??新浪樂居訊 上海二手房指數(shù)辦公室今天發(fā)布月度報告顯示：2015年10月，上海二手房指數(shù)為3127點(diǎn)，比上月上升38點(diǎn)，環(huán)比上漲1.17%，漲幅較上月微弱擴(kuò)大0.08個百分點(diǎn)，延續(xù)漲幅擴(kuò)大的態(tài)勢。
??在政策面利好下，上海二手房市場持續(xù)走強(qiáng)，4月份以來，月成交都達(dá)3萬套以上,是一手房成交的2倍以上。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，10月市場供需雙方積極入市，漲幅再現(xiàn)擴(kuò)大，“銀十”溫和上演。市場特征表現(xiàn)為：一、7個月來高位成交，掛牌量不跌反升，表明賣家出手更為果斷；二、股市變化加上樓市交易成本降低，一些高端改善客身兼投資客入市，由此豪宅成交量驟升，價格飛漲；三、“一步到位”成為樓市新動向，首次置業(yè)客購買二房、三房，首次改善客選擇大三房、大四房，超過144平方米的非普宅成交放大逾2成；四、“手中有房不慌”，部分買家為抓住入市籌碼，退而求其次，從市區(qū)轉(zhuǎn)至近市區(qū)，從高品質(zhì)小區(qū)轉(zhuǎn)至普通小區(qū)；五、10月一手房放量推盤，價格上浮，推高周邊二手房掛牌價。截至10月31日，全市二手住宅掛牌量為109537套，盡管月內(nèi)成交逾3萬套，仍較上月上升2.0%。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外掛牌量分別為28359套、60451套、20727套，較上月上升0.3%、2.4%、3.2%。7個月高位成交，掛牌量依然持續(xù)上升，市場出貨意愿強(qiáng)烈。
??10月9日，上海市委書記韓正喊話，上海房價已很高，不堅(jiān)持調(diào)控將影響經(jīng)濟(jì)；10月12日至14日，上海連續(xù)叫停5幅地塊的掛牌拍賣，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整或是政策轉(zhuǎn)向開始，調(diào)控預(yù)期加大。10月23日，央行年內(nèi)第三次“雙降”，近12個月來6次降息，商業(yè)房貸利率已降至十年來最低，百萬30年房貸月供減少近千元，或進(jìn)一步刺激樓市成交。
??供需兩旺成交暢通
??報告顯示：2015年10月，傳統(tǒng)市區(qū)全部8個區(qū)及浦東陸家嘴整體上漲1.50%，漲幅較上月擴(kuò)大0.12個百分點(diǎn)。其中，市中心4區(qū)及陸家嘴整體上漲1.33%，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個百分點(diǎn)。
??10月，市區(qū)漲幅較大的閘北、靜安、黃浦分別上漲1.85%、1.65%、1.27%。市中心新增掛牌量明顯增長，據(jù)中介門店抽樣統(tǒng)計，靜安、黃浦和徐匯增長5成上下。由于價格堅(jiān)挺，部分區(qū)域買家在看房數(shù)周無果后開始擴(kuò)大置業(yè)區(qū)域。300萬左右二室戶老工房和600萬以上三室戶次新房緊俏，帶看量增多，但優(yōu)質(zhì)房源短缺，使得優(yōu)質(zhì)房源賣家信心十足，掛牌價上漲2%-3%，少有議價。而非優(yōu)質(zhì)房源賣家也樂觀定價，盡管有的小區(qū)部分房源有瑕疵，也不乏買家。此外，由于股市變化，市場中出現(xiàn)了投資收藏型的豪宅購房客，千萬級和數(shù)千萬級豪宅成交上升，價格漲幅明顯擴(kuò)大，一些房源年內(nèi)漲幅甚至達(dá)30%以上。
??10月，新興城區(qū)整體上漲1.06%，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個百分點(diǎn)。其中，漲幅較大的寶山、閔行近市區(qū)部分分別上漲1.23%、1.21%，這些板塊改善型房源成交較熱。改善客中出現(xiàn)分化行情：一部分是原本置業(yè)市區(qū)的買家，轉(zhuǎn)而選擇臨近市區(qū)板塊的郊區(qū)次新房，房型升級，一步到位，購入大三房甚至四房；另一部分買家則是迫于預(yù)算，從市區(qū)退而選擇臨近市區(qū)板塊的改善房源，300萬左右的兩房及500萬左右三房成交最熱。而一些板塊6層老工房掛牌房源中，7成左右為低層或頂層，意向客戶少，部分急售賣家也愿意接受議價。另外，松江、青浦近市區(qū)部分分別上漲0.62%、0.43%，區(qū)域內(nèi)次新房供應(yīng)充足，加上一手房分流，價格漲幅略小。
