傳統(tǒng)的樓市旺季“金九銀十”過半，北京的“金九”卻在平淡中收尾。
來自兩家房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京9月純商品房成交量環(huán)比下跌超過兩成，而原因則被認(rèn)為與股市下挫及通州限購有關(guān)。
上海的新房市場依舊延續(xù)了此前的良好成交情況，整個9月也是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的交易旺季，上海市場表現(xiàn)也不錯。
北京：入市項目豪宅化
亞豪機構(gòu)日前提供給《第一財經(jīng)日報》記者的數(shù)據(jù)顯示，截至27日，9月北京共成交商品住宅(不含保障房與自住房)5612套，成交面積64.31萬 平方米，環(huán)比分別減少27%、22%。與此同時，9月商品住宅成交均價卻環(huán)比上漲了12%，達到3.1萬元/平方米。另據(jù)鏈家網(wǎng)研究院的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，9 月1日至27日，北京新建純商品住宅(不含保障房與自住房)成交3824套，環(huán)比下滑22%，較去年同期上漲18%。
新房市場在7月份達到高點后，連續(xù)兩月出現(xiàn)下滑，從上述數(shù)據(jù)看，北京“金九”的成交明顯低于預(yù)期。關(guān)于原因，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對記者分析，一方 面，隨著北京純商品住宅用地持續(xù)減少，潛在供應(yīng)減少，大量房企不得不選擇控制供應(yīng)節(jié)奏，因此影響了成交量；另一方面今年股市的快速走低使得樓市購買力也相 應(yīng)下滑，影響了下半年的樓市成交走勢；同時在通州版限購令的影響下，9月1日至27日，通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現(xiàn)成交836套，環(huán)比減 少52%，從盤踞3個月的行政區(qū)成交首位的寶座上退下，被大興與房山所超越。鏈家網(wǎng)研究院李巧玲也認(rèn)為，“金九”北京樓市的暗淡，與通州限購升級有關(guān)，部 分潛在需求由于條件不滿足難以入市，致使通州成交占比明顯下滑。據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計，9月通州成交占比僅為13.2%，較7、8月分別下滑5個與11個百 分點。
雖然市場壓力不小，但很多開發(fā)商仍對北京趨之若鶩。以旭輝為例，今年6月份，斷頓已久的土地市場放出大興8幅土地，旭輝率先連拿兩幅，近兩年旭輝更是在競爭白熱化的北京市場摘下十幅地塊。
“北京應(yīng)該是全國地價最高的，比上海都高，北京最近推出的地，基本上50%以上都是踩著周邊二手房的銷售價去構(gòu)成新房樓板(價格)，對于土地市場來 說，大家比拼的不是實力而是想象力?！毙褫x集團北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬日前對記者說，“我感覺這不是一個可持續(xù)的狀態(tài)，北京2000萬以上的房產(chǎn)一年能 賣300~400套，今年到明年的供應(yīng)，我想不到它會是一個怎么樣的結(jié)果?！?
但孔鵬坦言，北京的產(chǎn)品豪宅化的趨勢已經(jīng)無法逆轉(zhuǎn)。機構(gòu)統(tǒng)計的9月供給數(shù)據(jù)也說明了這種豪宅化趨勢。亞豪機構(gòu)在報告中稱，9月1日至27日，北京住 宅市場共有29個項目入市，相比8月同期減少了7個，扣除自住房后新增供應(yīng)3910套，環(huán)比8月同期減少12%。但供給減少的主要是剛需盤，受到頻頻出現(xiàn) 的高價地的影響，北京9月樓市出現(xiàn)高價盤集中入市現(xiàn)象。
上海：房企醞釀漲價
上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，截至9月28日，9月上海市商品住宅的供應(yīng)量為174.6萬平方米，環(huán)比上漲125.0%，同比上漲33.2%； 成交量為125.5萬平方米，同比上漲62.6%。值得一提的是，本月上海樓市成交均價為30462元/平方米，同比上漲9.6%。
《第一財經(jīng)日報》記者注意到，上海的商品住宅成交量已經(jīng)連續(xù)6個月超過120萬平方米，遠超過每個月的供應(yīng)量。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著供應(yīng)量的下滑和需求的增加，未來上海的房價上漲壓力很大，目前上海的商品住宅銷售均價已經(jīng)超過3萬元/平方米。
