財(cái)政部今天公布了8月份的數(shù)據(jù)，1-8月份土地出讓收入比去年同期已經(jīng)減少了超過(guò)一萬(wàn)億，下降38.4%。土地市場(chǎng)的這種快速跌落正在成為今年的新常態(tài)，即使8月份的房地產(chǎn)銷(xiāo)售已明顯回暖，但能拉動(dòng)的土地市場(chǎng)也僅僅限于少數(shù)一二線(xiàn)城市。
土地出讓收入一直是地方全口徑收入的重要組成部分，也是地方國(guó)企資本運(yùn)作的重要工具。而今，土地市場(chǎng)的大規(guī)模遇冷可能會(huì)對(duì)地方財(cái)政穩(wěn)增長(zhǎng)措施帶來(lái)一定影響。
盡管供應(yīng)減少了，但從成交情況來(lái)看，大量土地還是出現(xiàn)了流拍。全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1531宗，環(huán)比減少30%，同比減少36%；成交面積 5389萬(wàn)平方米，環(huán)比減少29%，同比減少40%。成交環(huán)比、同比減少的幅度，均大大超過(guò)了供應(yīng)環(huán)比、同比減少的幅度。
一面是北京五環(huán)外拍出樓面地價(jià)5萬(wàn)的“地王”，一面是許多二三線(xiàn)城市土地流拍，供需失衡。
這正是當(dāng)下房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的折射。9月15日財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)28.1%，主要是受房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖帶動(dòng)。但銷(xiāo)售回暖并沒(méi)有帶動(dòng)土地收入同步增長(zhǎng)，相反土地市場(chǎng)仍保持高速回落的態(tài)勢(shì)，1-8月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比下降38.4%。
地價(jià)、房?jī)r(jià)無(wú)疑具有相互的傳導(dǎo)效應(yīng)，土地市場(chǎng)的火爆僅限于北上廣深這樣的少數(shù)城市，大多數(shù)的二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市樓市依舊冷清尷尬。
一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)率先回暖成為了開(kāi)發(fā)商對(duì)于該等區(qū)域的“安全性”確證，導(dǎo)致他們集中跑到一線(xiàn)城市哄搶土地，而這反過(guò)來(lái)又加劇了三四線(xiàn)的去庫(kù)存困境。
開(kāi)發(fā)商們的心里也充滿(mǎn)了矛盾，不能去過(guò)剩的三四線(xiàn)，只能搶一二線(xiàn)尤其是一線(xiàn)土地，8月份房地產(chǎn)投資增速再次創(chuàng)下新低；但這種過(guò)度的哄搶?zhuān)呀?jīng)將一線(xiàn)土地價(jià)格推至天價(jià)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)堪憂(yōu)。
北京：五環(huán)外的地王
8月31日到9月9日，10天內(nèi)，北京出現(xiàn)了連續(xù)4宗樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)的地王。
這四幅地塊分別位于石榴莊、東壩以及孫河，除了石榴莊位于四環(huán)外，其他三幅都是在北京五環(huán)外，在兩三年前，都是入不了開(kāi)發(fā)商的眼。
然而，在2015年房企扎堆一線(xiàn)、激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，這些地塊也成了香餑餑，地價(jià)翻倍增長(zhǎng)。而賣(mài)出這些土地，讓北京市今年的土地出讓金一舉突破了1000億，達(dá)到了1012.83億。
不僅是北京。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至9月13日，一二線(xiàn)城市在金九銀十初期，出現(xiàn)了地王頻出的現(xiàn)象。9月一線(xiàn)城市成交7宗住宅土地，平均溢價(jià)率超過(guò)34.53%。平均樓面價(jià)達(dá)到了1.73萬(wàn)的年內(nèi)最高點(diǎn)，二線(xiàn)城市也已經(jīng)成交了72宗土地，平均溢價(jià)率高達(dá)47%。平均樓面價(jià)也達(dá)到了3715元每平米，均為年內(nèi)最高點(diǎn)，也創(chuàng)造了最近幾年的最高紀(jì)錄。
