9月、10月是樓市的傳統(tǒng)旺季，但今年的“金九銀十”似乎有些平淡。數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期，部分城市新房成交量同比有所增長(zhǎng)，但環(huán)比出現(xiàn)下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)入10月，北京地區(qū)的樓市延續(xù)了降溫勢(shì)頭，但隨著房企推盤(pán)進(jìn)入高峰期，政策加碼或助市場(chǎng)成交保持平穩(wěn)。
政策繼續(xù)加碼
近期，樓市政策密集出臺(tái)。繼降息降準(zhǔn)、不少城市松綁限購(gòu)、公積金房貸二套房首付降至兩成、部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最低資本金比例下調(diào)5%后，節(jié)前相關(guān)部門(mén)再度祭出重磅政策提振樓市。
9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同日，央行、財(cái)政部、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實(shí)施多項(xiàng)舉措，切實(shí)提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。
業(yè)內(nèi)人士指出，由于房地產(chǎn)投資增速下滑明顯，調(diào)整首套房貸款比例不一定會(huì)對(duì)存量住房的銷量產(chǎn)生大的影響，但這傳遞出穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)。對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)會(huì)鼓勵(lì)購(gòu)房者積極購(gòu)房，加速去庫(kù)存。
針對(duì)公積金異地貸款政策，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在一二線城市繳存公積金但買(mǎi)不起當(dāng)?shù)刈≌哪贻p人，可能會(huì)回原籍購(gòu)房，一定程度上對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。一系列政策會(huì)對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生影響。
張大偉認(rèn)為，近期出臺(tái)一系列政策，說(shuō)明了房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響較大。今年以來(lái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫(kù)存，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，也關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。政府出臺(tái)財(cái)稅、信貸、公積金等政策鼓勵(lì)改善性需求入市，有助加快商品房庫(kù)存去化。
成交相對(duì)平穩(wěn)
據(jù)媒體報(bào)道，在上?！笆弧狈空箷?huì)上，人氣火爆，“拒絕讓利”和“待價(jià)而沽”成為開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵詞。多數(shù)參展商明確表示，樓盤(pán)沒(méi)有任何折扣，甚至大部分樓盤(pán)連定價(jià)都沒(méi)有。2015年“十一”黃金周前六天（1日-6日），廣州全市一手住宅網(wǎng)簽540套，較去年“十一”黃金周前六天的405套相比上漲33.3％，網(wǎng)簽面積58182平方米；網(wǎng)簽均價(jià)為12315元／平方米，較去年同期的12070元／平方米上升2％。但與上個(gè)月前六天（9月1日-9月6日）網(wǎng)簽1152套相比，國(guó)慶黃金周前六天成交量環(huán)比下降113％；網(wǎng)簽均價(jià)則從14285元／平方米下降至12315元/平方米，環(huán)比下降16％。
節(jié)日期間北京樓市的表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年國(guó)慶假期（1-6日）北京樓市新建商品住宅網(wǎng)簽量為319套。2015年9月北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為8210套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲64%，但比8月交易量則下跌30%，與今年7月交易高峰時(shí)相比則下跌42%。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，總體看，北京樓市從7月中旬開(kāi)始整體降溫的勢(shì)頭在10月份仍在持續(xù)。國(guó)慶期間的新宅新增供應(yīng)量環(huán)比節(jié)前同期下降了逾四成，比去年同期更是大幅減少了逾六成，今年國(guó)慶期間成交量比2013年同期仍有近15%的差距。成交量的減少與國(guó)慶假期期間更多的人選擇外出旅游度假有關(guān)。此外，也與新盤(pán)供應(yīng)萎縮，購(gòu)房需求減弱有關(guān)。雖然近期有公積金調(diào)低首付比例等利好政策，但對(duì)于購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的更偏中高端和中高價(jià)位的置業(yè)升級(jí)改善型購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)，作用較小。
部分城市庫(kù)存下降
從供應(yīng)端來(lái)看，臨近年底房企推盤(pán)已逐步進(jìn)入高峰階段。數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶節(jié)前一周十大城市共開(kāi)盤(pán)88個(gè)項(xiàng)目，共推出超17000套房源，推盤(pán)個(gè)數(shù)較前一周大幅增加。一線城市共推出約4600套房源，廣州開(kāi)盤(pán)10個(gè)項(xiàng)目，上海開(kāi)盤(pán)8個(gè)項(xiàng)目，北京開(kāi)盤(pán)3個(gè)項(xiàng)目，深圳開(kāi)盤(pán)2個(gè)項(xiàng)目。
亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)有36個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括紫金印象、魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館、釣云臺(tái)等17個(gè)純新盤(pán)，以及福海棠華苑、上林溪南區(qū)等在內(nèi)的諸多老項(xiàng)目后期。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，今年被稱為北京房地產(chǎn)史上的“豪宅元年”，大量被高地價(jià)托起的高端物業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)，另外受到稀缺地理位置影響的市區(qū)老項(xiàng)目，以及受到周邊高價(jià)項(xiàng)目拉動(dòng)的郊區(qū)老項(xiàng)目也出現(xiàn)了上調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象，逐步邁入高端物業(yè)陣營(yíng)。
業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前庫(kù)存總體上處于下滑態(tài)勢(shì)，基本上跌回到去年同期水平，反映了去庫(kù)存產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性效果。部分城市的庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)了明顯同比下跌態(tài)勢(shì)，這個(gè)時(shí)候需要積極補(bǔ)庫(kù)存。當(dāng)然，四季度庫(kù)存規(guī)?；蛴欣^續(xù)上升的可能，主要原因是房企推盤(pán)節(jié)奏加快，這在部分一二線城市可能會(huì)較明顯。但此類庫(kù)存規(guī)模上升，并不代表市場(chǎng)基本面惡化，而可能是個(gè)短期現(xiàn)象。隨著今年房企投資規(guī)模的增速持續(xù)走低，后續(xù)市場(chǎng)的庫(kù)存不足風(fēng)險(xiǎn)依然會(huì)存在。從市場(chǎng)交易來(lái)看，在利好政策的刺激下，四季度有望推升市場(chǎng)成交規(guī)模，刺激剛需購(gòu)房者積極入市，進(jìn)而帶來(lái)買(mǎi)賣雙方比較活躍的態(tài)勢(shì)。
