滬上房租會(huì)持續(xù)大漲嗎

在房?jī)r(jià)上漲的帶動(dòng)、市場(chǎng)供應(yīng)減少而需求持續(xù)增加等多重因素的共同作用下，上海房屋租金水平一漲再漲。不過(guò)連續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，隨著租賃淡季的到來(lái)或難以為繼，所以建議租房族趁此機(jī)會(huì)盡快換租。

　　滬上房租大幅上漲

　　上海的租房族近期遭遇了租金上漲季，租金上漲時(shí)間長(zhǎng)不說(shuō)，漲幅也超過(guò)了以往任何一年。
　　最近準(zhǔn)備換租的劉先生徹底放棄了該想法，他準(zhǔn)備跟房東好好談?wù)?，?zhēng)取以一個(gè)比較實(shí)惠的價(jià)格再續(xù)租一年。因?yàn)樾『⒃谄謻|上學(xué)，劉先生將自家閘北區(qū)的住房租了出去，在女兒學(xué)校附近租房住。早在上個(gè)月，房東就通知他，如果續(xù)租的話，房租將要上漲1200塊。劉先生去年是以6000元/月租下的這套兩房，如答應(yīng)房東的要求，房租支出將提高兩成，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的心理預(yù)期。于是在協(xié)商無(wú)果之后，劉先生考慮換租。但讓劉先生沒(méi)想到的是，周邊所有公寓租金價(jià)格都出現(xiàn)了大幅上漲情形。
　　其實(shí)，所有上海租房族都經(jīng)歷著跟劉先生一樣的遭遇，即不得不接受住房租金大幅上漲的現(xiàn)實(shí)。上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，全上海市房租價(jià)格有一定的上漲，中環(huán)區(qū)域的租金普遍上漲25%左右，最高漲幅接近30%。更有甚者，個(gè)別區(qū)域因?yàn)榄h(huán)外區(qū)域租金水平上漲幅度較大，抹平了與環(huán)內(nèi)的差距。
　　記者從上海鏈家閘北區(qū)部分門(mén)店了解到，區(qū)域內(nèi)部分小區(qū)租金水平出現(xiàn)大幅上漲情形。如大華板塊一套建成時(shí)間不超過(guò)10年的兩房，在去年9月份報(bào)價(jià)為5000元/月，而今年9月份則漲到了6000元/月。此外，一些較為緊俏的小面積公寓，漲幅更是驚人，如同在大華板塊內(nèi)的大華三村一套46平方米的一室房源，去年同期月租報(bào)價(jià)為2400元，目前已漲到3500元，漲幅高達(dá)45%，已經(jīng)達(dá)到令人咋舌的地步。同在中環(huán)線附近的徐匯田林板塊，住宅租金漲幅同樣不小。如田林新村內(nèi)40～50平方米的房源，月租已從去年同時(shí)期的4000元，上漲至目前5000元的水平，漲幅在25%左右。
　　中環(huán)線以內(nèi)板塊租金水平同樣也出現(xiàn)了明顯上漲，有部分住宅租金在近期出現(xiàn)了“三級(jí)跳”。如距離徐家匯不遠(yuǎn)的愛(ài)建園，一套面積約120平方米的小三房，房東8月初報(bào)價(jià)為8000元/月，受租金整體上漲影響，9月初便加價(jià)到9000元/月，9月底更是直接要價(jià)1萬(wàn)元/月。
　　記者了解到，自今年年初以來(lái)，租金水平一直處于上漲態(tài)勢(shì)，尤其是在近段時(shí)間出現(xiàn)了加速跡象。記者從上海房屋租賃指數(shù)辦公室了解到，在今年前8個(gè)月，指數(shù)水平一直維持上升態(tài)勢(shì)，從1月份的1673點(diǎn)上漲到8月份的1756點(diǎn)，上漲了83點(diǎn)。
　　通過(guò)進(jìn)一步觀察發(fā)現(xiàn)，上海住宅租金從今年6月份開(kāi)始，出現(xiàn)了加速上漲態(tài)勢(shì)。在前5個(gè)月，租金指數(shù)每月增加額維持在個(gè)位數(shù)水平，如在需求最為旺盛的4月份，租金指數(shù)上漲僅9個(gè)點(diǎn)。但從5月份開(kāi)始，租金水平上漲速度開(kāi)始加速，最近幾個(gè)月指數(shù)上漲均維持在兩位數(shù)水平，如6、7月份超過(guò)20點(diǎn)。
　　租金大漲事出有因
　　在房?jī)r(jià)上漲、市場(chǎng)供應(yīng)減少而市場(chǎng)需求持續(xù)增加等多重因素的共同作用下，滬上住宅租金水平出現(xiàn)上漲局面。
　　專家指出，房?jī)r(jià)與租金之間會(huì)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前市中心區(qū)域一套公寓租金回報(bào)率僅1.5%～2%之間，已經(jīng)處于低估態(tài)勢(shì)。而在目前改善型購(gòu)房政策放寬的情況下，部分投資性購(gòu)房需求繼續(xù)釋放，進(jìn)而間接地帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。比如說(shuō)閘北大寧商圈的部分高端物業(yè)價(jià)格上漲后，部分二手房的租金迅速調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)同步漲價(jià)的做法。