從房企動(dòng)向來(lái)看，2015年，前十大標(biāo)桿房企拿地全面回歸一二線(xiàn)，標(biāo)桿房企一線(xiàn)城市已經(jīng)購(gòu)入土地面積684萬(wàn)平米，二線(xiàn)城市購(gòu)入土地2959萬(wàn)平米。這兩大指標(biāo)均處于歷史最高紀(jì)錄。年內(nèi)，標(biāo)桿房企在一線(xiàn)城市拿地占比高達(dá)12.4%，而在一二線(xiàn)城市合計(jì)高達(dá)65.9%，基本已經(jīng)放棄三四線(xiàn)市場(chǎng)。
進(jìn)入9月，標(biāo)桿房企在一線(xiàn)搶地更加明顯。截至15日，標(biāo)桿房企一線(xiàn)搶地已達(dá)130.22億，其中北京一地已過(guò)百億。
據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年以來(lái)，總價(jià)地王和單價(jià)地王均位于一線(xiàn)城市。全國(guó)土地成交總價(jià)最高為廣州海珠區(qū)廣紙片區(qū)地塊，總價(jià)為88.9億元；樓面單價(jià)最高的為深圳福田區(qū)深南香蜜立交西北側(cè)地塊，樓面單價(jià)為7.77萬(wàn)元/平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，一線(xiàn)城市最被標(biāo)桿房企看好，雖然地價(jià)不低，但市場(chǎng)成交的熱度高，能夠維持一定的去化，而且一線(xiàn)城市房企庫(kù)存、土地部分消耗比較嚴(yán)重，房企自然積極補(bǔ)充一二線(xiàn)城市的土地，相對(duì)而言，對(duì)三四線(xiàn)城市的拿地積極性不是那么高。
二三線(xiàn)土地頻現(xiàn)流拍
與一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的火爆形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，很多的二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市土地出現(xiàn)了流拍，整體冷清。
中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，從供應(yīng)情況看，8月份全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2610宗，環(huán)比減少5%，同比減少3%；推出土地面積8975萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1%，同比減少17%。
盡管供應(yīng)減少了，但從成交情況來(lái)看，大量土地還是出現(xiàn)了流拍。全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1531宗，環(huán)比減少30%，同比減少36%；成交面積5389萬(wàn)平方米，環(huán)比減少29%，同比減少40%。成交環(huán)比、同比減少的幅度，均大大超過(guò)了供應(yīng)環(huán)比、同比減少的幅度。
在CRIC監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地中，7月土地市場(chǎng)成交面積3190萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8%，成交總價(jià)914億元，較6月下降32%；8月成交繼續(xù)大幅回落，成交建筑面積2884萬(wàn)平方米，同比下滑55.1%。成交總價(jià)710億元，較7月下降35%；7、8月出讓的土地中，一線(xiàn)城市成交金額占27%，二線(xiàn)城市占57%，三四線(xiàn)城市僅占16%。
對(duì)于上述現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士分析，目前一線(xiàn)城市供應(yīng)用地相對(duì)減少且供應(yīng)的土地多位于市郊，二三線(xiàn)城市雖然供應(yīng)用地較多，但對(duì)開(kāi)發(fā)商難以產(chǎn)生足夠的吸引力，所以土地流拍的現(xiàn)象便時(shí)常發(fā)生。
這300個(gè)城市絕大部分是二三線(xiàn)城市。而從典型的十大城市來(lái)看，也分化嚴(yán)重。據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，8月重慶宅地供應(yīng)量繼續(xù)下滑，環(huán)比減少38%，成交的12宗宅地全部底價(jià)出讓?zhuān)骄鐑r(jià)率為0，底價(jià)成交低迷之勢(shì)一時(shí)難以轉(zhuǎn)變。
成都宅地供求量已連續(xù)4個(gè)月下滑，8月供地量環(huán)比再降62%，為年內(nèi)單月最低值；成交量方面環(huán)比下滑93%，本月僅成交1宗宅地，天府新區(qū)華府板塊3宗地和成華區(qū)1宗宅地均遭遇流拍。
南昌住宅用地供求量由上月觸頂后大幅回落，環(huán)比降幅均超七成，重回之前的低位水平。8月成交地塊以工業(yè)用地及南昌縣地塊為主，主城區(qū)表現(xiàn)較萎靡。
