上海易居房地產(chǎn)研究院10月14日發(fā)布2015年第三季度《一線城市豪宅公寓市場研究報告》，報告顯示，三季度一線城市單價6萬元以上豪宅公寓（去除別墅）成交3734套，創(chuàng)下2014年以來的季度新高，環(huán)比增加39%，同比增加380%。一線城市豪宅公寓有成交記錄的項(xiàng)目達(dá)145個，相比二季度79個，大增83%；成交量前十名被上海、深圳樓盤包攬。四個一線城市成交均價以廣州8.6萬元/平方米最高；但一線城市最貴的前十個樓盤中無廣州項(xiàng)目，成交均價都高于10萬元/平方米；上海、北京、深圳分別占據(jù)5、4、1席。
??報告還顯示，三季度一線城市豪宅公寓套均面積178平方米，環(huán)比縮小10%，戶型趨小化加劇。研究認(rèn)為，市場需求不再追逐大面積戶型，而是關(guān)注產(chǎn)品本身的硬件設(shè)施，以及對小區(qū)內(nèi)外的公共配套。從供應(yīng)方面看，科技含量高、生態(tài)環(huán)境好、教育資源豐富、高智能等都是當(dāng)前豪宅公寓的標(biāo)配和賣點(diǎn)。
??易居房地產(chǎn)研究院研究員謝金龍認(rèn)為，當(dāng)前豪宅公寓市場持續(xù)火爆的原因主要有四點(diǎn)：第一，整個樓市復(fù)蘇的大環(huán)境，尤其是近期一線城市新建商品住宅成交均價漲幅較大，二季度環(huán)比增長超過4.6%，同比超過20%，在一定程度上均價上漲也反映房價水平上漲，買漲不買跌的心理刺激了高凈值人群購買；第二，房地產(chǎn)、金融等政策的寬松，增加了市場的購買力；第三，股票市場前段時間大跌，未來前景難測，多個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩、IPO和定向增發(fā)暫緩等一系列因素，導(dǎo)致了資本投資渠道變窄，而對房地產(chǎn)抗跌保值預(yù)期的進(jìn)一步增加；第四，高端改善需求加快釋放，隨著收入水平的提高，居民對高品質(zhì)生活的追求，加上一線城市的限購條件放緩，高收入群體換置到居住更舒適、配套更完備的高端居住社區(qū)?？偟膩碚f，不管出于自住還是保值目的，在當(dāng)前樓市復(fù)蘇、投資渠道受限、經(jīng)濟(jì)前景難辨的大環(huán)境下，豪宅公寓市場的熱度不會長此已久，退燒是必然的趨勢，未來需求將更為溫和。
??報告指出，從政府層面來說，不同于別墅項(xiàng)目容積率小、戶型大，豪宅公寓用地更利于城市集約節(jié)約用地，符合城市可持續(xù)發(fā)展要求；也能很好地貫徹李克強(qiáng)總理兩會期間提出的鼓勵改善性住房需求的指示，釋放高凈值人群的購房需求。從市場角度來看，樓市正在復(fù)蘇，豪宅公寓作為其中一類居住產(chǎn)品，必將隨大勢而行；此外，過往年份積壓的需求釋放也需持續(xù)一段時間，四季度成交量預(yù)計仍會保持較高增長。從產(chǎn)品本身上說，居民收入的增長，住房市場化發(fā)展十幾年催生的大量置換和改善需求，以及居民對高品質(zhì)生活的想往等等，都為豪宅公寓市場帶來了強(qiáng)大需求動力。應(yīng)該說，此輪豪宅公寓市場的火爆行情有其內(nèi)在動力和合理性，未來成長空間仍然值得期待。
??三季度一線城市豪宅公寓成交環(huán)比增加近四成，再創(chuàng)季度新高
一、 三季度豪宅公寓成交量環(huán)比增39%
