豐臺多個(gè)超10萬元項(xiàng)目入市 成新興豪宅聚集地 “最嚴(yán)限購”后通州零供應(yīng) 大興多個(gè)新盤逆襲搶客。
金秋10月不僅是收獲的季節(jié)，也是樓市傳統(tǒng)的旺季。剛剛過去的十一長假期間，樓市較之前幾個(gè)月有明顯回升跡象。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年“十一”小長假期間（10.01-10.07）北京共成交商品住宅（不含保障房與自住房）342套，成交面積3.43萬平方米，成交均價(jià)為24548元/平方米，相比去年“十一”同期，上漲了16%。也正是看到了十月份不錯(cuò)的開局，更多的開發(fā)商計(jì)劃趁熱打鐵，推出更多新盤。
據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)將有36個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括紫金印象、魯能釣魚臺美高梅公館、懋源·釣云臺等17個(gè)純新盤，以及包括龍湖滟瀾新宸、福海棠華苑、上林溪南區(qū)、華遠(yuǎn)和墅等在內(nèi)的19個(gè)老項(xiàng)目后期。這也是今年第一次連續(xù)3個(gè)月的開盤項(xiàng)目都維持在35個(gè)左右。
“銀十”36個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤 高端產(chǎn)品醞釀“保價(jià)提利”
伴隨著成交量的增長，房價(jià)也開始攀升。從10月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目特征來看，依舊延續(xù)上月特征，高端項(xiàng)目入市積極性高漲。預(yù)計(jì)入市的35個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中僅別墅項(xiàng)目就占據(jù)6席，預(yù)期售價(jià)60000元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目也多達(dá)8個(gè)，房企們摩拳擦掌想要“保價(jià)提利”。
像位于東四環(huán)的高端豪宅泛海容郡項(xiàng)目，最新推出的部分無論成交量還是成交價(jià)格都明顯攀升。均價(jià)已經(jīng)由去年的6萬元/平方米提升到了7.5萬元/平方米。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向北京青年報(bào)記者表示，一方面，項(xiàng)目所處的東四環(huán)的位置和學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢支撐著價(jià)格的提升，另一方面，在9、10月份，豪宅市場供應(yīng)量明顯增加。越接近年末，各大銀行的放款額度也越少，放款速度也會減慢，所以不少意向購房人都選擇在9、10月份出手購房，因此項(xiàng)目也選擇在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)加推。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從8月份開始，北京的別墅與公寓豪宅成交創(chuàng)下小高峰，整體高端市場成交活躍度明顯提升，加之房企在今年普遍已完成銷售目標(biāo)后，提升利潤水平的訴求更加強(qiáng)烈，是加速推出高端項(xiàng)目的重要拉動(dòng)因素。而高端項(xiàng)目占比的不斷上升，預(yù)計(jì)將拉動(dòng)北京商品住宅成交價(jià)格水平再次創(chuàng)下新高。
豐臺成為新興豪宅區(qū)
豪宅供應(yīng)增加，其中大部分集中在了豐臺區(qū)域。10月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目中位于豐臺的有釣云臺、福海棠華苑等3個(gè)普宅項(xiàng)目，以及魯能·釣魚臺美高梅公館、中奧廣場首站兩個(gè)商住項(xiàng)目，其中釣云臺項(xiàng)目單套售價(jià)高達(dá)千萬起。此外，豐臺上半年的明星項(xiàng)目龍湖西宸原著也可能推出平層產(chǎn)品，近15萬/平方米左右的定價(jià)，進(jìn)一步加深了豐臺這一新興豪宅區(qū)的形象。
據(jù)北青報(bào)記者了解，豐臺作為內(nèi)城區(qū)卻在北京樓市中長期邊緣化。直到2013年，龍湖、泰禾等品牌開發(fā)商接連進(jìn)軍西南三環(huán)市場，豐臺土地價(jià)格迅速攀升，就在9月初，中鐵建和方興聯(lián)合體以超過5萬元/平方米的價(jià)格拿下豐臺石榴莊地塊，再次引發(fā)業(yè)內(nèi)對豐臺豪宅區(qū)崛起的關(guān)注。
懋源地產(chǎn)西南三環(huán)的釣云臺項(xiàng)目就可能在近期入市，據(jù)了解，項(xiàng)目由4棟12-14層的高層組成，總共106戶，主力戶型在170平方米到260平方米之間。
無獨(dú)有偶，龍湖西宸原著項(xiàng)目也將推出其平層玉府產(chǎn)品，售價(jià)預(yù)計(jì)在15萬元/平方米左右。其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對北青報(bào)記者表示，玉府作為內(nèi)城豪宅產(chǎn)品，本身土地已經(jīng)非常稀缺，但仍考慮到高贈送的附加值，包括1.8米寬的陽臺和設(shè)備平臺，都是贈送部分，其中設(shè)備平臺既可以當(dāng)作保姆間也可以視作多了半間屋子。