不過(guò)，CRIC數(shù)據(jù)亦顯示，在市場(chǎng)低迷的情況下，部分二線(xiàn)城市如杭州、武漢、南京、廈門(mén)等卻受到房企熱捧。房企如碧桂園、中鐵、華潤(rùn)、中水電等實(shí)力企業(yè)的高價(jià)買(mǎi)地，促使這些城市宅地推出與成交樓面均價(jià)有所回升。相比之下，三四線(xiàn)城市則“壓力山大”，僅有少量經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市如佛山、南通等出現(xiàn)高溢價(jià)成交的情況。
開(kāi)發(fā)商心態(tài)復(fù)雜
8月尤其是9月，大型房企拿地投資的積極性增加，但不同房企之間分歧加大，反映了開(kāi)發(fā)商群體的矛盾心理。
一些原本投資相對(duì)保守的房企近期開(kāi)始發(fā)力，如龍湖7月在土地市場(chǎng)投入總資金達(dá)62.75億元，9月份更在北京拿下一幅地王。
但對(duì)龍湖來(lái)說(shuō)，在一線(xiàn)城市的搶地已經(jīng)超越了傳統(tǒng)的地價(jià)-房?jī)r(jià)的成本測(cè)算體系，在孫河高價(jià)拿地，某種程度上是因?yàn)辇埡饲霸谶@里已有布局，此次拿地可以形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，平衡成本和風(fēng)險(xiǎn)。
今年在一二線(xiàn)搶下5幅高價(jià)地的華潤(rùn)，費(fèi)用超過(guò)400億，華潤(rùn)對(duì)其拿地的心態(tài)剖析，也反映了公司的無(wú)奈。華潤(rùn)置地稱(chēng)，針對(duì)局部城市土地競(jìng)拍市場(chǎng)可能過(guò)熱的預(yù)判，并已放棄參與競(jìng)買(mǎi)北京孫河、東壩、石榴莊等高總價(jià)地塊。上半年在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，是公司在穩(wěn)健執(zhí)行投資策略之時(shí)與部分重點(diǎn)城市供地節(jié)奏偶合的結(jié)果。
一、二線(xiàn)地王的爭(zhēng)搶者，也發(fā)生了變化。以往出現(xiàn)在一二線(xiàn)地王爭(zhēng)奪中的融創(chuàng)、泰禾、萬(wàn)科、恒大等已經(jīng)不見(jiàn)蹤影，取而代之的更多是央企、地方國(guó)企。
以9月9日的孫河地塊為例，參與孫河拿地的共有12家企業(yè)或聯(lián)合體，其中央企或央企聯(lián)合體有5家：方興、保利（龍湖、首開(kāi)、平安聯(lián)合體）、中糧、葛洲壩、中鐵建；還有一家遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，其大股東為險(xiǎn)資中國(guó)人壽；3家為北京市（區(qū)）國(guó)資背景的企業(yè)，分別為金融街、天恒、金隅大成；中小民營(yíng)企業(yè)只有中駿置業(yè)和懋源，此外還有一家上市房企金地。
從今年北京土地市場(chǎng)成交結(jié)果來(lái)看，今年主要的拿地大戶(hù)特別是優(yōu)質(zhì)地塊拿地大戶(hù)也是保利、華潤(rùn)、方興、中鐵建這樣的央企，以及首開(kāi)、城建、天恒這樣具有國(guó)資背景的房企。
還有一個(gè)趨勢(shì)是，為了分散風(fēng)險(xiǎn)，即使是央企或國(guó)企，大多數(shù)仍為聯(lián)合拿地，如陽(yáng)光城平安在上海，保利首開(kāi)、中鐵建方興在北京，合作成了房企獲取“地王”的主要方式。
“京城土地價(jià)格的上揚(yáng)，后期高房?jī)r(jià)的支撐乏力，利潤(rùn)空間壓縮使得不少房企被迫調(diào)整拿地策略，甚至運(yùn)營(yíng)策略?！北本┮晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)們，正在通過(guò)盤(pán)活存量市場(chǎng)、兼并收購(gòu)、強(qiáng)強(qiáng)合作等來(lái)獲得新的土地資源。
萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)的合作，據(jù)萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰透露，雙方的合作正在緊鑼密鼓進(jìn)行中，預(yù)計(jì)今年能達(dá)成至少一個(gè)重大合作項(xiàng)目，而雙方的合作規(guī)模將超過(guò)千億。
恒大地產(chǎn)目前帳上現(xiàn)金充足，恒大董事局主席許家印表示，后續(xù)要通過(guò)并購(gòu)來(lái)擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。
而融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌則公開(kāi)表示北京地價(jià)已經(jīng)太高，其近期重點(diǎn)也是在成都、武漢、南京等二線(xiàn)城市拓展。
