創(chuàng)新方面，各個(gè)地方的探索和實(shí)踐也都不一樣。對(duì)于這樣一個(gè)制度，不能用一成不變的思路來(lái)對(duì)待，而是需要用一個(gè)不斷調(diào)整的思路來(lái)對(duì)待。唯有這樣，才能適應(yīng)不斷變化的住房需求和城市發(fā)展變化。這樣的一個(gè)動(dòng)態(tài)思路和問(wèn)題解決方案，是新常態(tài)住房保障模式建設(shè)過(guò)程中必須具備的。另外需要明確幾個(gè)原則，比如說(shuō)，應(yīng)該讓保障房回歸保障，讓市場(chǎng)回歸市場(chǎng)，同時(shí)要讓政府和其他市場(chǎng)參與主體的預(yù)期保持統(tǒng)一。只有明確這樣一層關(guān)系，住房保障和住房問(wèn)題才能得到又好又快的解決，住房支持的任務(wù)也才能被認(rèn)為真正得以完成，城市發(fā)展也能夠得到住房發(fā)展的有力支持。
