從兩年前的夏家胡同，到年初的白盆窯，再到石榴莊，直至近日的花鄉(xiāng)樊家村，伴隨著豐臺(tái)每一個(gè)“地王”的誕生，周邊新房、二手房的房?jī)r(jià)都毫無(wú)例外隨著 地價(jià)的飆升而起舞。日前，北京商報(bào)記者實(shí)地走訪了近期出讓豐臺(tái)數(shù)塊地王附近的新樓盤及二手房中介，發(fā)現(xiàn)連年出現(xiàn)地王的豐臺(tái)板塊表現(xiàn)比預(yù)期平靜，周邊房?jī)r(jià)并 未出現(xiàn)非理性暴漲。業(yè)內(nèi)人士表示，豐臺(tái)地價(jià)接連走高在給區(qū)域帶來(lái)利好的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸累積。“碧桂園退地事件”給區(qū)域地價(jià)后續(xù)上漲帶來(lái)負(fù)面因素。
區(qū)域二手房緩漲
“豐臺(tái)房?jī)r(jià)此前已經(jīng)出現(xiàn)超漲趨勢(shì)，白盆窯地塊拍出到現(xiàn)在，11個(gè)月以來(lái)，周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了近3000元。如果算上石榴莊地王，豐臺(tái)地王出得太 頻市場(chǎng)反應(yīng)沒(méi)有那樣快?！必S臺(tái)某二手房中介銷售員小王告訴北京商報(bào)記者，每一塊地王的出現(xiàn)他們都會(huì)跟客戶講述地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)的影響，希望促成成交。但這次 地王出來(lái)后，在客戶來(lái)訪和成交上還沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)。
周邊部分配套比較齊全，戶型較好的二手房源確實(shí)有議價(jià)空間下降趨勢(shì)。小王告訴北京商報(bào)記者，“幾天前一個(gè)萬(wàn)年花城的業(yè)主委托他們銷售一套兩居的房源，掛拍價(jià)格是400萬(wàn)元，給我們公司的底價(jià)是390萬(wàn)元，但這兩天地王出來(lái)后這個(gè)客戶要求把最低價(jià)格上漲到395萬(wàn)元”。
旁邊另一家二手房中介銷售員小李聽說(shuō)北京商報(bào)記者要看二手房，熱情地向記者推薦了周邊多個(gè)項(xiàng)目，包括億城天筑、怡海花園、鴻業(yè)興園、萬(wàn)年花城、富錦嘉園等小區(qū)。目前該區(qū)域二手住宅房源在3.5萬(wàn)-4.2萬(wàn)元不等。其中，萬(wàn)年花城、億城天筑配套和品質(zhì)較好，房齡也較短，價(jià)格最高在4萬(wàn)元以上。
“無(wú)論是投資還是自住現(xiàn)在時(shí)機(jī)都很好，配套馬上就會(huì)上來(lái)，包括萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天壇醫(yī)院都會(huì)進(jìn)駐這里，加上拍出的這些地王建成豪宅后，這個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)絕對(duì)不是這個(gè)價(jià)了。”小李極力向北京商報(bào)記者推薦。
“好鄰居”幫豪宅解套
“‘面粉’漲價(jià)，‘面包’漲價(jià)在所難免?！币晃淮砉矩?fù)責(zé)人表示，按照以往的經(jīng)驗(yàn)， 一旦有高價(jià)地王出現(xiàn)，其周邊新盤將成為最直接的受益方。其中，受益最直接的可能還是區(qū)域內(nèi)的在售豪宅。
10月24日，樊家村地王拍出兩天后，龍湖·西宸原著玉府推售60套單價(jià)15萬(wàn)元的平層豪宅產(chǎn)品，吸引了眾多購(gòu)房者到場(chǎng)，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷售10億元。據(jù)項(xiàng)目開發(fā)商透露，西宸原著玉府僅僅經(jīng)過(guò)了30天的蓄客期，這恐怕也創(chuàng)下了3000萬(wàn)級(jí)豪宅的銷售紀(jì)錄。
