公積金貸款降門檻 樓市“金九”迎利好

監(jiān)管層穩(wěn)定房地產(chǎn)市場決心比預(yù)想更為強烈。樓市傳統(tǒng)“金九”第一天，住房公積金貸款門檻再次降低——

　　昨日傍晚，住建部、財政部、央行聯(lián)合下發(fā)通知，9月1日起，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。這也是繼今年“330新政”、央行三次降準和四次降息后，樓市又迎來一大政策利好。

　　省級機關(guān)住房資金管理中心和南京市住房公積金管理中心相關(guān)負責(zé)人在接受記者采訪時均表示，肯定會遵照執(zhí)行新政，至于落地后的具體執(zhí)行細則，將做研究后在官網(wǎng)上掛出。

　　助改善，正向利好樓市

　　新政執(zhí)行前，無論省級機關(guān)住房公積金還是南京等各市公積金均規(guī)定，如果名下無房，購買首套房，均為首付二成、基準利率；購買第二套住房，首付三成、1.1倍基準利率；買第三套房，停貸公積金。

　　“住房公積金作為職工和企業(yè)繳存的購房資金，用于支持購房需求是應(yīng)有之義。三部門新政支持公積金用于改善性購房，并且將首付比例降至二成，政策松綁力度很大?！蹦暇┝謽I(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠表示。英大證券研究所所長李大霄則以三個“正面作用”形容新政出臺：利于滿足部分居民的改善型需求，對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有正面作用，進而對穩(wěn)定經(jīng)濟有正面作用，對房地產(chǎn)股票也有正面作用。

　　“2015年樓市復(fù)蘇的主要原因是2014年"930新政"和2015年"330新政"的信貸政策寬松，期間全國有上百個城市放寬了公積金政策其中包括信貸額度、降低貸款難度，還有30多個城市增加公積金貸款額度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，今年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，在多個環(huán)節(jié)進一步放開，地方政府還將出臺稅費減免、購房補貼等多種有利于提振樓市消費信心的政策。

　　此次新政出臺前，我省多個城市為鼓勵樓市消費，也已在公積金政策上做過“文章”。比如，蘇州在今年5月實施住房公積金新政，家庭貸款最高限額由新房50萬元、二手房35萬元統(tǒng)一調(diào)整至70萬元；個人貸款最高限額由新房30萬元、二手房21萬元統(tǒng)一調(diào)整至45萬元；鎮(zhèn)江在5月時也出臺公積金貸款“認貸不認房”的政策，即首套房沒貸過公積金的，再買房時貸公積金按照首套房認定。此外，省級機關(guān)住房公積金自9月1日起可提取用以還商貸等等。

　　信號意義或大于實際意義

　　監(jiān)管層再次出拳，雖被視為重大利好，但業(yè)內(nèi)也多認為，可能更多還是帶來心理層面的影響，尤其在樓市傳統(tǒng)“金九銀十”到來之際，其鼓勵消費者入市的信號意義更大。同時，由于當(dāng)下一二三四線城市樓市分化特征十分明顯，因此政策投射到各地市場的影響也并不一致，比如一線和二線城市，在種種政策利好疊加效應(yīng)下，9-10月市場可能出現(xiàn)一波量價齊漲的局面；而庫存高企的三四線城市對于政策的敏感度明顯會有所遲滯，政策對于市場的推動作用會非常有限。

　　記者獲取的一份內(nèi)部權(quán)威報告顯示，當(dāng)前省內(nèi)13個省轄市除南京新房去庫存周期約8個月外，其余12個城市新房去庫存周期均高于12個月的“高位警戒線”，蘇州，雖然市區(qū)新房去庫存周期為11個月，但從全市層面看，新房庫存周期也長達16個月。而無錫、鎮(zhèn)江、宿遷、鹽城、連云港等市的新房去庫存周期均超過20個月。前期多項利好政策尚未改變這些城市供大于求的基本面，因此，公積金新政出臺后，也還難以很快扭轉(zhuǎn)高庫存格局。

　　值得一提的是，省內(nèi)各地庫存壓力主要源于此前多年的累積，今年以來，各地樓市成交還是有較明顯上漲，因此，從截至6月末的數(shù)據(jù)看，9個城市上半年公積金的個貸比率都超過了90%，接下來的公積金貸款額度可能并不寬松，此次公積金新政的實際意義或不可高估。其中，一直具有“獨立行情”的南京3月以來成交節(jié)節(jié)高攀，6月末時公積金個貸比率已經(jīng)高達101.88%，至七八月時，已無額度可貸，下款周期長達三四個月甚至半年，因此8月24日起，南京已執(zhí)行公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款的政策。

　　加快去庫存，考驗政府智慧

　　采訪中，不止一位地方政府主管部門負責(zé)人坦言，去年9月起，監(jiān)管層一而再、再而三地出臺市場化調(diào)控政策，都是為了喚起更多購買力，加速去庫存。

　　對于三四線城市而言，普遍問題是，前期房企預(yù)判失誤瘋狂拿地，而人口導(dǎo)入不足加之產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，導(dǎo)致庫存高居難下。目前，一些地方已經(jīng)出現(xiàn)樓盤爛尾風(fēng)險。在這種情況下，亟盼樹立市場信心。

　　即便是在南京，當(dāng)?shù)卣惨庾R到熱鬧的成交背后潛藏的隱患。比如，當(dāng)前股市震蕩導(dǎo)致融資難度加大，股民財富縮水也會影響樓市購買力減弱，先前深圳等地就發(fā)生過因為股市大跌投資人股票被套、先前定購的房子無法交齊首付款等事件。同時，經(jīng)調(diào)研，下半年南京全市43家樓盤將有595萬平方米（不含別墅）商品住宅上市，供應(yīng)量接近歷史峰值，供大于求的矛盾亦不容忽視。

　　樓市加速去庫存，還需監(jiān)管層與地方政府智慧合力。記者了解到，南通等地已打通安置房與商品房之間的通道，提高貨幣補償在征收中的比重，推動拆遷戶在市場上購買商品房做安置房；鹽城的一大思路是以城聚人、以業(yè)興房，擬不斷促進產(chǎn)城融合，均衡優(yōu)化公共服務(wù)配套資源吸引進城農(nóng)民和各類人才落戶置業(yè)購房創(chuàng)業(yè)。如常州2015年上半年市場上基本沒有全新盤推出；庫存相對較多的存量項目也明顯放緩了開發(fā)和推盤的節(jié)奏，以去化存量房源為主，導(dǎo)致上半年市場新增供應(yīng)大幅減少。連云港有關(guān)負責(zé)人也表示，在落實好國家已出臺的各項調(diào)控政策同時，會做好進一步促進住房消費的地方政策儲備，視市場變化情況適時出臺。