最近有關(guān)部門發(fā)文放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入門檻、二套房公積金貸款首付比例調(diào)整等政策成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。
有分析人士認(rèn)為，在行業(yè)成交旺季即將到來(lái)之際，相關(guān)政策將對(duì)購(gòu)房需求實(shí)現(xiàn)支撐，政策助力“金九銀十”旺季，將強(qiáng)化地產(chǎn)短期配置價(jià)值。另一方面，房地產(chǎn)的長(zhǎng)趨勢(shì)下滑使得政策效應(yīng)邊際性減弱，投資項(xiàng)出現(xiàn)起色的時(shí)點(diǎn)或?qū)⑼碛陬A(yù)期，預(yù)計(jì)年內(nèi)仍有望見(jiàn)到房地產(chǎn)投資觸底回升，房地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)將更多地突出結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性等特征。
融資成本趨于降低
據(jù)財(cái)富證券分析師劉群表示，隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，作為整體經(jīng)濟(jì)引擎的房地產(chǎn)行業(yè)將逐步回歸本來(lái)屬性，向居住品轉(zhuǎn)變；同時(shí)，隨著國(guó)家財(cái)稅體制改革、房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)建設(shè)等工作的推進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的機(jī)制將進(jìn)一步完善。
綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、未來(lái)的增長(zhǎng)速度及空間，房地產(chǎn)行業(yè)在整體上將向后市場(chǎng)邁進(jìn)，過(guò)去的開(kāi)發(fā)模式難以重現(xiàn)，新模式還需探索和培育。
齊魯證券分析師羅文波認(rèn)為，從7月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)看，投資周期尚未啟動(dòng)，銷售情況又生變化。商品房周度銷量回落，房企拿地積極性有所下降，庫(kù)存去化速度隨著銷量的減少而顯著減緩，如果要維持樓市的前期增長(zhǎng)，需要新的政策進(jìn)行進(jìn)一步刺激。
平安證券分析師認(rèn)為，在行業(yè)成交旺季即將到來(lái)之際，購(gòu)房政策再次加碼旨在穩(wěn)定住房需求，結(jié)合前期多次降息帶來(lái)的實(shí)際購(gòu)房成本下降，在全國(guó)房?jī)r(jià)尚未全面上升之時(shí)，將對(duì)購(gòu)房需求實(shí)現(xiàn)支撐。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也將在四季度進(jìn)入買地高峰，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，地產(chǎn)投資企穩(wěn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)具有重要意義。
貨幣政策再次強(qiáng)調(diào)寬松方向，有助于降低地產(chǎn)商的融資成本。同時(shí)，再融資窗口開(kāi)啟，使上市房企在并購(gòu)中具有更多資金優(yōu)勢(shì)。
招商證券分析師趙可認(rèn)為，房地產(chǎn)政策并不孤立，而是整個(gè)逆周期政策的一環(huán)。目前經(jīng)濟(jì)預(yù)期仍悲觀將更加凸顯地產(chǎn)的支柱作用，政策助力“金九銀十”旺季強(qiáng)化地產(chǎn)短期配置價(jià)值。
中期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍可期待，未來(lái)水泥、鋼產(chǎn)量和發(fā)電量的實(shí)際產(chǎn)出復(fù)蘇疊加前期去產(chǎn)能將改善產(chǎn)出缺口，其帶來(lái)通脹回升的同時(shí)，也會(huì)增強(qiáng)本幣幣值穩(wěn)定性，從而利好房地產(chǎn)。
重點(diǎn)城市庫(kù)存拐點(diǎn)出現(xiàn)
興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，在人民幣匯率下行、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)疲弱、貨幣政策持續(xù)寬松三個(gè)因素中，貨幣政策是決定房地產(chǎn)基本面最重要的核心因素。
從大類資產(chǎn)配置角度看，貨幣寬松周期，房地產(chǎn)占居民大類資產(chǎn)配置比例將會(huì)上升。長(zhǎng)周期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期沒(méi)有達(dá)到頂點(diǎn)。利率市場(chǎng)化疊加金融自由化必將持續(xù)提升按揭貸款占銀行總貸款的比重。
羅文波認(rèn)為，由于人口紅利消退、城鎮(zhèn)化進(jìn)程推行過(guò)半等原因，房地產(chǎn)的長(zhǎng)趨勢(shì)下滑使得政策效應(yīng)邊際性減弱，投資項(xiàng)出現(xiàn)起色的時(shí)點(diǎn)或?qū)⒙酝碛陬A(yù)期，而近期新政的出臺(tái)將加快這一進(jìn)程，預(yù)計(jì)年內(nèi)仍將見(jiàn)到房地產(chǎn)投資觸底回升。同時(shí)，政策層頻繁推出托市新政，在短期刺激的同時(shí)對(duì)長(zhǎng)期需求亦形成透支。
長(zhǎng)江證券分析師劉俊認(rèn)為，從近期行業(yè)基本面看，七八月銷售環(huán)比有所降溫，重點(diǎn)城市的庫(kù)存絕對(duì)量開(kāi)始下降，庫(kù)存拐點(diǎn)出現(xiàn)，價(jià)格回暖從一線城市向二線城市延伸的局面已經(jīng)形成。此次央行降息降準(zhǔn)再次對(duì)資金面構(gòu)成重大利好，房貸利率再創(chuàng)新低將進(jìn)一步刺激購(gòu)房需求的釋放。
另外，此次降息降準(zhǔn)恰逢“金九銀十”之前開(kāi)發(fā)商蓄力推盤的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，九月、十月的銷售量有望再創(chuàng)新高。同時(shí)，高房?jī)r(jià)與高庫(kù)存仍是行業(yè)的桎梏。流動(dòng)性寬松對(duì)需求端的利好終將向供給端傳導(dǎo)，并帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲和供給的擴(kuò)張。