對于豐臺豪宅扎堆的現(xiàn)象，任啟鑫表示，以往豐臺區(qū)在北京房地產(chǎn)版圖當(dāng)中一直處于被冷落的“配角”地位，從住宅存量來看，目前豐臺區(qū)商品住宅存量僅在3000套左右，僅占到全市住宅存量的3%。不過隨著城區(qū)可開發(fā)土地的日益減少，豐臺三、四環(huán)土地也開始集中推出，而受到土地成本的拉升，這類項(xiàng)目多將以豪宅產(chǎn)品面世，例如10月預(yù)計(jì)入市的天恒金融街公園懿府、釣云臺等。而除此之外，豐臺三、四環(huán)之間還包括已入市的龍湖西宸原著，尚未入市的泰禾西局地塊、愗源夏家胡同地塊、華潤亞林西地塊、中鐵建方興石榴莊地塊等高價(jià)地，以及即將于9月底出讓的樊家村“準(zhǔn)地王”地塊。而隨著這些項(xiàng)目的逐漸入市，豐臺三、四環(huán)之間也將成為繼東壩之后，北京西部新興的“豪宅區(qū)”。
通州啞火 新盤零供應(yīng)
雖然10月份整體樓市很可能量價(jià)齊升，但引人注意的是，在8月開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)到37個(gè)的年度高峰之后，接下來的“金九銀十”的新盤放量卻始終未能突破這一水平。尤其是處于風(fēng)口浪尖的通州區(qū)域，隨著最嚴(yán)限購令推出，成交被瞬間冰凍，居然在10月份沒有一個(gè)新盤供應(yīng)。
不久前因“北京市行政副中心”塵埃落定而大熱的通州房地產(chǎn)市場，被“史上最嚴(yán)限購政策”切實(shí)澆上了一盆“冷水”。
最新的規(guī)定顯示，對已擁有一套住房、無法提供在通州區(qū)落戶滿3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅證明的本市戶籍居民家庭；無法提供近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭將暫停向其出售通州區(qū)商品住房。在全國限購松綁大環(huán)境下，北京通州“逆行”加緊限購，讓此前積極“喊漲”的樓盤，陷入了“降與不降”的拉鋸戰(zhàn)。
一度惜售的通州各個(gè)項(xiàng)目，在“最嚴(yán)限購”實(shí)施前紛紛連夜開盤，但密集成交過后，除了商住樓這一缺口外，通州樓市陷入了全面死寂。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，10月份預(yù)計(jì)開盤的36個(gè)項(xiàng)目，居然沒有一個(gè)來自通州，通州區(qū)域的新盤供應(yīng)也在2015年里，第一次掛零。
對此，任啟鑫對北青報(bào)記者表示，8月份新盤入市高峰得益于通州限購前夜的集中推盤。但在進(jìn)入“金九銀十”之后，雖然信貸等政策寬松的刺激使得開發(fā)商推盤意愿持續(xù)高漲，但同時(shí)通州區(qū)的整體“啞火”使得原本銷售旺季總欠一把火后，未能突破今年的供應(yīng)最高峰。
大興接棒成剛需集中地
通州供應(yīng)斷頓，給了房山和大興更多的機(jī)會，這些區(qū)域的項(xiàng)目積極開盤，搶奪剛需和部分剛需改善型的購房人。從10月入市項(xiàng)目的區(qū)域分布來看，大興區(qū)將要開盤的項(xiàng)目最多，達(dá)到了6個(gè)，占據(jù)各區(qū)供應(yīng)的榜首。其提供的產(chǎn)品類型也較為豐富，即有像華遠(yuǎn)和墅這樣的別墅項(xiàng)目，也有金融街·漫香林第6區(qū)這樣的普通住宅產(chǎn)品，還有像萬科天地這類的商住項(xiàng)目。
根據(jù)亞豪統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月1日至17日，大興區(qū)共實(shí)現(xiàn)商品住宅（不含保障房與自住房）684套，占全部成交比重為21%居各區(qū)之首。任啟鑫表示，目前大興區(qū)成交主要集中在大興新城以及亦莊兩個(gè)區(qū)域，其中大興新城以首置剛需項(xiàng)目為主導(dǎo)，而亦莊區(qū)域則以改善型項(xiàng)目為主導(dǎo)，這兩部分需求均為目前政策導(dǎo)向所在。加上政策導(dǎo)向的刺激，使得大興區(qū)需求得以集中釋放，也吸引了眾多新項(xiàng)目的不斷入市
“銀十”去庫存或提速
整體樓市的供應(yīng)充足，也促使了成交的上升。根據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，10月1日至11日，新建商品住宅網(wǎng)簽量為1438套，純商品住宅（不含保障房、自住房）成交655套，較去年同期上漲21.7%。
黃瑜表示，近期中央繼續(xù)出臺寬松的貨幣信貸政策，持續(xù)刺激需求入市，一系列投融資端口調(diào)整政策出臺，鼓勵(lì)企業(yè)加快開發(fā)節(jié)奏、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，寬松的市場環(huán)境為樓市升溫注入新動(dòng)力。
開發(fā)商為了年底沖刺業(yè)績，趁著“銀十”也在積極推出新房源和促銷手段。鏈家網(wǎng)研究院李巧玲認(rèn)為，在供應(yīng)方面，考慮到多數(shù)需求會受節(jié)假日影響推遲入市，一般來說10月上旬鮮有項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)中下旬供應(yīng)或?qū)⒂瓉砀叻?，“銀十”也將成為開發(fā)商去庫存的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
