新浪樂居訊 以“本輪房價(jià)上漲，還將持續(xù)多久？”為主題的易居論壇日前在上海舉行。來自房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)企業(yè)與研究機(jī)構(gòu)的代表與會(huì)，發(fā)表了各自見解。論壇上，圍繞當(dāng)前及未來市場走勢、房企如何謀求更大的轉(zhuǎn)型等，各位專家給出了相應(yīng)的判斷，引發(fā)了與會(huì)者的思考。
??華東師范大學(xué)終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳指出，三期疊加下的中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)發(fā)展，需要有賽跑的精神。只有經(jīng)濟(jì)質(zhì)量提高的速度超過經(jīng)濟(jì)下滑的速度，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型才算成功。在這樣一個(gè)過程中，中國房地產(chǎn)新常態(tài)的發(fā)展，要為下行壓力大的中國經(jīng)濟(jì)托一把，并為其轉(zhuǎn)型贏得時(shí)間。要充分利用新一輪市場與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量的全面提高。
??房地產(chǎn)冷暖交替現(xiàn)象明顯
??對(duì)于今年前三季度的市場走勢，與會(huì)者的觀點(diǎn)是，包括市場交易等指標(biāo)在內(nèi)趨于活躍，但其他一些指標(biāo)并沒有太大的表現(xiàn)。進(jìn)而使得前三季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了冷暖交替的現(xiàn)象。
??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長4.2%），增速比1-8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資47505億元，增長1.7%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。
??而類似市場交易的數(shù)據(jù)則有較好的表現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，30個(gè)典型城市年初累計(jì)新建商品住宅成交面積同比增幅為28.2%。在2015年1月該增幅曲線開始走出負(fù)增長區(qū)間。受2月份市場成交相對(duì)低迷的影響，該同比增幅曲線出現(xiàn)波動(dòng)，但3-9月份繼續(xù)出現(xiàn)上升。
??對(duì)于這樣一種市場走勢，復(fù)地集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃副總監(jiān)季峰認(rèn)為，今年前三季度全國市場的表現(xiàn)有一個(gè)鮮明的特點(diǎn)，銷售等指標(biāo)有點(diǎn)熱，而投資等指標(biāo)有點(diǎn)冷。在市場交易趨于活躍的情況下，由于全國商品房的高庫存壓力并沒有完全釋放，所以會(huì)造成房企不愿意投資和新開工。這也表明依然有很多房企并沒有津津樂道于目前的市場表現(xiàn)，對(duì)于未來市場總體上依然持謹(jǐn)慎態(tài)度。
??對(duì)于明年市場的判斷，與會(huì)者提醒還需要關(guān)注一些不確定的因素。平安好房董事長兼CEO莊諾認(rèn)為，在未來產(chǎn)品投資和營銷過程中，需要考慮未來房子的需求方是誰。比如說，目前很多90后、00后實(shí)際上能夠繼承父輩的房產(chǎn)，所以從這個(gè)角度看，傳統(tǒng)的剛需是在弱化的。毋庸置疑，未來如何激活新一輪購房需求、讓房地產(chǎn)市場繼續(xù)被看好，顯然是需要考慮各類復(fù)雜的因素。最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是，后續(xù)應(yīng)積極做好市場需求的調(diào)研或課題。
??庫存結(jié)構(gòu)問題更值得關(guān)注
??今年前三季度是堅(jiān)持去庫存的重要時(shí)機(jī)。一系列包括降準(zhǔn)、降息等政策釋放了積極的信號(hào)，對(duì)于去庫存的目標(biāo)完成有重大利好。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，截至今年9月底，所監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26711萬平方米，同比減少1.7%。在庫存同比增幅保持連續(xù)53個(gè)月正增長態(tài)勢的情況下，8月份首次出現(xiàn)負(fù)增長，9月份延續(xù)這樣一個(gè)趨勢。
??面對(duì)這樣一個(gè)較好的去庫存態(tài)勢，易居營銷集團(tuán)上海副總經(jīng)理陳廣穎認(rèn)為，從所代理的各樓盤表現(xiàn)看，各家房企采取了早開早賣的策略，所以不會(huì)有太大的業(yè)績壓力。尤其對(duì)于一線城市來說，包括改善型購房需求的積極釋放，都會(huì)對(duì)相應(yīng)庫存有積極的去化作用。而預(yù)計(jì)到了第四季度，包括剛需樓盤的去化速度依然會(huì)比較快。
??上海二手房指數(shù)辦公室常務(wù)副主任、秘書長梁志超認(rèn)為，未來十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)將實(shí)現(xiàn)增量市場向存量市場過渡，二手房取代新房占據(jù)交易市場主導(dǎo)地位。從發(fā)達(dá)國家市場交易量來看，二手房往往是新房的9-3倍。上海二手房交易超過新房早在七八年前就開始了，而整體市場動(dòng)力因素，一二手房是交替顯現(xiàn)的，僅關(guān)注新房是目前研究的短板。二手房的很多指標(biāo)，包括交易主體、庫存、掛牌量、定價(jià)策略、政策敏感度都與一手房不一樣。
??方興地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理助理吳文俊對(duì)庫存背后的結(jié)構(gòu)問題進(jìn)行了深入的分析。他認(rèn)為，雖然今年整體市場的反響是不錯(cuò)的，但在去庫存方面依然需要重視庫存結(jié)構(gòu)問題。如果房企項(xiàng)目的前期定位出現(xiàn)了問題，那么在去庫存方面就會(huì)面臨困難，即會(huì)延長去庫存的周期。所以在項(xiàng)目投資方面，建議各大房企一定要找大企業(yè)、大品牌商進(jìn)行合作，唯有強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，才能讓產(chǎn)品質(zhì)量充分得到信任，并且真正做大市場。
