住建部、財(cái)政部、央行近日發(fā)布通知，9月1日起，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、廣州、深圳可自主決定最低首付款比例。而在5個(gè)月前，即3月30日，住建部剛把符合上述條件家庭用公積金貸款購(gòu)買二套房的最低首付比例降至30%，此前為40%。
■利好
新房夢(mèng)離市民更近
此次新政調(diào)整后，將首付比例調(diào)低一成，勢(shì)必給眾多準(zhǔn)備買房而經(jīng)濟(jì)壓力較大的家庭帶來利好。
“首付是個(gè)最大的坡，爬過去后面就好辦了?！闭郎?zhǔn)備換房的長(zhǎng)沙市民劉華說，他現(xiàn)在住的房子目前還賣不出去，而看好的新房要交近30萬元首付款和其他稅費(fèi)。他聽說了公積金貸款新政后非常開心，因?yàn)榘凑招抡哂?jì)算，他購(gòu)買新房子的首付款降低了不少，新房夢(mèng)馬上可以實(shí)現(xiàn)了。
“無論如何，這個(gè)政策調(diào)整肯定是個(gè)利好，對(duì)于不少正在猶豫的購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用?！敝性ê希┓康禺a(chǎn)代理有限公司董事總經(jīng)理胡治鋼說，此次住房公積金貸款二套房政策放寬，不但會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶群，而且由于購(gòu)買過程中的壓力降低，也會(huì)在一定程度上促進(jìn)銷售的提升。
改善型住房的產(chǎn)品品質(zhì)已成為市場(chǎng)角逐的焦點(diǎn)，區(qū)域配套條件完善、品質(zhì)卓越的項(xiàng)目將受到明顯的政策刺激。“這么大幅度的利好，對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)買二套房的家庭來說都是值得關(guān)注的?！遍L(zhǎng)沙中盛行總經(jīng)理謝晟說，國(guó)家層面的政策調(diào)整代表了一種趨勢(shì)，那就是從原來的限制、調(diào)控，到現(xiàn)在的鼓勵(lì)、支持。
■目的
利好二線城市去庫(kù)存
雖然住房公積金支持住房消費(fèi)的力度一松再松，但實(shí)際上，住房公積金貸款的市場(chǎng)占有率并不高。根據(jù)住建部發(fā)布的全國(guó)住房公積金2014年年度報(bào)告，住房公積金的市場(chǎng)占有率（全年住房公積金個(gè)人住房貸款新增余額占商業(yè)性個(gè)人住房貸款和住房公積金個(gè)人住房貸款新增余額總和的比例）為19.22%。也就是說，絕大多數(shù)人買房并非通過住房公積金貸款。
在專家黃瑜看來，公積金二套房政策能進(jìn)一步刺激部分改善性需求入市，但惠及對(duì)象有限，主要利好二線城市庫(kù)存去化，“從重點(diǎn)城市公積金額度及占購(gòu)房款比例來看，重點(diǎn)二線城市公積金貸款額度已可滿足當(dāng)?shù)氐幕咀》抠J款需求，也將是此次公積金新政主要受益對(duì)象?！?
不少業(yè)內(nèi)人士均表示，住房公積金對(duì)穩(wěn)定住房消費(fèi)的作用非常明顯，但住房公積金二套房門檻降低的實(shí)際落地效果仍待觀察。
值得一提的是，此次三部委出臺(tái)的住房公積金新政只提及住房公積金貸款，并未涉及商貸。而根據(jù)央行3月30日的新政，二套房商業(yè)貸款的最低首付比例調(diào)整不低于40%。
“如果想享受公積金貸款首付20%的話，就必須是純公積金貸款，而如果是組合貸款，那么公積金貸款受到商業(yè)貸款的門檻拖累，也必須是最低40%才行?！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉介紹。
對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)有正面作用
網(wǎng)民“楊銳”說，二套房首付比例的降低，對(duì)于樓市而言，肯定是正向利好，可以釋放部分改善型需求，有利于去庫(kù)存。
網(wǎng)民“李大霄”說，公積金貸款購(gòu)二套房最低首付比例降至20%，這是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策，利于滿足部分居民的改善型需求，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有正面作用，進(jìn)而對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)有正面作用。
網(wǎng)民“馬光遠(yuǎn)”說，公積金二套房貸款首付放寬至20%，這是進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的舉措，全國(guó)大量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未復(fù)蘇，預(yù)計(jì)還會(huì)有一些刺激政策出臺(tái)。比如，商業(yè)貸款的二套房首付也很有可能降到20%。
■預(yù)期
金九銀十成交量增長(zhǎng)可期
鏈家網(wǎng)研究院李巧玲認(rèn)為，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、股市下跌的情況下，央行連續(xù)降息、降準(zhǔn)，加上三部委聯(lián)合降低公積金貸款首付比例，更加印證了此前關(guān)于刺激房地產(chǎn)需求來提振經(jīng)濟(jì)的猜測(cè)，并且這種類似手段今后仍有出臺(tái)的可能，房地產(chǎn)行業(yè)估計(jì)在今年甚至明年都會(huì)有一個(gè)比較寬松的政策環(huán)境。
李巧玲認(rèn)為，8月份，受限于供應(yīng)不足，新房成交出現(xiàn)回落，成交水平雖低于6月、7月，但仍大幅高于去年同期。實(shí)際來看，市場(chǎng)熱度并未下降，項(xiàng)目去化依然較快，市場(chǎng)回升態(tài)勢(shì)不變。預(yù)計(jì)隨著“金九銀十”的到來，以及近期推出各項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)情緒的影響，市場(chǎng)或迎來年內(nèi)的供需高峰，房?jī)r(jià)也將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有升”態(tài)勢(shì)。
■提醒
首付款降了，還款總額增加了
一般來說，多數(shù)購(gòu)買二套房的市民通常會(huì)選擇面積稍大的戶型，因此所需資金總額相對(duì)較高。如果按照長(zhǎng)沙市目前房?jī)r(jià)的一般水平6000元/平方米計(jì)算，購(gòu)買120平方米的房子共需資金72萬元，若申請(qǐng)住房公積金貸款，原先按首付三成計(jì)算最低需支出21.6萬元，而調(diào)整后按首付兩成計(jì)算則最低需支出14.4萬元，買房的首付支出可“減負(fù)”7.2萬元。
不過，長(zhǎng)沙某房地產(chǎn)營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)資深置業(yè)顧問曉雨表示，首付壓力的降低對(duì)于眼下經(jīng)濟(jì)比較緊張的家庭來說是件好事，但隨之而來的是日后還貸壓力的增加。仍按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，原先最低三成首付時(shí)需申請(qǐng)貸款50.4萬元，調(diào)整后最低兩成首付時(shí)需貸款57.6萬元?！氨砻嫔峡?，首付減少的7.2萬元轉(zhuǎn)移到了貸款中，但如果結(jié)合房貸利息計(jì)算的話，支付總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些?！睍杂暾f，按照8月26日最新的公積金貸款年利率3.25%上浮10%計(jì)算，50.4萬元貸款20年需還款總額為70.6萬元，其中利息20.2萬元，每月還按揭2942元（等額本息，下同）；若貸款57.6萬元20年還清，則還款總額為80.7萬元，比原來多10.1萬元，其中利息23.1萬元，比原來多2.9萬元，每月還按揭3363元，也比原來多421元。
“也就是說，首付時(shí)少支出的錢，以后要算上利息再拿出來。”曉雨提醒，購(gòu)房者在選擇首付比例多少時(shí)，需要根據(jù)自身實(shí)際情況核算清楚，要保證在首付和還貸時(shí)資金不緊張。
