“未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)分化，部分地域?qū)?huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)發(fā)展速度將趨緩，但行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)從高速無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的普贏階段進(jìn)入以專業(yè)獲取利潤(rùn)階段，行業(yè)將重歸金融行業(yè)屬性，投融資能力顯得非常重要，房地產(chǎn)金融特別是房地產(chǎn)私募基金規(guī)模將會(huì)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)?！遍L(zhǎng)富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉在10月29日舉行的“2015金融領(lǐng)袖高峰論壇”上表示。
“回顧過(guò)去可以發(fā)現(xiàn)，歷次房地產(chǎn)行業(yè)周期發(fā)生波動(dòng)時(shí)，行業(yè)并購(gòu)活動(dòng)就會(huì)明顯增加?！睏蠲鱾シQ，眾多房企為了加快擴(kuò)張速度，都采取高杠桿的方式經(jīng)營(yíng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，其在市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中首當(dāng)其沖，一旦市場(chǎng)遲遲得不到改善，將不得不選擇被兼并重組。
本輪行業(yè)周期調(diào)整的主導(dǎo)因素是市場(chǎng)供求矛盾，在調(diào)控日趨市場(chǎng)化的情況下，楊明偉預(yù)計(jì)調(diào)整的時(shí)間將比過(guò)去更長(zhǎng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的馬太效應(yīng)日益明顯，行業(yè)集中度不斷提升，中小房企生存空間被逐漸壓縮。這兩個(gè)因素共同導(dǎo)致了行業(yè)并購(gòu)事件大幅增加。
2014年，關(guān)于REITS的推進(jìn)工作節(jié)奏有所加快，央行新政提出了將積極穩(wěn)妥開(kāi)展REITS試點(diǎn)工作。楊明偉認(rèn)為，“如果REITS順利推行，對(duì)于房地產(chǎn)并購(gòu)基金的發(fā)展將會(huì)有積極的推動(dòng)意義。房地產(chǎn)并購(gòu)基金將并購(gòu)的資產(chǎn)打包設(shè)立REITS，在公開(kāi)市場(chǎng)出售，回籠資金，從而可以實(shí)現(xiàn)成功退出?！?
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，行業(yè)劇烈分化，再加上資金流動(dòng)性壓力凸顯，使得不少企業(yè)、項(xiàng)目以及資產(chǎn)面臨困境，產(chǎn)生大量的折價(jià)購(gòu)買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的交易機(jī)會(huì)。楊明偉稱，“房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)機(jī)會(huì)已應(yīng)運(yùn)而生，并購(gòu)將成為房地產(chǎn)基金新的發(fā)展方向?！?
楊明偉表示，特殊時(shí)期，房地產(chǎn)基金可利用其操作的靈活性，集合社會(huì)各類資金收購(gòu)或協(xié)助收購(gòu)陷入危機(jī)的不良資產(chǎn)，結(jié)合相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)資源，對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化管理或進(jìn)行物業(yè)再改造，提升其價(jià)值，并擇機(jī)出售，使投資人獲益并實(shí)現(xiàn)雙贏。
在具體的投資業(yè)務(wù)中，長(zhǎng)富匯銀基金將原來(lái)的債權(quán)投資轉(zhuǎn)化為股權(quán)類的投資，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目和影視文化項(xiàng)目；從單純的資金提供者變成“資金+專業(yè)服務(wù)”的角色。除此之外，長(zhǎng)富匯銀基金在項(xiàng)目管理過(guò)程中從被動(dòng)管理變?yōu)橹鲃?dòng)管理，不僅僅關(guān)注投資前的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的收益，也非常關(guān)注對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的管理。
談到整體的宏觀經(jīng)濟(jì)形式，楊明偉表示，“綜合來(lái)看，2016年經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)仍在可控范圍?！遍L(zhǎng)富匯銀基金通過(guò)濾波法預(yù)測(cè)GDP走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，2016年1季度經(jīng)濟(jì)有望探底，其后將有望實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇。同時(shí)預(yù)計(jì)，未來(lái)1年CPI仍將處于2%-3%的合理水平，通脹壓力不大。因此，當(dāng)前貨幣政策的適度、持續(xù)寬松，匯率的適當(dāng)貶值以及積極的產(chǎn)業(yè)政策與財(cái)政政策等，將有助于經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。
除此之外，長(zhǎng)富匯銀基金在最新發(fā)布的2015長(zhǎng)富匯銀專題研究報(bào)告：《歷次危機(jī)中資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與政策啟示——兼對(duì)我國(guó)目前資產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀分析》中指出，近期，A股市場(chǎng)經(jīng)過(guò)短期內(nèi)的大幅調(diào)整，目前上證50的PE僅為10倍左右，從全球來(lái)看也處于低位，仍有極大的提升空間，產(chǎn)業(yè)資本與金融資本大規(guī)模涌入，新政策啟動(dòng)投資新周期，市場(chǎng)有望進(jìn)入長(zhǎng)牛、慢牛格局。同時(shí)，流動(dòng)性的寬松將引領(lǐng)市場(chǎng)資金成本下降，將利好已經(jīng)深度回調(diào)的股市，發(fā)揮資本市場(chǎng)資源配置、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用。
