??在大多數(shù)觀察家眼中，盡管“銀十”銷售增幅不及去年，但是其成交數(shù)據(jù)卻依然有所上漲。肇始于今年年初的樓市反彈主要體現(xiàn)在一線城市，這種復(fù)盤得益于上半年國家政策予以房地產(chǎn)市場的政策扶植。
??作為一線城市代表的北京，在整個10月銷售出現(xiàn)了同比增加，但環(huán)比出現(xiàn)了下降。來自鏈家研究院10月份的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月1日到25日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為6390套，環(huán)比下降9.2%。純商品住宅成交2701套，環(huán)比下降20.5%，較去年同期上漲7.9%。
??宏觀政策對于全國整體房地產(chǎn)市場來說雨露均沾。二線城市以下的市場卻并沒有太多起色。去化不足，庫存巨大依舊是這些中小城市所面臨的挑戰(zhàn)。全國市場分化程度擴大的預(yù)判逐步應(yīng)驗。
??“銀十”成色不足，房價扔將小幅上行
??根據(jù)《中國經(jīng)營報》記者的統(tǒng)計顯示，自從今年4月末5月初以來諸多城市出現(xiàn)交易量反彈。盡管截至目前這股回暖趨勢還不滿5個月，但是在房企不斷強化去庫存戰(zhàn)術(shù)下，一些城市展現(xiàn)明顯的去化效果。比如，北上廣3個標(biāo)桿城市的去化月數(shù)從高點13個月下降至不足8個月。
??北京多個在售樓盤項目的銷售人士表示，自9月以來，成交量一直穩(wěn)定增長。他們預(yù)計10月份的銷售數(shù)據(jù)也應(yīng)屬樂觀，甚至一些項目在“十一”過后進行提價。
??要求匿名的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長對本報記者評論說：“上半年政策利好不斷，這有利于市場信心重新回歸。在“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，10月份延續(xù)上月度的趨勢，成交量穩(wěn)中趨漲的可能性較高?！钡嘀赋?，傳統(tǒng)旺季背后的內(nèi)涵是“比平常要好一些，但是要比去年同期增幅下降。”
??這樣的觀點與一線的房企銷售部門的推斷一致。一家綜合實力排名前5的境內(nèi)赴港上市房企的客戶經(jīng)理私下告訴記者：“9月份我們在淄博和濰坊的項目賣得不錯。10月1日一天淄博項目就銷售了10套。相較于去年的價格最低谷，目前的售價已經(jīng)出現(xiàn)一些漲幅。但是今年銷售情況依然遠遠落后去年同期?！?
??“在2013年，濰坊項目的一個普通銷售員10月份共賣出30套，一個月拿了5萬傭金?！边@位客戶經(jīng)理告訴本報記者，這樣的情況已經(jīng)很難再出現(xiàn)了。
??上述匿名的知名房企客戶經(jīng)理也向記者表示，淄博和濰坊的項目未來應(yīng)該會提升銷售價格。“現(xiàn)在當(dāng)?shù)赜许椖康男⌒烷_發(fā)商日子比我們難過很多，雖然不至于賣不動，但也推盤艱難。這是市場分化的一種表現(xiàn)?！弊鳛槎€城市中發(fā)展較弱的淄博和濰坊，在這家房企看來此類城市擁有一定購買力。
??境內(nèi)房地產(chǎn)市場機構(gòu)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示一二三線30個典型城市成交同比增幅曲線的走勢確實出現(xiàn)了分化。其中，一線城市的同比增幅由8月的40.5%擴大至47.0%，二線城市由8月的34.2%收窄至29.1%，三線城市則由8月的31.6%收窄至11.7%。
??然而，作為一線城市代表的北京，在整個10月銷售出現(xiàn)了同比增加，但環(huán)比出現(xiàn)了下降。因此，“銀十”成色略顯不足。來自鏈家研究院10月份的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月1日到25日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為 6390套，環(huán)比下降9.2%。純商品住宅成交2701套，環(huán)比下降20.5%，較去年同期上漲7.9%。
??該機構(gòu)認為，由于經(jīng)過前期大量消化，房企存貨下降，推盤節(jié)奏放慢。而去年北京住宅用地供應(yīng)量偏低，拖累今年下游住宅供應(yīng)。從近期釋放的若干項目來看，當(dāng)前市場的購房熱情依然較濃。同時近期“雙降”利好政策的出臺，銀行房貸優(yōu)惠折扣有望繼續(xù)松動，這將再次推動需求積極入市，預(yù)計房價將維持小幅上行。
??市場分化程度擴大，三四線城市不容樂觀
??盡管有分析認為，隨著三四線城市努力去化，當(dāng)?shù)氐膸齑娣e壓已經(jīng)得到好轉(zhuǎn)。但是更多宏觀數(shù)據(jù)和微觀情況則顯示，一二線城市與三四線城市的市場分化程度正在不斷擴大。
??上述房企客戶經(jīng)理認為，除了區(qū)域城市的不同以外，每個項目地段、定位等不同也導(dǎo)致分化的出現(xiàn)。“我們淄博和濰坊的項目主要針對剛性需求。受制于淄博和濰坊當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)庫存以及經(jīng)濟情況，項目目標(biāo)客戶定位于剛工作的年輕人。在項目中也有一些改善性戶型存在?！?nbsp;
??上述匿名的中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長對記者預(yù)測說：“目前一些機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示一些三四線城市出現(xiàn)了明顯漲幅。這實際上是此前的補漲。未來區(qū)域房地產(chǎn)市場之間會出現(xiàn)越來越明顯的分化。”
??他分析認為，今年以來，國家對房地產(chǎn)業(yè)地位的再度肯定以及不斷出臺的房地產(chǎn)刺激政策對全國的整體市場都有利好刺激。因此出現(xiàn)了整體性的回暖。但是由于房地產(chǎn)區(qū)域性差別太大，不同城市出現(xiàn)不同表現(xiàn)。隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，一些中小城市受到更大的經(jīng)濟下行壓力。這些城市可能會出現(xiàn)人口凈流入減緩，產(chǎn)業(yè)萎縮等不利因素，這對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場將帶來較大影響。但是一線城市對此的抗壓性將遠遠勝出。
??比如在在遼寧省撫順市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，方大地產(chǎn)旗下上上城五期的一位銷售經(jīng)理告訴本報記者，目前整體撫順區(qū)域的房地產(chǎn)市場都不好，這主要受制于整體經(jīng)濟形勢和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況?！皬娜ツ甑浆F(xiàn)在，當(dāng)?shù)睾芏囗椖慷荚诮祪r。只有個別項目會保值?！?
??撫順是一個典型的三線城市。當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)銷售人士告訴記者，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在此地均有在售項目，但是受制于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況和購買能力，這些項目銷售情況并不樂觀。
??而來自國家統(tǒng)計局等官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，諸如洛陽、濟寧等三四線城市的房地產(chǎn)銷售價格與成交面積都出現(xiàn)下滑。