??10月，非新興城區(qū)整體上漲0.66 %，漲幅較上月擴(kuò)大0.02個百分點(diǎn)。漲幅較大的浦東臨港新城、奉賢南橋分別上漲1.65%、0.49%。究其原因，浦東臨港新城受自貿(mào)區(qū)發(fā)展利好，奉賢南橋則因規(guī)劃兌現(xiàn)需求釋放。不少板塊成交平淡，價格走平甚至下跌，如金山楓涇、崇明陳家鎮(zhèn)均現(xiàn)持平，奉賢海灣、浦東外環(huán)分別下跌0.26%、0.20%。
??下跌板塊僅占一成
??報告顯示：2015年10月，全市130個板塊中，上漲板塊101個，占比77.7%；下跌板塊15個，占比11.5%；持平板塊14個，占比10.8%。
??上漲板塊平均上漲1.36%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.07百分點(diǎn)。熱門板塊出現(xiàn)大幅提價，甚至跳價。內(nèi)外環(huán)次新房板塊成交活躍，如閘北彭浦、寶山上大、浦東三林、閔行金虹橋分別上漲1.93%、1.82%、1.80%、1.70%。不少原本計劃置業(yè)市區(qū)的購房者，由于市中心房源少、價格高，紛紛轉(zhuǎn)而購入這些板塊的次新房小區(qū)，帶看量增加2-3成，價格上浮3%左右。如前期成交價480萬左右的優(yōu)質(zhì)三房，價格上漲至500萬以上，幅度達(dá)5%。學(xué)區(qū)房則價格上漲、成交減少，一是小面積房源供應(yīng)不足，二是價格過高買家遠(yuǎn)而避之。其中9年一貫制的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價格漲幅明顯，如靜安江寧路上漲2.13%，其余如徐家匯、閔行七寶分別上漲1.45%、1.38%。另外，由于閘北靜安撤二建一既成事實(shí)，閘北次新房及老工房（售后公房）連續(xù)上漲，如大寧綠地、閘北公園、西藏北路分別上漲2.08%、1.96%、1.47%，優(yōu)質(zhì)房源則出現(xiàn)3%-5%的漲幅。
??持平板塊14個，主要集中在老工房密集板塊。如市區(qū)的徐匯田林、普陀甘泉宜川，新興城區(qū)的航華均走出持平行情。這些老工房供應(yīng)量大，同時貸款年限少、首付要求高，現(xiàn)有需求制衡房價平走。還有部分中高端板塊走平，如普陀光新、黃浦黃興公園等。有的原因是賣家缺乏誠意而陷入買賣對峙，鮮有成交。
??下跌板塊平均下跌0.37%，跌幅環(huán)比擴(kuò)大0.06個百分點(diǎn)。主要為新興城區(qū)偏遠(yuǎn)板塊及市區(qū)外圍的一些老工房板塊。其中新興城區(qū)的松江泗涇、青浦新城分別下跌0.55%、0.39%。板塊內(nèi)購房主力為250萬以內(nèi)的剛需客，對于地段要求并不敏感，加上一手房推盤加速，分流不少客戶，賣家只能降價攬客。市區(qū)外圍的老工房板塊，交通配套等方面不盡完善，需求不足導(dǎo)致價格下跌，如普陀桃浦下跌0.41%。
??上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，10月市場延續(xù)前期態(tài)勢，“銀十”溫和上演，成交量高位，價格漲幅再現(xiàn)擴(kuò)大。原因有三：一是政策面繼續(xù)降低購房成本；二是價格高位運(yùn)行，買家對優(yōu)質(zhì)房源追捧；三是股市樓市蹺蹺板效應(yīng)，資金再次涌入樓市。
??掛牌連續(xù)數(shù)月呈現(xiàn)放量，這是樓市新的動向，表明二手房賣家出貨意愿加大。以往的市場發(fā)展軌跡表明，成交量連續(xù)高位運(yùn)行后會回落以自我調(diào)節(jié)。同時，在政府關(guān)于房價很高的喊話后，調(diào)控預(yù)期逐漸加大。10月二手房市場以其慣性依然走強(qiáng)，一旦需求被高房價透支后將難以為繼，所謂的“掛牌潮”或逐漸形成。市場是否醞釀下一步轉(zhuǎn)向，拭目以待。