??2015年三季度，一線城市豪宅公寓成交3734套，再創(chuàng)季度新高，同比增長380%，環(huán)比增長39%。前三季度累計成交7429套，同比增長326%。成交量持續(xù)快速增長原因較多，主要可歸結(jié)為：第一，整個樓市復(fù)蘇的大環(huán)境，尤其是近期一線城市新建商品住宅成交均價漲幅較大，二季度環(huán)比增長超過4.6%，同比超過20%，大大“刺激”了部分高凈值群體；第二是，貨幣政策極其寬松，流動性仍舊較為充裕；第三，相對有限的投資渠道，股票市場前段時間大跌，未來前景難測，多個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩，IPO和定向增發(fā)暫緩等一系列因素導(dǎo)致資本投資渠道變窄，進(jìn)一步增長了對這種抗跌保值效果較好的產(chǎn)品的需求；第四，高端改善需求加快釋放，隨著收入水平的提高，居民對高品質(zhì)生活的追求，加上一線城市的限購條件以及高端物業(yè)相對更優(yōu)的保值特點(diǎn)，高收入群體也很樂意換置到居住更舒適、配套更完備的高端居住社區(qū)?？偟膩碚f，不管出于自主還是保值目的，在當(dāng)前樓市復(fù)蘇、投資渠道受限、經(jīng)濟(jì)前景難辨的大環(huán)境下，豪宅公寓市場的熱度還將進(jìn)一步延續(xù)，但退燒是必然的趨勢，未來需求將更為溫和。
??圖1 一線城市豪宅公寓成交量季度走勢
??數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院
二、 三季度一線城市豪宅公寓成交量排名
??2015年三季度，一線城市豪宅公寓有成交記錄的項(xiàng)目達(dá)145個，相比二季度79個，大增83%，產(chǎn)品的區(qū)位及內(nèi)外部形態(tài)更加豐富，用戶的選擇更加多樣。在三季度一線城市豪宅公寓成交量TOP50的排名中，上海、北京、深圳分別為1624套、378套、1272套，無廣州項(xiàng)目，上海、深圳兩地項(xiàng)目成交占比達(dá)88%。廣州成交量最高排名在第60位，為天河區(qū)珠江新城的匯悅臺項(xiàng)目，成交13套，合計4400多平方米。
??三季度，成交量前十的項(xiàng)目仍然被上海、深圳包攬，合計成交1764套，環(huán)比增長44%。相比二季度上海大寧金茂府成交量占比20%的情況，三季度深圳華潤城及洪榮源壹方中心兩項(xiàng)目成交占比37%，作為兩個加推項(xiàng)目，前期蓄客及開盤前后的營銷推廣做了不少貢獻(xiàn)。
??表1 三季度一線城市豪宅公寓成交量TOP50（按套數(shù)）
??數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院
三、 三季度深圳豪宅公寓成交面積環(huán)比仍然大漲127%
??2015年三季度，上海豪宅公寓成交1832套，同比增長426%。四個一線城市同比環(huán)比都保持較大增幅，深圳仍然保持領(lǐng)先。北京成交531套，同比增長84%。廣州成交19套，同比增長58%。深圳成交1352套，同比增長940%，環(huán)比增長127%。深圳豪宅公寓成交面積持續(xù)大漲的幾個特殊原因，一是延續(xù)剛需盤的價格大漲，使得一部分人在高位出售舊房換新房，進(jìn)而有資金進(jìn)入豪宅公寓市場；第二個因素是供應(yīng)的相對有限；第三，價格漲得快，導(dǎo)致更多在售和開盤項(xiàng)目符合豪宅公寓標(biāo)準(zhǔn)。
??三季度豪宅公寓成交結(jié)構(gòu)中，上海成交套數(shù)占比49.1%，仍然接近過半；深圳漲幅較大，占比從二季度的22.3%上升到當(dāng)前的36.2%。
四、 三季度一線城市豪宅公寓套均面積約178平米
??2015年三季度，一線城市豪宅公寓套均面積178平方米，同比下降11%，環(huán)比下降10%。四個一線城市僅北京同比環(huán)比保持較高增長，主要由于三季度同一項(xiàng)目產(chǎn)品面積的增大，如望京·金茂府、泛海國際等，以及相對大戶型項(xiàng)目的成交，如霞公府、合生·霄云路8號等項(xiàng)目。當(dāng)前豪宅公寓仍然延續(xù)以下發(fā)展趨勢：戶型面積不需太大，除了關(guān)注產(chǎn)品本身的硬件設(shè)施外，對小區(qū)內(nèi)外的公共配套考慮也越來越多，科技含量高、生態(tài)環(huán)境好、教育資源豐富、高智能等等很多都是當(dāng)前豪宅公寓的標(biāo)配和賣點(diǎn)。
