“全面二孩”對(duì)于三四線城市房地產(chǎn)影響更大
十八屆五中全會(huì)上正式宣布推行“全面二孩”政策。
目前中國(guó)現(xiàn)狀是人口總量增速開始下行，人口自然增長(zhǎng)率已經(jīng)下降至5%以下，老齡化問題日趨嚴(yán)重。中信建投通過測(cè)算發(fā)現(xiàn)，主流城市的購(gòu)房年齡段主要集中于25~34歲和35~44歲，這部分人群從2015年開始，占比下滑斜率將逐步加大。雖然在2025年以前，25~44歲人口的總量依然可以穩(wěn)定在4億左右，但從大趨勢(shì)來看，人口紅利的下降已經(jīng)成為不可回避的話題。對(duì)于很多80后、90后而言，放開二孩政策可以增加未來的人口量，但是全面放開二孩對(duì)住房需求量的放大效果有待觀察，尤其是像上海北京等一線城市。
中原地產(chǎn)的一份報(bào)告顯示，目前上海進(jìn)入婚育年齡的女性，有90%都符合雙獨(dú)或單獨(dú)的政策，但是申請(qǐng)二孩的比例還不足5%。上海等一線城市的生活成本比較高，盡管收入水平在全國(guó)處于前列水平，但房?jī)r(jià)物價(jià)成本不低，以北京為例，目前北京一套80平方米普通地段的住房租金大約在4000元，而北京人均工資水平不過4000元，普通打工者收入只購(gòu)支付房租，又如上海目前住房均價(jià)要3萬(wàn)多，市區(qū)普通房更是高達(dá)5~7萬(wàn)，而2014年上海平均工資5451元，房?jī)r(jià)收入比很高。一方面房?jī)r(jià)成本高，另一方面上海人也比較講究生活品質(zhì)，旅游休閑已成為必不可少的一部分。即使經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對(duì)孩子教育等投入也絕不會(huì)節(jié)省，所以綜合來看由于收入抵不上生活成本，而多養(yǎng)一胎必然會(huì)加大開支，有些力不從心。
中原地產(chǎn)研究部高級(jí)經(jīng)理龔敏認(rèn)為，上述政策對(duì)三四線城市效果可能比一線城市要好，因?yàn)樗麄兪軅鹘y(tǒng)生子情結(jié)影響大，如果一胎女兒很可能還會(huì)再生，三四線城市生活成本低，提高了生二胎機(jī)率，有利于住房需求增加。放開二孩需要配合一些實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)貼去刺激才會(huì)有些效果。但目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況可能對(duì)這部分補(bǔ)助有心無(wú)力。
但是這并不全面，因?yàn)閱翁鬃≌械姆块g數(shù)量的簡(jiǎn)單增加并不能完全解決二孩家庭的生活和發(fā)展，四房不等于3房+1房。通常除雙胞胎之外，兩個(gè)孩子之間存在一定的年齡差，相當(dāng)多數(shù)也會(huì)有性別差。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，二孩政策影響住房需求結(jié)構(gòu)的變化，改善型需求突顯，利好改善型項(xiàng)目。二胎后，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，原來一家三口變?yōu)橐患宜目?。同時(shí)，也需要父母或雇傭保姆一起來照顧家庭。此外，住房需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，原來一家三口的居住需求一般為兩房即可，二胎后，住房需求起碼變?yōu)槿浚踔了姆?。因此，全面?shí)施二孩政策后，生二胎的家庭住房狀況改善成為必然，這對(duì)未來改善型住房項(xiàng)目來講是利好。
由于這樣的改善型需求功能性要求更高，細(xì)節(jié)更多，對(duì)開發(fā)商研發(fā)能力提出更高要求。比如對(duì)戶型功能設(shè)計(jì)應(yīng)考慮客廳更大的公共活動(dòng)空間，考慮父母或保姆居住的空間、考慮更多的儲(chǔ)藏功能等等。當(dāng)然，不同的家庭需求更是差異化，這對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)品研發(fā)能力提出更高的要求，這也將是未來開發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。
也有業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，國(guó)外很多早已是多子女家庭的城市住宅情況，并不因?yàn)榧彝ダ锒嗔艘粌蓚€(gè)孩子就都是大戶型主導(dǎo)，相反，還是有很多1房、2房、3房戶型的，這個(gè)是基本事實(shí)。因?yàn)楹⒆佣紩?huì)長(zhǎng)大，現(xiàn)有很多準(zhǔn)備或已經(jīng)生育二胎的家庭，其第一胎子女往往已經(jīng)進(jìn)幼兒園甚至小學(xué)。相信不久的將來，隨著年輕人數(shù)量的逐步恢復(fù)增加，子女獨(dú)立分戶，外出另住的情況必然出現(xiàn)。對(duì)住宅套數(shù)的要求會(huì)更多地體現(xiàn)出來。這是從發(fā)展的角度看問題。多子女不僅僅是多間房，而且要考慮多套房源。
張宏偉提到，如果全面放開二孩，那么在2050年，20~44歲的人口比例將比不放開二孩時(shí)增加4%，增加規(guī)模達(dá)到1.28億人。這部分新增人口將使房地產(chǎn)行業(yè)直接受益。當(dāng)然，長(zhǎng)期來看，隨著放開二孩后，新一輪人口紅利的形成和中國(guó)潛在經(jīng)濟(jì)增速的提高，各類行業(yè)都將最終受益，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。
