中國經(jīng)貿(mào)聚焦2015年10月刊
◎文/CBF記者 夏汀
又是一年“金九銀十”，作為中國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，樓市似乎已從持續(xù)一年的下滑中復(fù)蘇。
9月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，8月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格中，新建商品住宅環(huán)比上漲的城市有35個(gè)，較上月增加了4個(gè)，其中環(huán)比最高漲幅是5.2％，深圳的住房交易價(jià)格同比漲幅超過31％。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、高等研究院房地產(chǎn)與城市研究中心主任張思思在接受《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》采訪時(shí)表示，樓市近期回暖的一個(gè)主要原因是政府一系列大力度的政策推動(dòng)，這并不是長久之計(jì)，應(yīng)尋找房地產(chǎn)行業(yè)中新的盈利點(diǎn)如產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新來鼓勵(lì)發(fā)展。
政策推動(dòng)樓市回暖
中國指數(shù)研究院發(fā)布的2015年8月“百城價(jià)格指數(shù)”報(bào)告顯示，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10787元/平方米，是16個(gè)月以來首次出現(xiàn)同比環(huán)比雙雙上漲，一線城市和部分二線城市房價(jià)依舊走高。
事實(shí)上，自去年下半年以來，樓市利好消息就已經(jīng)不斷傳出，如多個(gè)城市放開限購、住房貸款利息“五連降”、放寬了外國人在華購房限制等。去年的“9?30”政策和今年的“3?30”政策都有力地降低了房貸成本和門檻，有效地促進(jìn)了購房需求釋放。
今年8月，樓市利好政策頻出。8月31日，住建部等三部委聯(lián)合發(fā)文規(guī)定，還清首套房公積金貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款購買第二套房的，首付比例降至二成；8月28日，六部委聯(lián)合發(fā)布新政，允許境外機(jī)構(gòu)、境外個(gè)人購買符合實(shí)際需求的自住住房，嚴(yán)控10年的限外政策正式開閘；8月25日，央行宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是今年以來第4次降息、第3次降準(zhǔn)，力度超預(yù)期。
本次降息之后，五年期基準(zhǔn)貸款利率由之前的5.4%降至5.15%，明顯低于2002年、2003年的5.76%，創(chuàng)建國后的最低水平。
中國建設(shè)銀行(601939,股吧)上海市分行房地產(chǎn)信貸部一名工作人員向記者介紹：“對(duì)于貸款買房的人而言，屬于明顯利好，尤其是首套房貸，部分城市還有一定折扣。另外，公積金貸款利率由之前的3.5%降至3.25%，已經(jīng)明顯低于無風(fēng)險(xiǎn)的銀行理財(cái)產(chǎn)品收益。這就意味著，購房者應(yīng)全額使用公積金，剩余的自有資金可買銀行理財(cái)產(chǎn)品，賺取利差。這種超低房貸利率等于是國家在補(bǔ)貼購房者。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，短期來看，樓市接下來幾個(gè)月尤其是下半年“金九銀十”的成交量勢必會(huì)反彈，“金九銀十”已經(jīng)沒有太多的懸念，今年一線城市及部分二線城市也將再次迎來樓市“大年”。
但是，張宏偉也表示，中國房地產(chǎn)市場環(huán)境今非昔比，當(dāng)前樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡。即使有限購取消、降準(zhǔn)降息等利好政策，也改變不了中國樓市需要“去庫存”的基本現(xiàn)實(shí)。
“今年大中城市房地產(chǎn)市場成交量價(jià)的回升，主要是過去積壓需求的集中釋放，以及未來市場需求的部分透支?！睆埡陚シ治?，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場的階段性調(diào)整也就極有可能會(huì)來臨。
樓市前景差異大
張宏偉分析，此次公積金政策大力度調(diào)整，主要目的是通過激勵(lì)改善型住房需求，實(shí)現(xiàn)三、四線城市“去庫存”。
盡管全國商品房銷售面積持續(xù)回升，但庫存壓力卻難以緩減。截至7月末，全國商品房待售面積比6月末增加了521萬平方米，比2014年底增加4000萬平方米。
張宏偉解釋，庫存逆勢攀升的根本原因在于“供求錯(cuò)配”，即一線城市樓市需求明顯回升，推動(dòng)全國成交面積止跌反彈，但供應(yīng)和庫存卻主要集中在三四線城市。
張宏偉說，只有樓市庫存真正消化了，才能提振開發(fā)商“拿地”和開工的積極性，扭轉(zhuǎn)樓市“先行指標(biāo)”——土地購置、開發(fā)投資和新開工持續(xù)下滑的局面。
對(duì)于未來各城市的樓市前景，多名專家表示仍看好一線城市的房價(jià)，“會(huì)在小幅波動(dòng)中呈上漲趨勢?！睆埶妓颊f道。
而對(duì)于二三線城市，張思思提到，“需要留意城市間差異性，像以北京、上海為中心建設(shè)的周邊衛(wèi)星城市潛力較大，由于北京、上海的經(jīng)濟(jì)活力與就業(yè)機(jī)會(huì)吸引越來越多的大學(xué)畢業(yè)生及其他外來人口，但城市中心容納能力有限，那么很有可能會(huì)慢慢向外擴(kuò)張?！?