區(qū)域內(nèi)另一家豪宅懋源·釣云臺(tái)的表現(xiàn)也引起各界的格外關(guān)注。北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站顯示，10月18日懋源·釣云臺(tái)已正式取得預(yù)售許可證，共計(jì)106套房源獲批上市。擬售單價(jià)均達(dá)到10萬(wàn)元以上，最高單價(jià)約為20萬(wàn)元/平方米。
“新成交的樊家村地王印證了懋源進(jìn)入豐臺(tái)的前瞻性?！表吹禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)分析，作為豐臺(tái)目前最熱板塊，該區(qū)域之前一直是三環(huán)邊的價(jià)值洼 地，基于近幾年的規(guī)劃和布局，隨著金融街南延、麗澤商務(wù)區(qū)崛起、第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)等重大利好，豐臺(tái)的價(jià)值正在重新定義，一系列政策“南傾”都將為房地產(chǎn)的開發(fā) 和銷售提供良好的基礎(chǔ)。
劉強(qiáng)表示，豐臺(tái)地王出現(xiàn)后，必然會(huì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域價(jià)值的增長(zhǎng)，也會(huì)拉升客戶對(duì)此區(qū)域房?jī)r(jià)的預(yù)期，新地王的成交讓豐臺(tái)諸多開發(fā)商感受到利好。與新地 王一路之隔的懋源·釣云臺(tái)將成為最大受益者。懋源地產(chǎn)2012年獲得釣云臺(tái)地塊，2013年又拿下夏家胡同地王。其中，夏家胡同樓面價(jià)當(dāng)時(shí)只有4萬(wàn)元/平 方米。2014年，伴隨龍湖、泰禾進(jìn)入西局拿地，豐臺(tái)樓面價(jià)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米。
區(qū)域新盤保持理性
“雖然從夏家胡同到白盆窯再到西局，豐臺(tái)一段時(shí)間內(nèi)都有誕生地王‘傳統(tǒng)’，但樊家村地王超過(guò)7萬(wàn)元的樓面價(jià)還是超過(guò)了多數(shù)人的想像力?！币晃粯I(yè) 內(nèi)人士表示，要不然僅在地王誕生幾日前開盤的天恒金融街·公園懿府絕不會(huì)以單價(jià)4萬(wàn)-4.2萬(wàn)元/平方米開盤。要知道，即便是“面粉”比“面包”貴的北 京，同一地段的商品房?jī)r(jià)格低于土地樓面價(jià)40%的情況也絕對(duì)罕見。
資料顯示，10月16日，與樊家村地王同處于一個(gè)板塊的天恒金融街·公園懿府首次開盤，當(dāng)日共推出266套房源，“去化”率超八成，單盤單日銷售額超10億元。
公園懿府方面表示，項(xiàng)目?jī)r(jià)格是經(jīng)過(guò)綜合考量的。一年前天恒金融街拿下該地塊的成本折合樓面價(jià)2.47萬(wàn)元/平方米，首期適量房源低價(jià)并不會(huì)對(duì)項(xiàng) 目整體利潤(rùn)產(chǎn)生太大影響。同時(shí)，4.2萬(wàn)元的定價(jià)貼近購(gòu)房者的真實(shí)需求，能讓更多購(gòu)房者關(guān)注區(qū)域并了解產(chǎn)品。預(yù)計(jì)，11月中旬項(xiàng)目會(huì)推出88平方米兩居、 115-132平方米的三居，銷售價(jià)格可能會(huì)小幅上調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士表示，天恒金融街·公園懿府定位為高端改善型產(chǎn)品，這與目前豐臺(tái)在售的釣云臺(tái)和龍湖·西宸原著千萬(wàn)級(jí)豪宅形成了產(chǎn)品錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，在性價(jià)比 上有一定優(yōu)勢(shì)。樊家村地塊超7萬(wàn)元的樓面價(jià)將來(lái)必然打造成頂級(jí)豪宅產(chǎn)品，二者不具備太多的可比性。因此公園懿府不具備大幅提價(jià)沖動(dòng)。
