進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)與金融的結(jié)合出現(xiàn)提速跡象。一方面，承接上半年A股的大牛市，上市房企紛紛抓住機(jī)會(huì)再融資，以充實(shí)財(cái)力完成擴(kuò)張；另一方面，在金融資本助力下，中小型房企出現(xiàn)一波并購(gòu)潮，行業(yè)集中度加速提升。
對(duì)已擁有資本平臺(tái)的上市房企而言，如何扭轉(zhuǎn)低估值的被動(dòng)局面？對(duì)于尚未上市的中小型房企而言，還有沒有通過嫁接資本做強(qiáng)的機(jī)會(huì)？9月24日，在由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的“第五屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)”上，和君集團(tuán)資深合伙人矯培民、昆吾九鼎執(zhí)行總裁何強(qiáng)等金融資本界人士就此進(jìn)行了一場(chǎng)精彩紛呈的探討。
三前提助房企做大市值
今年以來，萬達(dá)商業(yè)與富力地產(chǎn)籌劃回歸A股，萬科、中海、碧桂園的物業(yè)服務(wù)尋求分拆上市，碧桂園的教育業(yè)務(wù)、恒大的礦泉水等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)也試圖通過分拆實(shí)現(xiàn)在A股上市。一時(shí)間，資本運(yùn)作成為地產(chǎn)大佬最熱衷的事情。
在房地產(chǎn)金融化年代，地產(chǎn)大佬除考慮怎樣才能更好地賣房子外，還得思考如何通過資本運(yùn)作把公司市值做大。在中信證券(600030,股吧)房地產(chǎn)分析師陳聰看來,由于此前A股一度暫停房企在資本市場(chǎng)融資，上市房企市值管理動(dòng)力并不是很強(qiáng)，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)再融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，加上地產(chǎn)股估值相對(duì)較低，對(duì)房企而言，與其在短期內(nèi)改善盈利水平，不如提升公司的估值水平，畢竟提升盈利水平并非易事,因此房企的市值管理意愿更為強(qiáng)烈。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,目前，房地產(chǎn)企業(yè)都面臨轉(zhuǎn)型難題,無論是轉(zhuǎn)向哪個(gè)方向，充裕的資金是重要因素，如果房企能通過市值管理提升估值，有助于展開后續(xù)股權(quán)融資，為轉(zhuǎn)型成功帶來更大的資金保障。
盡管A股市場(chǎng)一度對(duì)房企轉(zhuǎn)型概念極為追捧，但至今有實(shí)質(zhì)性效果的企業(yè)寥寥可數(shù)。在三六五網(wǎng)(300295,股吧)副總裁李智看來，盡管不少上市房企都把轉(zhuǎn)型當(dāng)作市值管理的工具，但尋求轉(zhuǎn)型并非一定奏效。
房地產(chǎn)企業(yè)想吸引投資者關(guān)注，甚至給予更高估值，有三個(gè)重要前提：首先是明確定位，清晰到底是選擇深耕市場(chǎng)還是轉(zhuǎn)型，不是每家房企都具備轉(zhuǎn)型的條件。其次就是找準(zhǔn)基因，清楚哪些新行業(yè)是適合的，不要盲目進(jìn)入新的市場(chǎng)。最后就是要懂得向投資者“說故事”，讓投資者了解轉(zhuǎn)型的市場(chǎng)空間有多大，從而堅(jiān)定資本市場(chǎng)的信心，推動(dòng)市值增長(zhǎng)。
相對(duì)于已上市的房企，由于A股已暫停IPO，就那些徘徊在資本市場(chǎng)大門外的房企而言，到H股上市幾乎是唯一選擇。何強(qiáng)認(rèn)為，盡管到H股IPO的估值遠(yuǎn)低于內(nèi)地，但房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，上市有助于企業(yè)打通融資渠道并降低融資成本，因此即便是估值比較低，有條件的房企還是盡量爭(zhēng)取上市。
中小房企聯(lián)合可突圍
相對(duì)于已擁有上市資格的房地產(chǎn)企業(yè)而言，大量非上市中小型房企由于不具備暢通的融資渠道，在行業(yè)加速整合的大格局下，如何在強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局下生存并非易事。
在何強(qiáng)看來，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出兩大趨勢(shì)：一是產(chǎn)業(yè)集中化趨勢(shì)，即20%的企業(yè)掌握著80%的市場(chǎng)，類似現(xiàn)在的家電行業(yè)，對(duì)于剩余80%企業(yè)而言，他們只占有20%市場(chǎng)空間；第二是產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)證券化的趨勢(shì)，過去十年是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，行業(yè)也沒有分享的意愿，但未來十年將是分享的時(shí)代，無論是上市還是如今火爆的眾籌概念，它的本質(zhì)都是分享經(jīng)濟(jì)，通過分享利潤(rùn)與共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)?！按笮头科笤谕黄埔?guī)?；⒕W(wǎng)絡(luò)化和證券化上難度并不大，問題更多出在中小企業(yè)身上?！焙螐?qiáng)表示，以往中小企業(yè)面臨的出路，要么是轉(zhuǎn)型，要么就是賣掉，現(xiàn)在有一條新的路徑，叫做“聯(lián)合”。目前九鼎有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃，旨在幫助中小型商業(yè)地產(chǎn)公司，聯(lián)合起來打造一個(gè)比較大的平臺(tái)，其做法是讓商管公司的股東成為項(xiàng)目平臺(tái)股東，由平臺(tái)掌管這些商管公司的股權(quán)，從而打造基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的商業(yè)服務(wù)平臺(tái)。
根據(jù)何強(qiáng)的設(shè)想，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃在全國(guó)范圍內(nèi)聯(lián)合數(shù)百家線下實(shí)體商業(yè)中心，整合成一家基于大數(shù)據(jù)分析的O2O商業(yè)服務(wù)類上市公司，預(yù)計(jì)整合后的平臺(tái)公司利潤(rùn)達(dá)到10億元，市值在兩三百億元，并最終實(shí)現(xiàn)在資本市場(chǎng)的突破。
