上周(8.17-8.24)有3個項目取得預(yù)售許可證,其中批售住宅項目有3個,共計1640套,較上期增加161套。該3個住宅項目均有配套商業(yè)推售,總共70套。住宅項目主要集中在寶安以及龍崗。從本期批售的情況來分析,住宅市場的批售情況較前期有所改善。不過,隨著股市的巨挫持續(xù)以及資本外流加劇,預(yù)計8月下旬的成交量大幅上升的幾率不大。上周(8.17-8.24)有3個項目入市。推售項目個數(shù)較上周減少一個,仍維持在較低的水平。同時,總推售住宅數(shù)量仍然較少。
根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測,國土委數(shù)據(jù)顯示上周(8.17-8.24)一手住宅成交1093套,成交面積為11.6萬平米,環(huán)比下降了13%。新房成交均價近3.6萬/㎡,環(huán)比下降了2.5%。從成交量數(shù)據(jù)來看,自7月以來,每周的成交量均在1300套附近徘徊,與6月份1700套的周成交量相比,明顯減少。這周的數(shù)據(jù)又有所下降,表明7月以來供應(yīng)量的減少與銷售率的相對下滑共同導(dǎo)致了成交量的減少。隨著市場情緒受A股熊市影響,新房成交數(shù)據(jù)或繼續(xù)下滑。
上周(8.17-8.24)二手住宅共成交2669套,環(huán)比下降8.5%,成交面積為22.8萬平,環(huán)比下降5.59%,成交均價3.77萬元/㎡,環(huán)比上漲3.77%。在此需注意成交價格受到了成交結(jié)構(gòu)的影響,周數(shù)據(jù)的價格波動較大,參考價值有限。
【土地成交情況】
上周(8.10-7.16)有3宗土地成交,均位于深汕特別合作區(qū)鵝埠鎮(zhèn)。2宗為工業(yè)用地(E2015-0011,E2015-0012),成交均價都為177萬元,另一宗為居住用地(E2015-0014),成交均價為3142萬元。3塊土地的成交溢價率均為0。
【一手供應(yīng)分析】
上周(8.17-8.24)有3個項目取得預(yù)售許可證,其中批售住宅項目有3個,共計1640套,較上期增加161套。該3個住宅項目均有配套商業(yè)推售,總共70套。住宅項目主要集中在寶安以及龍崗。位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道的松茂御龍灣雅苑(二期)本次推售865套,是本期單次批售套數(shù)最大的項目。此外,位于龍崗坂田街道的嘉悅山花園推售288套,同處坂田的太陽雨家園則推售487套,從本期批售的情況來分析,住宅市場的批售情況較前期有所改善。不過,隨著股市的巨挫持續(xù)以及資本外流加劇,預(yù)計8月下旬的成交量大幅上升的幾率不大。
【一手供應(yīng)分析】
上周(8.17-8.24)有3個項目入市。推售項目個數(shù)較上周減少一個,仍維持在較低的水平。同時,總推售住宅數(shù)量仍然較少。本期沒有銷售上8成以上的樓盤出現(xiàn),其中推售較少的中駿銷售接近8成。有一個樓盤銷售率為6成左右。從市場成交情況可以看出,上周人民幣貶值以及A股再次下跌至前低附近后,地產(chǎn)市場的情緒也受到了一定的影響,導(dǎo)致在樓盤開盤較少,推售套數(shù)不多的情況下仍然成交較為低迷。今日A股早盤暴挫8%,如果趨勢延續(xù),深圳地產(chǎn)市場作為最敏感的市場,勢必將迅速出現(xiàn)反應(yīng)。
【一手成交分析】