??上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總經(jīng)理崔霽認(rèn)為，從上海目前市場的具體表現(xiàn)看，高端改善型的物業(yè)總體上是稀缺的，價(jià)格也是率先上漲的，反映了此類物業(yè)的去庫存壓力在積極釋放。同時(shí)，在此前市政府強(qiáng)調(diào)調(diào)結(jié)構(gòu)的問題上，政府的預(yù)期引導(dǎo)作用明顯，后續(xù)也會(huì)促使房地產(chǎn)市場如土地資源朝更有效的利用方向轉(zhuǎn)變，這對(duì)于調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)也有積極意義。
??關(guān)于明年市場的預(yù)判存在分歧
??關(guān)于今年第四季度以及明年市場的判斷，部分與會(huì)者認(rèn)為目前指標(biāo)基本上處于筑底的態(tài)勢，隨著第四季度看漲預(yù)期的強(qiáng)化，以及房企推盤規(guī)模的增加，市場交易將繼續(xù)趨于活躍。而交易量的繼續(xù)活躍，也會(huì)帶動(dòng)其他一些指標(biāo)的表現(xiàn)持續(xù)變好。
??而正榮上?？偨?jīng)理章建波認(rèn)為，之所以現(xiàn)在很多房企會(huì)有一定的消極情緒，和目前房企面臨著類似毛利率、凈利率等指標(biāo)下降有關(guān)。如果融資成本不能夠快速降下來，那么對(duì)于明年市場的預(yù)判則會(huì)顯得相對(duì)悲觀。當(dāng)然，對(duì)于一二線城市來說，雖然土地的溢價(jià)率比較高，但后續(xù)產(chǎn)品銷售的溢價(jià)率也會(huì)比較高。所以對(duì)于此類市場來說，依然會(huì)被看好，即投資機(jī)會(huì)依然是存在的。
??有房企表示四季度的銷售節(jié)奏依然需要加快，以期加快資金回籠。但對(duì)于上實(shí)城開執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁葉維琪而言，目前企業(yè)銷售業(yè)績表現(xiàn)好于預(yù)期。主要問題不在于是否要投資，而在于如何充分利用相對(duì)充裕的資金，來尋找新的投資機(jī)會(huì)。當(dāng)然，基于目前市場的表現(xiàn)，將充分和其他同類或者更優(yōu)秀的企業(yè)進(jìn)行合作，在發(fā)揮合作優(yōu)勢的基礎(chǔ)上順利進(jìn)行新一輪市場投資。
??與會(huì)者認(rèn)為，雖然對(duì)于明年市場的預(yù)判有一定分歧，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位則依然需要堅(jiān)持。尤其從目前宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)依然扮演了重要的、甚至是支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。所以不同房企對(duì)于市場的不同判斷，并不意味著對(duì)此類產(chǎn)業(yè)價(jià)值的抹殺。關(guān)鍵在于如何尋找到一個(gè)更適應(yīng)行業(yè)新常態(tài)的商業(yè)模式。
??企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整需更靈活
??回歸客戶需求，是房企積極做轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到新開工再到預(yù)售是需要一定時(shí)間的，所以目前庫存不足的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)發(fā)出了警示。對(duì)于部分大城市來說，過去一年堅(jiān)持的“去庫存”戰(zhàn)略應(yīng)該有所調(diào)整，即轉(zhuǎn)向“補(bǔ)庫存”的戰(zhàn)略上來，否則庫存不足的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)繼續(xù)加大。
??職業(yè)經(jīng)理人傅強(qiáng)認(rèn)為，目前客戶對(duì)于房源的挑選越來越挑剔，反映了其對(duì)于市場預(yù)期和居住價(jià)值的不斷變化。對(duì)于房企來說，需要對(duì)整個(gè)市場因素做出量化分析，這對(duì)于維護(hù)企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃有重要作用。同時(shí)，后續(xù)此類戰(zhàn)略調(diào)整是否妥當(dāng)，也要看政策變動(dòng)和消費(fèi)者市場預(yù)期的變動(dòng)。
??上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)李然博士認(rèn)為，從目前房企的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型角度看，已經(jīng)從過去依賴資源轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕾嚻放频陌l(fā)展模式。而后續(xù)在服務(wù)創(chuàng)新和培育更好的客戶體驗(yàn)方面，部分房企依然會(huì)有新的動(dòng)作。典型例子就是物業(yè)板塊的上市和房產(chǎn)資本界的各類合作等。此類模式的轉(zhuǎn)變，對(duì)于其他房企而言自然是有借鑒意義的。
??與會(huì)者認(rèn)為，今年前三季度不同房企的業(yè)績表現(xiàn)，充分說明了在市場機(jī)制更加靈活的背景下，房企的競爭將面臨更大的挑戰(zhàn)。這也驅(qū)動(dòng)了各家房企積極謀求戰(zhàn)略創(chuàng)新和尋求新的成長路徑。房企無論是繼續(xù)堅(jiān)守和加碼房地產(chǎn)市場，還是逐漸轉(zhuǎn)型尋求新業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，實(shí)際上并沒有對(duì)錯(cuò)之分，關(guān)鍵要看此類戰(zhàn)略調(diào)整的成本和收益究竟有多大。但有一點(diǎn)是確定的，房企積極做出調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的提振，都會(huì)有積極的作用。