除了定價(jià)外，在拿地上開發(fā)商也表現(xiàn)謹(jǐn)慎。劉強(qiáng)表示，公司會(huì)根據(jù)土地儲(chǔ)備、資金狀況及開發(fā)周期來(lái)綜合考慮拿地的節(jié)奏。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然短期內(nèi)樊家村地王的出現(xiàn)暫時(shí)不會(huì)讓當(dāng)?shù)匦路糠績(jī)r(jià)出現(xiàn)躥升。但從長(zhǎng)期來(lái)看，地王誕生將拉動(dòng)整體板塊價(jià)值，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目都會(huì)成為受益者。
豐臺(tái)退地疑云浮現(xiàn)？
然而，另一種聲音也開始出現(xiàn)：地這么貴，該怎么做，做了賣給誰(shuí)？
與此同時(shí)，碧桂園“退地事件”更加劇一些人對(duì)豐臺(tái)地價(jià)飆升存在非理性因素、后市風(fēng)險(xiǎn)正在醞釀的判斷。
10月21日，碧桂園聯(lián)合中國(guó)金茂以總價(jià)51.8億元摘得北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗商業(yè)金融用地，溢價(jià)率均超140%，綜合樓面價(jià)為2.9萬(wàn)元 /平方米。3天后意外消息傳出，主導(dǎo)舉牌的金茂最終報(bào)價(jià)超出了碧桂園的授權(quán)金額，碧桂園為此就地塊的價(jià)格和資金問(wèn)題核算項(xiàng)目成本和價(jià)值，正在考慮退出地塊 開發(fā)。
“‘退地事件’也許能給‘高燒’的豐臺(tái)地價(jià)降降溫?！币患覈?guó)企的相關(guān)人員說(shuō)。北京商報(bào)記者曾在樊家村地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)采訪時(shí)與該人士相遇，他告訴北 京商報(bào)記者，他所供職的公司幾年前曾在豐臺(tái)南四環(huán)總部基地附近拿地開發(fā)了戶型在400平方米上下的豪宅，這在當(dāng)時(shí)以改善型產(chǎn)品為主的豐臺(tái)板塊十分罕見。即 便如此，當(dāng)初項(xiàng)目開盤時(shí)的價(jià)格起價(jià)3.3萬(wàn)元。實(shí)際上該樓盤2013年才交房，算得上是準(zhǔn)新房。現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的二手房單價(jià)才達(dá)到5萬(wàn)元左右，比樊家村地王 價(jià)格還低2萬(wàn)多元，實(shí)在讓人匪夷所思。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，北京豪宅市場(chǎng)已處于明顯供過(guò)于求的局面，這些高價(jià)地一方面面臨巨大資金成本的壓力；另一方面也面臨艱難的“去化”壓 力。北京豪宅項(xiàng)目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中產(chǎn)階級(jí)客群增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢。因此未來(lái)北京豪宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象，豪宅項(xiàng)目之間也將出現(xiàn) 激烈競(jìng)爭(zhēng)。
專家指出，如果此前豐臺(tái)地王接連出現(xiàn)，以及板塊內(nèi)土地溢價(jià)率快速攀升讓市場(chǎng)進(jìn)入癲狂狀態(tài)，那么“碧桂園退地事件”的現(xiàn)實(shí)，必將引起行業(yè)及企業(yè)的反思。持續(xù)火爆的豐臺(tái)土地市場(chǎng)能否持續(xù)，遭到透支的土地價(jià)格將有誰(shuí)來(lái)還債，都將讓后續(xù)進(jìn)入企業(yè)不得不謹(jǐn)慎小心。
