在地產首席言論家任志強提出今年9月房價將明顯上漲觀點的背景下，也不乏一些業(yè)內大咖對市場趨勢提出了相反的觀點，振聾發(fā)聵的警示對房企和置業(yè)者無疑具有參考意義。
《房地產決策參考》認為，當前確實是中國房地產形勢最復雜的一個階段。國內經濟增速下滑，是一個史無前例的大轉折，這是決定房地產市場最根本的基本面；中美金融大戰(zhàn)，美國加息在即，國際金融市場面臨劇變，資產面臨巨大貶值壓力，對中國經濟、金融、房地產市場前景影響巨大和深遠；國內絕大部分城市房地產供應量總體過剩，一線城市雖然大體平衡，但是房地產市場繼續(xù)被土地財政綁架，天價樓面價迭出，樓盤普遍豪宅化將可能把市場和主流房企推向毫無前景的深淵；今年雖然刺激樓市的政策迭出，但是房地產從來就是一個工具，餓的時候喂奶，但容不得過熱，價格大幅度上漲，并不遙遠的房地產稅制改革，是架在樓市脖子上的一把有形和無形的刀……
諸多因素，讓我們覺得，樓市也許2015年是樂觀的，但僅僅從2015年最后一個季度來看市場，看房價漲跌，看資產賬面價值，對于開發(fā)商，對于買房置業(yè)的人來說，意義都并不大，甚至以此決策，都是很危險的。從一兩年甚至更長一點的時間段來看房地產市場，作出房地產投資決策，才是真正有價值的。
下面引用上海易居房地產研究院副院長楊紅旭和上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉的兩篇文章，觀點僅供參考，不作為買房置業(yè)之依據。（房地產決策參考）
明后年房價可能見頂
這一段時間，國際金融環(huán)境動蕩，股市、匯市、商品市場三大市場皆出現明顯下跌，但樓市則基本平穩(wěn)。
從全球金融危機或經濟危機的歷史與規(guī)律來看，相對而言，房地產市場多屬被動性變化，滯后性發(fā)生危機。比如，1929年至30年代的國際經濟危機，由股災開始，最后波及樓市；1997-1998年的亞洲金融危機，導火索是泰國匯率崩潰，引發(fā)金融危機，進而導致房價大跌；2010年的歐債危機，最后使“歐豬五國”房價大跌。唯一禍起樓市的一次大型危機，是2008年國際金融危機。
宏觀經濟與房地產走勢基本同步，房地產是經濟重要組成部分，二者相互拉扯。在此背景下，另外一個變量：貨幣政策和流動性，雖然對樓市影響較大，但卻不至于直接導致樓市危機。當前，美歐經濟穩(wěn)健，仍處低息環(huán)境，未來一年樓市不會大跌。而新興經濟體的經濟面與匯率面皆差，未來一年樓市難以大幅改善。
分析一下中國情況。2008年四季度至2009年，中國政府大規(guī)模刺激經濟，全國房地產開發(fā)投資和市場，同步大擴張。2011年經濟步入下行通道，直至今年上半年滑至7%。同時，全國房地產開發(fā)投資增幅持續(xù)下滑，中國樓市告別黃金十年，進入白銀時代。其中，2012年至2013年一線和部分二線城市房價曾經大漲。2014年以來，同樣是一二線城市再次復蘇，房價于今年二季度止跌上漲，但三四線城市依然偏弱，全國房地產開發(fā)投資增速仍未企穩(wěn)。
當前中國經濟面雖弱，但絕對增速仍位居全球前列，所以對房地產市場并沒構成嚴重壓制。從貨幣政策與資金面看，當前仍處于降息降準通道，尤其是經過今年四次降息之后，貸款基準利率已創(chuàng)建國以來最低點，貸款購房非常劃算。
從人民幣兌美元走勢看，沒有持續(xù)大幅貶值的可能，況且中國樓市中的外資本就不多，即便流出，也不會明顯影響樓市走向。不過，從中長期來看，人民幣仍有貶值壓力，對房地產市場構成小幅利空。
另外還須關注股災對樓市影響。股市與樓市總體關系：同向，但不同步。國際市場也常見此規(guī)律。去年7月中國股市開始走牛，去年10月一線樓市才開始復蘇；今年6月股市見頂，今年5月全國70城房價才由跌轉漲。按此規(guī)律，明年或后年房價可能見頂(屬于短周期性質，并非長期頂部)。
從兩個市場相互影響機制分析，又可分為三個階段：第一階段，股市上漲初期，房價未漲，股市會分流樓市資金，小幅利空樓市；第二階段，股市上漲過半至見頂，部分人先知先覺，提前在股市獲利了結，轉而購房；部分人后知后覺，沖進股市追漲，甚至賣房炒股，此時股市與樓市互有損益，呈中性；第三階段，股市見頂后下跌半年左右，此時房價仍在繼續(xù)上漲，會吸引從股市中逃離部分資金，反而小幅利好樓市。因此，至少在今年年內，股災不會沖擊樓市。
樓市將陷入大蕭條的六大理由
今年8月底，央行再次降息降準，至此，本輪央行累計已有五次降息四次降準，對于樓市來講，業(yè)內人士普遍看好此次降準降息之后的房地產市場，大多數業(yè)內人士認為，在央行降準降息等政策刺激之下馬上會出現一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來幾個月尤其是下半年金九銀十的成交量勢必會短期反彈，金九銀十已經沒有什么太多的懸念，今年甚至一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。
從未來市場價格預期來看，一線城市及部分二線城市的價格在“金九十銀”有可能會逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市）來講，接下來幾個月勢必會出現漲價的現象。
筆者不否認接下來樓市的上述變化趨勢，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，“金九十銀”之后的樓市怎么樣？2016年以后的房地產市場怎么樣？這才是今年樓市“金九十銀”之后應該關心的話題。
中國房地產市場環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經基本平衡，短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現實。今年8月底“雙降”之后，雖然市場成交量價會在“金九十銀”有所表現，會促使樓市起碼一部分城市樓市出現繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。具體來講，有以下六大理由：