張思思認(rèn)為，這是城市的一種發(fā)展規(guī)律?！斑^去幾十年，美國首都華盛頓特區(qū)的發(fā)展就是典型，它的地鐵已經(jīng)連通到相鄰的馬里蘭州和弗吉尼亞州，直到現(xiàn)在地鐵線路還在延伸，這期間帶動(dòng)了諸多衛(wèi)星城市的發(fā)展?！?
在張思思看來，不同城市的人口結(jié)構(gòu)會(huì)帶動(dòng)不同的樓市效應(yīng)。交通便利、高校資源多無疑是樓市發(fā)展的一個(gè)重要因素，像武漢、長沙等地由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，優(yōu)質(zhì)高校資源較多，也推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。不少三四線城市已經(jīng)開創(chuàng)中外聯(lián)合辦校以吸引年輕人，如寧波諾丁漢大學(xué)、西交利物浦大學(xué)、新加坡國立大學(xué)蘇州研究院等。
人口老齡化一定會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的衰退嗎？“養(yǎng)老地產(chǎn)也可以帶動(dòng)醫(yī)療服務(wù)業(yè)、老年休閑娛樂業(yè)等的發(fā)展。老年人對(duì)消費(fèi)需求也是多樣化的，周邊的配套設(shè)施包括電影院、健身館、養(yǎng)生館等，同時(shí)也刺激了各類高科技養(yǎng)老創(chuàng)新產(chǎn)品的研發(fā)?！睆埶妓颊f。
不應(yīng)政策干預(yù)
中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了趨穩(wěn)回升的苗頭，但無論是住房市場銷售價(jià)格、住房銷售額、還是房地產(chǎn)市場投資，真正已見回升只是一線城市及少數(shù)二線城市。
而這種房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)很大程度上取決于央行寬松的貨幣政策，取決于央行貸款降低到近年最低水平，取決于此前國內(nèi)股市暴漲的財(cái)富效應(yīng)。
“更為重要的是三四城市的房地產(chǎn)去庫存化還差距甚遠(yuǎn)，嚴(yán)重的‘死城’現(xiàn)象到處都是?！币簿褪钦f，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場回暖僅是表面現(xiàn)象。
實(shí)際上，中國的房地產(chǎn)市場要真正地回暖并不是一件容易的事情，2013年以來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整由于政府過度救市政策突然中斷。
易憲容分析，在這種情況下，房價(jià)僅是些許下跌，尤其是房價(jià)高的一線城市。如果房價(jià)不下跌，住房市場不能夠由投資者為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)化為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，那么房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求要想釋放出來是根本不可能的。
最近一線城市的房產(chǎn)銷售突然快速增長，特別是深圳，很大程度是與股市的財(cái)富效應(yīng)有關(guān)。“當(dāng)上半年股市瘋狂上漲時(shí)，有不少投資者賺得很多，尤其是深圳的居民進(jìn)入創(chuàng)業(yè)板及中小企業(yè)板，不少小股票及題材股翻多倍的增長，其財(cái)富效應(yīng)更是明顯。這些居民在股市上賺了大把的錢，購買套住房根本不當(dāng)回事。”
但是股市暴跌之后，股市的財(cái)富效應(yīng)立即消失，股市的投資者要轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市已經(jīng)不可能。一線城市的樓市能否在下半年再走好是相當(dāng)不確定的。
房地產(chǎn)金融發(fā)展
中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、全國政協(xié)委員厲以寧表示，中國經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)(000736,股吧)業(yè)的作用是不可低估的。沒有房地產(chǎn)帶動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長的拉力是不夠的。如果說經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有一個(gè)大的機(jī)車在前面跑，那就是房地產(chǎn)。不要一談到房地產(chǎn)就說泡沫，實(shí)際上今天仍然要振興房地產(chǎn)。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康則表示，目前中國城鎮(zhèn)化實(shí)際水平還不到40%，要一路發(fā)展到70%，在這個(gè)高速發(fā)展階段里，房地產(chǎn)業(yè)必然是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。
張思思告訴記者，中國房地產(chǎn)當(dāng)前困境的根源在于房地產(chǎn)過多地充當(dāng)了城鎮(zhèn)化的融資工具，投資功能被放大。地方政府為追求短期利益，過度誘導(dǎo)開發(fā)投資，加上在住房保障建設(shè)過程中于不適當(dāng)?shù)臅r(shí)間采取了不適當(dāng)?shù)姆椒?，?dǎo)致不可逆轉(zhuǎn)的過剩。
房地產(chǎn)要走出困境，要在融資模式上做大調(diào)整。其中一個(gè)調(diào)整是從過度依賴間接融資轉(zhuǎn)向直接融資，大力發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化和房地產(chǎn)企業(yè)融資證券化，尤其鼓勵(lì)發(fā)展公司制的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也提供全民參與分享城市增值紅利的機(jī)會(huì)。
“首先，要推進(jìn)REITs由債權(quán)向股權(quán)的轉(zhuǎn)變。中國REITs目前離國際標(biāo)準(zhǔn)化REITs還有一定距離，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任、物業(yè)抵押、統(tǒng)籌規(guī)劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收益率等都受到嚴(yán)格的限制。因此要增強(qiáng)其流動(dòng)性，推動(dòng)REITs向股權(quán)轉(zhuǎn)變。”張思思說。
