業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：樓市將陷入新一輪大蕭條周期

今年8月底，央行[微博]再次降息降準(zhǔn)，至此，本輪央行累計(jì)已有五次降息四次降準(zhǔn)，對(duì)于樓市來講，業(yè)內(nèi)人士普遍看好此次降準(zhǔn)降息之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在央行降準(zhǔn)降息等政策刺激之下馬上會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個(gè)月尤其是下半年金九銀十的成交量勢(shì)必會(huì)短期反彈，金九銀十已經(jīng)沒有什么太多的懸念，今年甚至一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。

　　從未來市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期來看，一線城市及部分二線城市的價(jià)格在“金九十銀”有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，尤其是對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市(庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市)來講，接下來幾個(gè)月勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。

　　筆者不否認(rèn)接下來樓市的上述變化趨勢(shì)，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，“金九十銀”之后的樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣？這才是今年樓市“金九十銀”之后應(yīng)該關(guān)心的話題。

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現(xiàn)實(shí)。今年8月底“雙降”之后，雖然市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)會(huì)在“金九十銀”有所表現(xiàn)，會(huì)促使一部分城市樓市出現(xiàn)繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。具體來講，有以下六大理由：

　　理由之一： 樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)

　　同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達(dá)到1.0，也就意味著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場(chǎng)，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。這對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征來講，就會(huì)體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場(chǎng)特征。

　　從樓市大趨勢(shì)來看，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，供求基本面來看已基本平衡，市場(chǎng)需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)

　　理由之二：央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條

　　今年 “330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

　　從本輪央行“雙降”之后的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，待本輪市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，央行“雙降”之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時(shí)間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來臨。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。

　　因此，在央行降準(zhǔn)降息的政策利好“窗口期”，對(duì)于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好五次降息四次降準(zhǔn)之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加“金九銀十”甚至年底最后幾個(gè)月銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，防止市?chǎng)環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

　　理由之三：美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國取消限外對(duì)國內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義

　　美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。在此市場(chǎng)背景下，中國放開了外國人在國內(nèi)購房的限制。筆者認(rèn)為，放開外國人在國內(nèi)購房的限制對(duì)國內(nèi)樓市，對(duì)國內(nèi)樓市去庫存不會(huì)起到太大作用，中國取消限外對(duì)國內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義。原因很簡(jiǎn)單，全球投資客或財(cái)富階層對(duì)比中美樓市的投資價(jià)值，還是會(huì)選擇投資價(jià)值較高的美國房產(chǎn)，不會(huì)選擇中國樓市。即使選擇中國樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢(shì)。

　　理由之四：“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期

　　今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今年以來土地市場(chǎng)高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果今年市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場(chǎng)調(diào)整期。

　　無論何種形式以何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還在復(fù)蘇的市場(chǎng)背景下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年、2013年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場(chǎng)也將再度陷入低迷。

　　從歷史經(jīng)驗(yàn)來看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場(chǎng)“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。從今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，如果土地市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

　　理由之五：樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)


　　去年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺(tái)限貸政策也松動(dòng)、330新政出臺(tái)、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)累計(jì)五次降息四次降準(zhǔn)，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會(huì)一直持續(xù)回升，不代表未來問題會(huì)越來越少。筆者認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　理由之六：對(duì)于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力

　　事實(shí)上，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；對(duì)于房企來講，同樣仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至部分房企比如浙江廣廈(6.55, -0.53, -7.49%)等房企選擇退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；而從中長(zhǎng)期來看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會(huì)導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會(huì)面臨去庫存的壓力。