理由之一:樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續(xù)
同策咨詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，按照國際標準，城鎮(zhèn)家庭戶均套數達到1.0，也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產市場將逐步進入存量房時代。這對于未來房地產市場需求特征來講，就會體現出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場特征。
從樓市大趨勢來看，當前樓市已經進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持。
理由之二：央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條
今年“330新政”以來，大中城市房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。
從本輪央行“雙降”之后的市場發(fā)展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，央行“雙降”之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。屆時，如果企業(yè)沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。
因此，在央行降準降息的政策利好“窗口期”，對于房企來講，首先應積極調整推盤節(jié)奏，把控好五次降息四次降準之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加“金九銀十”甚至年底最后幾個月銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現變化而導致企業(yè)被動推盤的局面。
理由之三：美元加息預期強烈，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，中國取消限外對國內樓市的象征意義大于實際意義
美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看，購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產市場更加具有投資價值。在此市場背景下，中國放開了外國人在國內購房的限制。筆者認為，放開外國人在國內購房的限制對國內樓市，對國內樓市去庫存不會起到太大作用，中國取消限外對國內樓市的象征意義大于實際意義。原因很簡單，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產，不會選擇中國樓市。即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數二線城市當中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢。
理由之四：“地王”頻出是樓市瘋狂的體現，樓市瘋狂之后必然出現調整期，樓市將現大蕭條的周期
今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現。筆者認為，今年以來土地市場高溢價、“地王”現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，如果今年市場成交量剛剛反彈就導致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之后的市場調整期。
無論何種形式以何種方式讓土地市場出現“高溢價”、“地王”現象，筆者認為，在房地產市場仍然還在復蘇的市場背景下，土地市場出現“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年、2013年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現偏差，這或將導致樓市調控政策由當前的“救市”為主的時期轉為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。
從歷史經驗來看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現來看，如果土地市場“地王”現象在今年下半年持續(xù)頻現，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。
理由之五：樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險
去年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也松動、330新政出臺、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經累計五次降息四次降準，與樓市相關的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會一直持續(xù)回升，不代表未來問題會越來越少。筆者認為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。
理由之六：對于大多數大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力
事實上，從短期內來看，當前樓市仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；對于房企來講，同樣仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產市場；而從中長期來看，經濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。