在國際資本市場上頗為活躍的REITs在中國發(fā)展卻始終進(jìn)展緩慢，一個(gè)主要原因是稅收成本較高。按國際慣例對(duì)REITs實(shí)行稅收優(yōu)惠，美國REITs的房地產(chǎn)運(yùn)營收益在企業(yè)層面不需要交稅或少繳稅，投資者僅需在個(gè)人收益部分繳納個(gè)人所得稅。而在中國，REITs產(chǎn)品不僅涉及個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅，還有高昂的土地增值稅，張思思認(rèn)為要使REITs在國內(nèi)活躍起來，相關(guān)稅收的制度尚需調(diào)整。
REITs原則上只能投資于房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)的投資對(duì)象已經(jīng)包括商場、寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)綜合體、醫(yī)院、工業(yè)房產(chǎn)、物流倉儲(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施等各個(gè)方面。保障性住房也是REITs的突破口之一。張思思建議，在當(dāng)前在未全面放開REITs稅收的情況下，最有可能優(yōu)先享受到稅收優(yōu)惠的就是保障性住房。如果財(cái)稅部門對(duì)保障性租賃物業(yè)實(shí)行稅收優(yōu)惠，輔之一定的財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)REITs的推廣非常有利。
“當(dāng)然，培養(yǎng)和引進(jìn)房地產(chǎn)金融專業(yè)人才更是關(guān)鍵?！盧EITs基本上是權(quán)益類產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品的收益率并不固定，基本上取決于REITs的管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力。它的運(yùn)作復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)，需要有一個(gè)能既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的人才團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)REITs的專業(yè)化管理，制定最優(yōu)投資策略，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。
房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新
除了房地產(chǎn)金融，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新也是未來發(fā)展的途徑之一?！跋耩B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就屬于行業(yè)創(chuàng)新，而且未來發(fā)展?jié)摿薮??！?
中國老齡化趨勢正日益嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)老年人口規(guī)模將從目前的2億多增長到2050年的4億多，占總?cè)丝诘?/3左右，推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展迫在眉睫，養(yǎng)老地產(chǎn)有望迎來重要發(fā)展契機(jī)。
有業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整合的產(chǎn)物，針對(duì)目標(biāo)客戶為老年人群體，打造適宜老年人晚年生活的住宅服務(wù)綜合性產(chǎn)品。隨著房企的陸續(xù)進(jìn)入以及轉(zhuǎn)型的逐步深入，未來養(yǎng)老地產(chǎn)的熱度或?qū)⒉粩嗵嵘?
不過，目前市場上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀是檔次低、服務(wù)差。大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套設(shè)施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式，服務(wù)及費(fèi)用參差不齊，而且由于長期護(hù)理經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不愿接收入住前就已失能的老人。這些問題都亟待改善。
此外，房產(chǎn)中介商也在轉(zhuǎn)型。“如鏈家推出的房源百分百真實(shí)，愛屋及屋傭金僅收1%，都是中介商在挖掘新的贏利點(diǎn)，是一種服務(wù)創(chuàng)新。”事實(shí)上，最近半年鏈家舉措頻頻，從大舉并購填充經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，到分離線上線下團(tuán)隊(duì)，再到布局金融平臺(tái)。
鏈家表示，對(duì)經(jīng)紀(jì)人一方面制定嚴(yán)格的規(guī)則，一旦跟客戶起沖突、學(xué)歷造假、隱瞞同業(yè)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)紀(jì)人就會(huì)被開除。另一方面向經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)，包括在北京郊區(qū)有專門的培訓(xùn)基地，每年兩次的“鏈家高考”來考察經(jīng)紀(jì)人在政策、市場等方面的專業(yè)知識(shí)，相關(guān)職能部門甚至?xí)腿绾螌懛吭疵枋觥⒎课莸呐恼占记傻?，?duì)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行專門的培訓(xùn)，以增強(qiáng)專業(yè)能力。
鏈家計(jì)劃到2017年，其擁有的經(jīng)紀(jì)人要達(dá)到10萬人，這意味著2年內(nèi)經(jīng)紀(jì)人規(guī)模要實(shí)現(xiàn)100%的增長。