根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測,國土委數(shù)據(jù)顯示上周(8.17-8.24)一手住宅成交1093套,成交面積為11.6萬平米,環(huán)比下降了13%。新房成交均價近3.6萬/㎡,環(huán)比下降了2.5%。本周成交量較上周減少幅度較大,成交均價則相對穩(wěn)定。從成交量數(shù)據(jù)來看,自7月以來,每周的成交量均在1300套附近徘徊,與6月份1700套的周成交量相比,明顯減少。這周的數(shù)據(jù)又有所下降,表明7月以來供應(yīng)量的減少與銷售率的相對下滑共同導(dǎo)致了成交量的減少。隨著市場情緒受A股熊市影響,新房成交數(shù)據(jù)或繼續(xù)下滑。
分區(qū)來看,龍崗、寶安和南山三區(qū)仍舊是新房成交的主力區(qū)域。供給大區(qū)的龍崗本周成交套數(shù)417套,較上周減少75套,占比從上期的37%升至38.2%。寶安延續(xù)上周成交勢頭,依舊占據(jù)本周新房成交榜首位置。寶安本周成交498套,成交比上周減少55套,全市占比為45.6%,占比上升3.6個百分點,該成交結(jié)構(gòu)特點在近期的市場表現(xiàn)顯著。南山本期備案成交115套,占比達10.5%,成交量以及成交占比均較上月下降。本周成交前十榜單中,寶安的金域九悅花園(南區(qū))以備案成交116套顯著領(lǐng)先其他樓盤,排名第一。
【二手成交分析】
上周(8.17-8.24)二手住宅共成交2669套,環(huán)比下降8.5%,成交面積為22.8萬平,環(huán)比下降5.59%,成交均價3.77萬元/㎡,環(huán)比上漲3.77%。在此需注意成交價格受到了成交結(jié)構(gòu)的影響,周數(shù)據(jù)的價格波動較大,參考價值有限。成交套數(shù)及成交面積同上周基本持平,較前期高峰水平明顯下滑,預(yù)計后期數(shù)據(jù)將繼續(xù)體現(xiàn)。
從二手成交的分區(qū)情況來看,龍崗二手房成交依舊占比最高,為29.7%,與上期持平。寶安以及羅湖二手房成交量分別居區(qū)域排名第二、三位,占比分別為20.1%、16.9%,較上周少量上升。南山二手房成交占比為12.6%,福田占比為16%。
綜上所述,上周(8.17-8.24)一手住宅批售市場仍然低迷,雖然住宅推售總套數(shù)有一定上升,但總體推售數(shù)量及面積仍然偏低;從一手的推售情況來看,市場轉(zhuǎn)淡的氛圍也有所加重,沒有樓盤有推售8成以上的表現(xiàn)。從成交量數(shù)據(jù)來看,成交套數(shù)較上周顯著減少。自7月以來,每周的成交量均在1300套附近徘徊,大大少于6月份1700套的周成交量,本周又下降到了1093套的水平。當(dāng)前市場仍反映著7月以來供應(yīng)減少及銷售率的下滑的市場格局。本周二手成交量基本下降了8.5%,有繼續(xù)下滑的態(tài)勢。價格受成交結(jié)構(gòu)影響出現(xiàn)一手周數(shù)據(jù)稍漲和二手周數(shù)據(jù)明顯下跌的特點,但周數(shù)據(jù)受成交結(jié)構(gòu)的影響較為顯著,參考價值較低,成交量的指標(biāo)對后市走勢較為明顯。
從宏觀經(jīng)濟及市場數(shù)據(jù)的走勢看,住宅市場有繼續(xù)縮量的風(fēng)險。本周一,受制于資本外流,實體經(jīng)濟萎靡,人民幣貶值及美國加息,市場對央行的降準(zhǔn)預(yù)期落空。在信貸擴張加速度下降下,A股早盤暴挫8%,跌破6月股災(zāi)創(chuàng)下的低位。從7月份的數(shù)據(jù)來看,7月深圳托管的股票市值再減1萬1千億元人民幣(6月數(shù)據(jù)較5月數(shù)據(jù)的峰值8.4萬億下降6000億),預(yù)計對資本市場反應(yīng)敏感的深圳地產(chǎn)市場信心將受較大影響。金九銀十會有更多樓盤入市銷售,但以目前的市場人氣及經(jīng)濟環(huán)境來看,在當(dāng)前價格上去化所有庫存,壓力較大。