深圳：理性趕走瘋狂
《第一財經(jīng)日報》記者根據(jù)深圳規(guī)劃與國土資源委員會官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月1日至9月28日，深圳一二手住宅成交不足1.4萬套，這與上半年一度突破2萬套的成績相比，出現(xiàn)了嚴(yán)重的下滑。
其中，一手住宅成交3936套，成交面積39.86萬平方米；二手住宅成交9740套，成交面積83.6萬平方米。即便按照日均成交數(shù)據(jù)將9月29日、9月30日計算進去，仍然比8月表現(xiàn)遜色。
根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，8月深圳一手住宅成交5643套，成交面積為57.72萬平方米。二手住宅成交11206套，成交面積94.83萬平方米。
從過往幾周的表現(xiàn)來看，深圳一手住宅進入9月以來就一直處于低迷狀態(tài)，不僅推盤量少，上半年頻頻出現(xiàn)的“日光盤”現(xiàn)象也難以再現(xiàn)。
“我們原本預(yù)計9月份會有不少于50個新盤入市，結(jié)果有很多新盤并沒有推出，開發(fā)商也在觀望?！泵缆?lián)物業(yè)全國研究中心何倩茹9月28日對《第一財經(jīng)日報》記者表示。
至今，9月的周均推盤量為9.7萬平方米，這已經(jīng)恢復(fù)到了4月份的成交水平，顯著低于從5月到8月份周均15萬平方米的成交量，下跌幅度將近36%。
9月第一周、第二周分別僅有2個項目入市，到第三周、第四周才有所上升，但總體來看，銷售率都不太理想。
以上周(9月21日~9月27日)為例，入市項目的整體銷售率只有六成五左右，某推售體量較大的樓盤銷售率更是低至五成。某港資開發(fā)商由于資本外流和人民幣(6.362, 0.0000, 0.00%)貶值的預(yù)期仍在，提供了低于其周邊樓盤的開盤價格，意圖回籠資金，但銷售率仍然一般。
從成交量數(shù)據(jù)來看，7月份的周平均成交量為約1400套，6月份則為1715套，但9月下降到周均958套左右的水平。上周成交僅為865套，顯著低于平均水平。
深圳樓市“金九”遇冷，還得歸因于上半年的瘋狂。自“3·30”新政以來，深圳二手房率先“脫韁”，裹挾著一手房進入瘋漲狀態(tài)。
到8月，深圳一手房成交均價36159元/平方米，二手房成交均價為40346元/平方米，與4月相比分別上漲了37.1%、12.3%，其中部分片區(qū)的房價上漲幅度高達40%。
何倩茹分析，經(jīng)過上半年的瘋漲之后，深圳房價已經(jīng)處于高位，購房者變得更加理性，對于過高的房價不會瘋狂追買。
“另一方面，過去半年尤其是第二季度透支了很多購房需求，這也是造成金九成交活躍度下降的主要原因之一?！焙钨蝗銓Ρ緢笥浾弑硎尽?
而股市動蕩下跌，也在一定程度上“拖累”了深圳樓市。深圳某樓盤銷售人員則告訴本報記者，由于股市暴跌，購房者資金被套牢，其項目出現(xiàn)了多起退房案例。
二手房方面，業(yè)主的報價底氣也隨之減弱，談價空間變大?！敖鹁拧奔磳⒔Y(jié)束，馬上進入“銀十”，開發(fā)商或加大推盤力度，但在定價上會趨于理性。
廣州：金九銀十可期
根據(jù)搜狐焦點統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至9月27日，廣州全市一手住宅共成交6634套，比去年同期增加了2615套，漲幅達39%。
成交套數(shù)的同比漲幅巨大，主要緣于去年廣州樓市的低迷。由于供應(yīng)過大，廣州樓市在去年的成交一度陷入萎靡，直到今年各種救市政策出臺后，才逐漸回暖。
與往年同期相比，6634套的成交量也只能算廣州“金九”的中等水平。2013年、2012年同期的成交量分別為7664套、8621套。
不過，值得注意的是，今年9月份出現(xiàn)了明顯的“翹尾”現(xiàn)象，最近一周，廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽成交2402套，環(huán)比上漲44.2%，共成交面積接近27萬平方米。
價格方面，繼7月創(chuàng)下新高之后，廣州一手住宅房價又步入了下滑的通道。截至9月27日，廣州全市一手住宅成交均價15109元/平方米，與去年同期相比輕微下降不到1%，環(huán)比也小幅下降5%。
這已是廣州一手住宅成交均價連續(xù)兩個月環(huán)比下降。
廣州中原研究部認(rèn)為，預(yù)計今年的雙節(jié)假期期間，廣州一手樓市的氣氛會越來越火熱，但受制于宏觀經(jīng)濟的大勢，各開發(fā)商之間的競爭角逐會更加激烈。而“金九銀十”總體成色仍然可期。
