9月13日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。除房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)外，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)均顯向好態(tài)勢。
數(shù)據(jù)顯示，前8月，商品房銷售面積69675萬平方米，同比增長7.2%；房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)環(huán)比提高0.43%，房企到位資金同比增長0.9%。
更值得一提的是，商品住房庫存面積也一年來首現(xiàn)下降，截止到8月底，商品住宅面積減少194萬平方米。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，這意味著2014年底的多輪樓市調(diào)整政策已經(jīng)初步見效，樓市的最大壓力周期接近結(jié)束，市場走出低谷。
房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，雖然房地產(chǎn)銷售、庫存、資金面在好轉(zhuǎn)，但這并未拉動房地產(chǎn)投資。
前8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61063億元，同比名義增長3.5%，增速比1至7月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比擴(kuò)大0.5%。
這已是房地產(chǎn)投資增速連續(xù)20個(gè)月呈下滑趨勢，從同比來看，房地產(chǎn)投資同比增速已從兩年前的20%以上跌至不足4%。
另一方面，房地產(chǎn)投資的前端數(shù)據(jù)，土地購置費(fèi)增速也一路下行，國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級統(tǒng)計(jì)師李皎介紹，今年以來，土地購置面積各月累計(jì)同比降幅均在32%左右。受此影響，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資中的土地購置費(fèi)增速一路下行，8月份，土地購置費(fèi)增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降9.1%，7月份為增長9.5%。
李皎稱，商品房前期庫存基數(shù)較大，特別是三、四線城市去庫存壓力較大，在一定程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿。
張大偉也認(rèn)為，樓市向好的一大原因在于一二線城市的拉動，雖然庫存數(shù)據(jù)一年來首降，但庫存數(shù)據(jù)仍處歷史高位，大多數(shù)房企都在抓住時(shí)間窗口去庫存，土地和投資端數(shù)據(jù)的恢復(fù)仍需時(shí)日。
房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)直接關(guān)乎地方財(cái)政收入和區(qū)域經(jīng)濟(jì)，在投資端持續(xù)下滑的北京，9月14日再爆利好。
9月14日，國務(wù)院發(fā)文稱，為進(jìn)一步解決當(dāng)前重大民生和公共領(lǐng)域投資項(xiàng)目融資難、融資貴問題，增加公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給，國務(wù)院決定對固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度進(jìn)行調(diào)整和完善。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變，其他項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%。
張大偉介紹，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，商業(yè)地產(chǎn)及非普通商品住宅，之前的資本金比例為30%，本次調(diào)整降低了這些企業(yè)的資金壓力。
一二線城市房企入市升溫
在李皎看來，房地產(chǎn)銷售、庫存、資金面的多重利好將增強(qiáng)房企的信心，對下一階段房地產(chǎn)開發(fā)投資具有促進(jìn)作用。
以房地產(chǎn)開發(fā)景氣為例，8月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.46，比7月份提高0.43，已連續(xù)三個(gè)月回升。
實(shí)際上，銷售和資金面力促投資端已經(jīng)在一二線城市顯現(xiàn)，房企入市的積極性較之前有明顯提升。
根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)，20大標(biāo)桿房企在一線城市占比高達(dá)12.4%，而在一二線城市合計(jì)高達(dá)65.9%。
具體來看，20個(gè)標(biāo)桿房企在一線城市已經(jīng)購入土地面積684萬平米，二線城市已經(jīng)購入土地2959萬平米，這兩大指標(biāo)均處于歷史最高紀(jì)錄。
另一組數(shù)據(jù)也能佐證房企開始積極進(jìn)入土地市場：20大標(biāo)桿房企在8月累計(jì)獲得土地資金權(quán)益高達(dá)317.32億，這也是最近7個(gè)月來的最高點(diǎn)。
需要注意的是，在標(biāo)桿房企紛紛進(jìn)入一二線城市拿地之時(shí)，以地王為代表的樓市熱度符號也開始頻現(xiàn)。截止到9月13日，一線城市9月成交7宗住宅土地，平均溢價(jià)率超過34.53%，平均樓面價(jià)達(dá)到了1.73萬的年內(nèi)最高點(diǎn)；二線城市也已經(jīng)成交了72宗土地，平均溢價(jià)率高達(dá)47%，平均樓面價(jià)也達(dá)到了3715元每平米，均為年內(nèi)最高點(diǎn)，也創(chuàng)造了最近幾年的最高紀(jì)錄。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)介紹，在持續(xù)的政策、銷售利好下，大型房企拿地意愿有所恢復(fù)，地方政府也有意多推出住宅用地。但房企拿地的焦點(diǎn)集中于房價(jià)上漲潛力較大的一二線城市，大部分的三四線城市仍面臨去化難題，因此無法逆轉(zhuǎn)全國房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，甚至拉動全國樓市整體回暖。
張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場存在巨大的托底蓋帽風(fēng)險(xiǎn)，下一階段，需要防范一二線城市房價(jià)失控上漲，但三四線城市仍萎靡不振的情況。