　　而另一方面，二手房成交量的放大，在一定程度上使得租賃市場(chǎng)供應(yīng)減少。據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年8月末，上海二手房成交量達(dá)到23.8萬(wàn)套，遠(yuǎn)超去年19.6萬(wàn)套的成交量。而市場(chǎng)成交的活躍，也使得二手房掛牌增加。數(shù)據(jù)表明，在今年3月中旬，二手房掛牌量一度只有7.4萬(wàn)套左右，而到了8月末，則增加到了10.5萬(wàn)套的水平。上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，二手房市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)存在“蹺蹺板”關(guān)系，二手房成交火爆導(dǎo)致成交、掛牌量增加，必然會(huì)造成租賃市場(chǎng)供應(yīng)相應(yīng)減少，造成“僧多粥少”局面，其結(jié)果就是推高租金價(jià)格。
　　政策環(huán)境及市場(chǎng)趨勢(shì)的變化，也不利于租賃市場(chǎng)供應(yīng)。由于近年來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)整，特別是理財(cái)產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。而加上上海一直采取限購(gòu)措施，近3年時(shí)間里房產(chǎn)投資比例降到歷史最低水平，有研究機(jī)構(gòu)跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示不足5%。這樣的變化，房產(chǎn)投資意愿的大幅下降，使得租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)有限，也會(huì)在某種程度上影響房屋租賃市場(chǎng)的供應(yīng)節(jié)奏。
　　此外，上海屬于人口導(dǎo)入型城市，城市人口一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致市場(chǎng)需求一直較為旺盛。據(jù)上海70萬(wàn)人左右樣本規(guī)模的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，2014年末上海市常住人口約2425萬(wàn)人，較2013年末的2415萬(wàn)人，增加了10萬(wàn)人。而相較2010年末的2302萬(wàn)人口規(guī)模來(lái)說(shuō)，增加了123萬(wàn)人，相當(dāng)于一個(gè)西部中等城市的人口規(guī)模。對(duì)此專家指出，如此巨大人口數(shù)量的流動(dòng)，導(dǎo)致市場(chǎng)需求一直高居不下，
　　未來(lái)走勢(shì)即將分化
　　租賃市場(chǎng)即將迎來(lái)年內(nèi)淡季，現(xiàn)階段房租強(qiáng)勁的上漲態(tài)勢(shì)會(huì)否保持下去？
　　對(duì)于接下來(lái)的租金走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士表示會(huì)出現(xiàn)分化，市場(chǎng)整體很難再延續(xù)快速上漲態(tài)勢(shì)，但部分熱點(diǎn)區(qū)域仍舊表現(xiàn)搶眼。陸騎麟表示，到了金九銀十，租金一般不會(huì)繼續(xù)上漲了，但是目前在市場(chǎng)整體看好的情況下，房東隨時(shí)都可能調(diào)整價(jià)格。高端涉外及CBD區(qū)、中端近郊次新房區(qū)、低端市區(qū)與近郊區(qū)，租金在需求推動(dòng)下，維持較大的漲幅。而其余板塊，由于需求不足，租金自然平穩(wěn)下落。面對(duì)即將到來(lái)的租賃淡季，如若二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)趨于活躍，或?qū)ψ赓U市場(chǎng)掛牌量造成影響。因此，局部板塊供應(yīng)緊張、租金走勢(shì)整體分化的現(xiàn)象還將延續(xù)。
　　而從長(zhǎng)期來(lái)看，租金上漲的態(tài)勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)，尤其在2016年依然會(huì)保持一個(gè)較好的上升態(tài)勢(shì)。嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的幅度依然較大，租金和其走勢(shì)基本同步。另一方面是租賃需求的區(qū)位分布、租金承受力等總體上沒(méi)有改變，所以會(huì)支撐租金的繼續(xù)上漲。
　　鑒于此，專家建議有換租打算的租房族，可考慮在淡季期間尋找合適的物業(yè)完成換租。通常情況下，元旦之后、農(nóng)歷春節(jié)之前，整個(gè)租賃市場(chǎng)需求會(huì)出現(xiàn)“斷層”，需求出現(xiàn)萎縮，從而使得租金水平難以大幅上漲，所以專家建議在此期間完成換租，可適當(dāng)降低成本。